[摘要] 商业地产在贵阳正经历着前所未有的爆发式增长态势。不少业内专家表示，商业地产一哄而上、过于超前发展，或将面临供应过剩，产品同质化现象严重等难题。“转型”成了当前贵阳商业地产圈的热门话题。在此背景下，不少商业地产开发企业纷纷寻求新的发展模式。
商业地产在贵阳正经历着前所未有的爆发式增长态势。不少业内专家表示，商业地产一哄而上、过于超前发展，或将面临供应过剩，产品同质化现象严重等难题。“转型”成了当前贵阳商业地产圈的热门话题。在此背景下，不少商业地产开发企业纷纷寻求新的发展模式，其中试水电子商务平台，借电子商务将旗下购物中心、五星级酒店、百货零售业等同时打包上线，开设虚拟的“线上商业综合体”，让进驻商家通过这个平台实现线下线上的生意合作。这个新的效益增值点，成为商业地产发展的核心竞争力之所在。
●增长迅速 商业地产转型面临考验
随着限购等宏观政策作用持续发酵，商业地产的关注度空前提高。据贵阳筑房网数据显示，今年1—10月，花果园项目、融创名品城、西南商贸城、中大国际广场、大唐东源财富广场等多家项目推出其商业物业上市，总放量超过100万平方米，与去年同期相比大幅上涨50%左右，达到历史新高。而1—10月贵阳商业地产总成交仅8478套，成交面积8.9万平方米。
“商业地产的热闹景象，其实并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。”贵州大学房地产研究所教授郭峰认为，自去年以来住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下的情况下，商业地产正成为一些投资热钱的避风港。因此一些大中型房地产开发企业纷纷做出结构调整，增加商业地产项目的开发。“事实上，商业项目一哄而上的问题已逐渐暴露出来：购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同，与此同时，不少开发商还开始面临着盖完的商业地产卖不掉也租不出去，资金链开始收紧，导致其陷入困境的局面。”
除商业地产面临供应过剩危机外，“招商难”也是其绕不开的一个坎儿。“由于当前贵阳商业地产项目较多，商家选择范围增大，招租变得越来越困难。”贵阳一位长期从事商业地产项目招商的行业人士胡钦告诉记者，降低租金、提高装修补贴已成为目前众多商业地产吸引商家入住的普遍情况。“例如为引进某国际时尚品牌，我们将租金从‘底租+12%提成+管理费’降低到‘底租+纯扣点5.5%—6%’，装修补贴也从此前的3000元/平方米提高至5000元/平方米，这无疑将直接导致项目的投资回收期愈来愈长。”
“商业地产本身就是一个对资金、人才、开发模式、运营模式等方面极具挑战的领域，其开发经营的核心在于管理和服务，需要长期不断投入资金，短期内无法盈利。”贵阳资深房地产业行业人士燕文明认为，“这与住宅开发完全迥异模式将会使不少资金实力不足的开发商‘退市’。在未来五年内，贵阳商业地产将不乏兼并、重组等现象。”
● 多家商业地产项目试水电子商务
据有关数据统计显示，2011年中国电子商务交易额突破了7500亿元，同比增长67.8%。其中无论是中小企业、还是规模以上企业均加大了网络渠道的应用，通过互联网促成交易的达成。电子商务带来的巨大商机，吸引了不少商业地产项目的开发企业纷纷试水，要做贵阳“个吃螃蟹的人”。
日前，位于油小线和龙水路交汇处的商业综合项目———龙洞堡电子信息港(金港国际项目)项目举行开工仪式。其中，该项目重点打造的“贵州天地名品城”，将与淘宝网合作建立一个只针对农特产品的电商平台“淘宝网贵州馆”，并为其提供近5万平方米实体展卖与电子商务示范平台，还为进驻经营企业减免3—5年租金。据该项目营销总监朱慧君介绍，入驻商家每年只需要缴纳一定金额的保证金，便可以直接通过淘宝网进行线上交易，这其中不收取任何手续费，如果商家的信誉度高，我们还会适当减收保证金额。”
无独有偶，位于白云区麦架镇的贵阳西部化工市场日前也与大唐电信科技合作共同搭建“电子交易平台”。据该项目综合部总监伍龙介绍，该电子交易平台充分运用进的4维、4D等电子信息技术手段，建成后不仅为贵阳化工行业企业和经营户提供线上交易平台，拓展实体商城的辐射能力，还能实现网上商城助推实体商城的目的。“这个电子商务交易平台主要包括信息平台、融资等两大板块。其中，信息平台的作用是汇聚范围内的化工行业和商家产品买卖信息，而资金平台则是为资金不足的商家提供资金支持等等。”同时，这样的增值服务也吸引品牌商家率先入驻，据了解，目前已有瓮福集团、贵州锦磷化工有限责任公司等20余家企业与该项目签署了合作协议。“与普通商业地产相比，我们的优势在于可以为客户提供更多的增值服务。入驻我们项目的品牌商家，只需花一份投入实体店的钱，就可以通过网络交易增加数倍的销量、收获多倍的利润。”
除此而外，亨特国际金融中心、西南国际商贸城、创融名品城等多家商业地产的开发企业也表示，随着互联网不断发展，各行各业都在全面、快速地进入电子商务时代，商业地产行业也不例外，因此不排除会在未来一段时间内引入电子商务。“这是商业地产发展的一个创新模式，或许走不通就死掉了，但值得尝试。”
● 商业地产电商化未来或成趋势
对于当前贵阳商业地产开发企业商纷纷“触网”的现象，燕文明说，随着入住的租户和买家越来越多的使用电子商务手段开展商业活动，未来的商业地产必然是一个更具备电子商务功能的地产。“具备电子商务功能的商业地产不仅有实体展示和网络营销的双重特色，同时还有着极低的运作成本和快速的传播优势。”
“与电子商务融合是商业地产发展的必然选择，就如同商业地产项目中一定要有金融服务商一样，电子商务服务商也将成为未来的商业地产标配。”贵阳西部化工有限责任公司综合部总监伍龙认为，电子商务的过程比金融服务、物流服务更为复杂甚至有包容关系，它是一个系统工程，线上线下各环节之间的配合显得尤为重要“在商业地产区域实现网购功能，不仅是满足消费者，更多的是供应者的服务能力得到延伸。同时也让频临发展瓶颈的传统商家无时间无地域限制的在全球网络环境中创造财富。”
不过伍龙也表示，虚拟的空间虽有很多优势，但是线上并不能解决所有的问题，一部分还是要落地通过面对面的对话来完成“以我国电子商务实体平台———麦库电子商务产业园为例，其引入的电子商务九大类配套服务，正是采取一种线上线下相结合的模式，例如网上交易的产品可在实体店中试用体验以及退换，因而得到了商家及消费者的认可。”伍龙认为，未来电商会成为传统商业营销模式的有力补充，也是一个很好的平台，但不能脱离传统销售模式。“只有将商业地产嫁接到电子商务平台上，线上线下相结合才能走得更远。”
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