[摘要] 又到年底，楼市形势依然严峻。继11月多个新盘海量上市之后，未来还有多个新老楼盘酝酿年关冲刺，贵阳楼市供应即将全面爆发。从成交上来看，11月份的整体销售情况已经全面超越此前的金九银十，年底楼市翘尾行情出现。
又到年底，楼市形势依然严峻。继11月多个新盘海量上市之后，未来还有多个新老楼盘酝酿年关冲刺，贵阳楼市供应即将全面爆发。从成交上来看，11月份的整体销售情况已经全面超越此前的金九银十，年底楼市翘尾行情出现。而从价格上来看，11月份的成交均价几乎与10月持平，但随着年关收官战的带来，各家房企在大量推货的同时，也开始加大了营销的力度。
收官战 多楼盘集中放量
据不完全统计，在接下来的12月份，贵阳还将有17个楼盘将开盘或加推新房源，预计有5000套左右房源入市，且优惠幅度高，整个楼市一番热闹景象。
在即将正式面市的项目中，位于白云区云环路中段的优品城邦算一个大体量项目。据优品城邦营销负责人介绍，该项目即将1000套左右户型面积区间在65-105平方米的高层房源，预计均价在3000-3500元/平方米。此外，万科地产则三盘联动，其中万科悦城、万科大都会、万科玲珑湾都有新房源上市，而利海米兰春天“翡冷翠”组团88—144平方米新房源也随之上市，其中130平方米三房总价更是直降13万元；天誉城新推出200套房源欲近期内开盘；保利贵州旗下几盘在12月份均有新房源上市销售，预计共推出500套房源左右；百灵尚品一号推出了一批户型面积为124—148平方米房源，也将在12月初开盘销售……
除此之外，中铁国际城、金阳新世界花园、远大生态风景二期栖景湾、绿地新都会、花果园项目、中天·未来方舟等楼盘也将在12月推出部分新房源上市销售。
“开发商到了年底，会有一个年终结算，包括工程款支付、银行还贷等，资金会比较紧张，而且，还有要完成全年的任务指标的压力。楼市眼下大盘热烈而中小楼盘寒风凛冽，都忙着筹备过冬粮草。”优品城邦营销负责人对记者表示，元旦过后，楼市将进入四个多月漫长的淡季，直到明年“五一”前才会进入下一个销售节点，加上对明年楼市整体不看好，是不少开发商希望能够抓住2012年元旦这最后一个旺季成功出货的重要原因。
而事实上一些开发商在采访中也表示，虽然今年贵阳楼市整体成交较好，但大盘仍然主宰市场，因此他们会争分夺秒，争取在今年最后一个季度冲刺销量。
冲任务 商业地产年底冲刺
除宅项目之外，还有不少商业类型的项目在近期推货，加入到了年底“冲量吸金”的行列中来。对此有业内人士指出，一方面，开发商会在年底集中推出商铺来回笼资金；另一方面，在房地产市场调控的大背景下，投资者更青睐包括商铺在内的商业地产。
例如花果园项目将加推一批户型面积在39—60平方米之间的商务公寓，以及国际金融街56—2000平方米甲级写字楼、贵阳都会56—1800平方米投资型写字楼上市；绿地新都会也将于近期推出部分26—55平方米商务公寓上市，预计总价9.9万元/套起；黔桂国际商务中心则将有200余套面积90—325平方米写字楼上市，预计在均价9900/平方米左右，开盘还将享受96折优惠；中渝城则推出一批户型面积为38—92平方米的商铺，预计12月上市。
而总投资六百亿元的贵阳西南国际商贸城，作为未来贵州商贸流通领域的航母，其从24日到30日期间持续开盘，推出2.5万个一期商铺集中入市。除去此前四次预约登记时的优惠以外，还有首年物管费减半、购买商铺协助落户贵阳、购铺三件直接申领小汽车专段号牌和别克轿车抽奖等等多重利好，而在开盘首日，又公布一项新的政策优惠———入住商户五年内减少税费。
据多家项目的销售人员称，这些商业项目受到了众多投资者的热捧，其中有不少来自深圳、广州等地的客户。而据贵阳筑房网成交数据统计显示，11月前三周商业地产市场交易量继续增长，其中315套、14.2万平方米的成交数据环比增长19%，网签面积同比上涨40%。
“推售商铺往往是开发商快速回笼资金的一种手段，在临近年底这段时间多个项目推售商铺，不排除是开发商为了完成年度销售任务，而拿商铺来当‘救命稻草’。”绿地新都会销售负责人表示，另外一些住宅销售较旺，已经卖得差不多的项目，此时推售商铺，则更多的是销售节点的考虑。
11月 销量赶超金九银十
11月25号，周日，在万科大都会开盘现场，寒风细雨中近千人排队购房，三内项目推出的300套房源全部售罄。随后，该消息在微博上被疯传，不少国内房地产行业人士都惊呼，“楼市暖冬”。
这只是近期贵阳楼市中的其中一个热销场面。24日，贵阳西南国际商贸城开盘摇号，偌大的贵阳国际会展中心大厅内人潮涌动，现场放置的一千张椅子都不够坐，一连七天的开盘活动，一共2.5万个商铺公开认购，每天推出的摇号产品都基本售罄，其热销程度可见一斑。
据筑房网统计数据显示，从10月29日至11月25日期间，贵阳市新建房销售网签数量为9202套，其中非住宅类销售1432套，经适房销售235套，商品房销售7718套，花果园项目和中天·未来方舟两个超大盘依然占据成交楼市排行榜的前两名。这一数据，已经超过整个十月7044套商品房销售数量，也超越了9月份5147套商品房销售记录。
而11月份以来，贵阳市新建商品住宅的成交均价为4628元/平方米，相较10月份贵阳新建商品房4608元/平方米的成交均价，没有明显上浮，价格保持稳定。
抓营销 多个活动轮番上演
“临近年底，部分尚未完成全年任务额的楼盘肯定不会放弃，仍将会采取一定措施来进行‘营救’。”贵阳一位长期从事房地产营销的业内人士认为，一般来说，开盘和优惠是最容易拉动成交的两种手段，不过随着销售时间的减少，在无法保证有充足的时间用来去化房源的前提下，提供具有竞争力的优惠，基本上成为开发商加快销售速度的手段。
“大量的楼盘开盘和加推新品被安排到这个时段，开发商们也会绞尽脑汁，推出花样繁多的促销活动，吸引更多的购房者。”鸿宇文化传播集团执行总监罗泽广表示，不过房价不会出现太大波动，当前市场不具备涨价的条件，房企会以跑量、拿现金流为首要任务，因此房价整体仍将以稳为主。
事实上，在这些近期即将上市的楼盘中，除打出了“额外折扣”、“总房价减免”、“送装修礼金”常规优惠外，特价单位成为不少楼盘推崇的一种重要促销形式，据不完全统计，目前这些加推新房源或者新上市项目中，包括中天·未来方舟、花果园项目在内就有11个楼盘推出购买特定单元可获特惠。其中部分楼盘特价房相比特惠前的价格，单价基本都可以降低两三百元。
另一个值得注意的是，从最近贵阳楼市来看，除了优惠促销这一房地产营销“老梗”以外，多个大型的房开商营销活动不断，除去刚结束的房交会以外，还有由贵阳西南国际商贸城主办的演唱会，万科悦城的新品认筹活动中也邀来著名歌手李健到场助兴，而中天城投和宏立城集团这两大本土房企龙头更是参展重庆房交会，将“吆喝声”传到省外市场上。
“目前的市场趋于稳定，正常的市场价格就可以保证有销量，因此大幅的让利促销力度不大会出现。”贵阳资深地产人燕文明认为，未来一段时间内，楼市价格会保持平稳，而在超级大盘对市场份额的不断蚕食下，如何确保其产品的销路，需要房地产营销人员花更多的心思，做出更多更个性化的营销方案。
买不买 不少市民还纠结
分析过楼价变化曲线图的人都知道，在2008年的年底，曾经是上一轮调控中的买房机会，次年3月的小阳春开启了新一轮的价格爆发，楼价再也没有过明显下行。虽然历史不一定会重演，但应该明白的是，楼市真正的点往往可遇而不可求，而年底这个“底”通常不失为买房好机会。面对当前部分楼盘开盘价格相对较低、优惠加大，抄底还是观望？这是当前摆在不少购房者面前的最重要选择。
“开发商在年底都在加速推盘，而且让利幅度也较大，所以觉得此时应是出手的好时机。”最近一段时间，市民张先生和他女朋友一直在贵阳各个区域不停地看房。“我们明年打算结婚了，本来之前一直觉得房价太高，没想要买房，但是看今年楼市这形势，我也动了抄底买房的念头了。”张先生告诉记者，以当前部分楼盘给出的优惠，如果扣除土地招拍价，建设成本，运营成本，部分楼盘的价格确实已经见‘底’了。
当然，并非所有人都对当前楼市的优惠都果断出手。另外一种代表性看法是如果要抄底的话，应该再等等看。近期，包括房产税、一线城市楼市降价等新闻再起，有不少市民也认为，此时购房要面临银行放贷紧缩等问题，贷款延迟还不如再等等看，未来一段时间内，可能会有新的政策调控出台，这将对房价产生新的影响。
抄底时 购房者切忌盲目
目前，新老楼盘集中上市，优惠力度也相对较大，对于想要抄底的市民而言，应该如何挑选合适的房源？
兴隆枫丹白鹭销售负责人薛磊认为，这段时间楼盘打折优惠比较多，由于“以价换量”策略的推进，楼价已经达到了一个相对的平稳价位，此外个盘价差也非常明显。“对于消费者来说，若是刚性需求，有需要而且又符合心理价位即可入市；若是投资，现在入市则不明智。”
不过薛磊也提醒道，即使是刚需置业也要谨慎，不要只看重价格便宜，购房时还是要看清楚楼盘交通条件、以及周边的生活配套、教育配套等是否齐全，以免以后入住后造成生活不便。另外对投资购房者而言，还要看清楚楼盘所在整个片区发展潜力。“消费者面对众多楼盘时，要擦亮眼睛看清楼盘的优缺点，选择最适合的楼盘出手。”
针对“年底至明年四月份前也是准购房者置业的时机”的看法，薛磊认为，未来几个月是升是跌还不好说，关键是看市场反应，目前消费者对楼市缺乏信心，降价预期仍然很大，估计短期内楼市仍会出现“超级大盘热中小楼盘冷”两极分化的局面，楼市整体活跃起来的可能性不大。
今年，楼市皆暖冬
———据中原地产市场研究部统计数据显示，11月中上旬，54个主要城市新建住宅签约套数达到193310套，超过了之前创造近2年新高的7月份同期，环比10月同期上涨幅度更是达到了42.24%，主要城市均达到了年内的新高。
而中指研究院提供的上周(11.19-11.25)主要城市房地产市场交易情报显示，上周成交同比增长城市仍在九成以上。在其监测的39个城市中，36个城市成交同比均 增 长 ， 其 中 哈 尔 滨 增 幅 最 大 为777.22%。重点城市中，10个城市成交同比全部上涨，其中深圳涨幅，达到200.27%。
北京———在北京，购房者一改持币观望的态势，个别项目甚至出现热销，个别区域再现“一房难求”局面。北京市住建委的数据显示，11月中上旬，北京全市新房网签总量为9559套，同比上涨216.6%。另外，截止11月26日，北京市二手房成交量为11286套，环比上月增长27.1%，同比去年上涨83.2%。如果考虑到月末的翘尾因素，预计全月成交量将会达到1.4万套左右，接近8月市场火热时期的水平。北京昌平、顺义等郊区房产的补涨行情，更推动了成交价格走高，接近24000元/平方米。业内人士认为，北京楼市年末的暖冬行情已经成定局。
上海———在上海，据佑威机构11月26日公布的监测数据，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比前一周上涨34.46%；新增供应面积也环比上涨36.17%，至26.58万平方米，商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨，成交量更是创下了7月以来的21周新高。
郑州———大河报的报道称，进入11月份，往年成交惨淡的郑州楼市一反常态，周郑州区域销售总套数1989套，销售总面积222878.88平方米，而最近几天的网签数据，11月19日340套，20日390套，21日341套，超过了今年任何时间段的网签量。
而根据数据统计，郑州12月预计开盘项目有30个，其中将会有12个纯新楼盘抢先入市，郑州楼市迎来了新一轮的开盘热潮。
重庆———据领域机构统计的成交数据，11月19日至25日，重庆主城区共成交商品房5652套，建筑面积约53万平方米。目前重庆楼市商品房整体成交出现量升价跌，新开楼盘表现平稳，小户型投资性产品受到市场追捧，再现日光盘。据领域机构市场分析师温润泽分析，由于房交会的举行，该周成交量突破50万平方米，环比增长15%，已连续3周出现上升趋势。截至11月25日，本月累计成交达到168万平方米，加上房交会成交房源备案的滞后效应，预计11月整体成交量将突破200万平方米，超越“金九银十”。
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