[摘要] 首套房贷款暗中趋紧市场期待放松或为一厢情愿。“贷款政策对购买首套房的倾斜力度在加大，首套房贷利率会不会从8.5折进一步优惠到8折甚至7折？我们要不要再等等办贷款呢？”在上海一家房产中介门店，记者看到购房者王小姐向中介人员咨询。
首套房贷款暗中趋紧市场期待放松或为一厢情愿。“贷款政策对购买首套房的倾斜力度在加大，首套房贷利率会不会从8.5折进一步优惠到8折甚至7折？我们要不要再等等办贷款呢？”在上海一家房产中介门店，记者看到购房者王小姐向中介人员咨询。
不仅仅是王小姐，降息以及地方楼市政策微调带来的利好和对市场预期的改变正在逐渐显现，尤其是近日河南地方政府出台的微调新政，明确支持首套房贷款利率7折优惠，首套房贷利率进一步降低甚至重回7折被寄予厚望，由此给刚性需求购房者带来更多憧憬。
但事实上，本报记者对上海、北京房贷市场的调查显示，与市场判断方向相反的是，首套房按揭贷款8.5折优惠利率非但没有放松的迹象，甚至还在收紧。在上海，能够放出8.5折优惠利率的银行越来越少，更多的银行即便能给出优惠利率也会增加存款、投资等门槛。
沪房贷市场优惠利率普遍收紧
业内人士表示，由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致银行房贷业务短期内利润微薄，处于赢利考虑，银行房贷利率更加优惠的空间极小，否则银行将会因利差缩小而亏本。
此前，央行特发文件中有关“个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的表述被解读为放松信贷政策的举措之一。虽然央行很快对此进行辟谣，并重申房地产信贷政策并未放松，但本次有关“7折利率”的讨论却在一定程度影响了市场心理，银行房贷价格战“一触即发”、优惠利率有望重回7折的预期一时间甚嚣尘上。
与此同时，河南6部门近日联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，其中重要的一条新政即是“金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠”。地方政府的明确表态，让市场更加期待首套房贷款优惠利率重回7折。
而与市场预期恰恰相反的是，一方面是市场贷款利率将更优惠的乐观预期，一方面却是银行正在收紧首套房优惠利率的市场现实。
上海汉宇地产交易按揭部主任王若榛告诉记者，此前工商银行已将首套房贷款利率全部提高至基准利率，优惠折扣全部取消；建设银行最近也将首套房全部恢复到基准利率；中国银行首套房优惠利率从8.5折变为仅有9折；农业银行、交通银行以及大多数股份制银行目前虽然还可以拿到8.5折优惠利率，但只对银行的优质客户提供贷款折扣，设定了收入、资产、职业等诸多门槛，有的银行还要求客户在该行存一定数额的资金，或购买一定数额的理财产品。王若榛表示，上海首套房贷款优惠利率明显有收紧的趋势，不仅给出的折扣力度有所减小，提供优惠折扣的银行也在减少。
“情况确实如此，虽然政策的方向是向首套购房倾斜，但实际上银行对首套房贷款业务并不感兴趣，优惠利率都在收紧。”德佑地产交易按揭部高级经理杨永告诉记者，他们在实际操作中发现，近期银行对于首套房优惠利率客户的挑选越来越严格，有的甚至毫无道理。“有时候十个各方面条件都相当的首套房贷款客户，银行就只选择其中的三、四个给出优惠折扣，其他的申请不到。”杨永说。
“目前全上海首套房优惠利率折扣普遍在9折，从未出现低于85折的优惠利率，优惠利率非但没有放松，甚至有收紧之势。”华燕集团房盟中国事业部总经理韩建君也向记者证实。
不过，记者了解发现，同为一线城市，房贷收紧的现象在北京却不明显。记者通过北京链家房产交易中心经理张燕霞了解到，目前北京首套房贷款普遍仍能取得85折优惠利率，且审批速度、放款流程较为正常。“8折或7折优惠利率是肯定拿不到的，但只要符合首套房标准，一般拿到85折利率没有问题，且不需要有存款、资产等附加条件。”张燕霞告诉记者。
信贷资源紧缺房贷利率难放松
“不论是上海的各家银行普遍收紧贷款利率，还是京沪两地贷款市场的现状差异，归根结底的原因，都是信贷资源的问题。”韩建君表示，实际上，自2008年首套房贷利率下调至基准利率的0.7倍以来，央行并未取消这一优惠政策，而是银行根据自身的风险控制和市场变化调整其利率水平。由于目前房地产市场调控主基调未变，银行贷款资源的倾斜重心并不在房贷按揭上。
“银行现在比较愿意做的是消费贷以及部分中小企业贷款，而以前在房地产市场火爆的时候，银行存款准备金率低，信贷资源充足，更愿意把资源倾向于房贷这种跑量的业务上。”韩建君告诉记者，房贷业务对于银行来说是战略产品而非战术产品，也就是长期盈利而短期不赚钱，因此大多数银行在目前的政策环境下并不愿意把资源向房贷上倾斜。再加上现在银行的存款准备金以及存贷比要求相对较高，用在房贷上的资金额度较少，因此银行的个人住房按揭贷款资源非常有限。
“银行毕竟是企业，很多还是上市公司，有业绩要求，当然是哪里赚钱就把资源投向哪里。”杨永表示，在信贷资源紧缺的情况下，优惠利率自然更成为稀缺资源，银行不仅要挑选客户，有些甚至挑选抵押物。杨永告诉记者，浦发银行就只做贷款金额较高的中高端房产的抵押贷款。
至于北京与上海两地房贷市场的政策差异，韩建君告诉记者，这也是信贷资源造成的。北京是很多国有大行的总部所在地，信贷资源相对丰富，因此可以有更多资源投向按揭贷款，首套房目前的优惠政策相对宽松。
从大方向上看，目前银行优惠利率普遍在9折，更大的折扣几乎没有可能。“其实算一笔账就能明白。”韩建君向记者介绍，伴随这次降息存贷款利率双双浮动之后，5年以上贷款基准利率是6.8%，打85折就是5.78%，如果打8折就是5.44%；而五年以上存款利率是5.1%，目前许多银行为了争抢储户，在存款基准利率的基础上上浮10%，也就是5.61%。可以很清楚看到，银行贷款利率给出85折优惠后，利润已经很薄，一旦给出8折利率，甚至会出现利差倒挂的现象，银行就是赔本赚吆喝。
这种情况下，业内人士普遍认为，即便政策支持自住型刚需人群购房，但银行针对首套房给出8折甚至7折优惠利率的可能性仍极小。
房贷政策调整 还有哪些可能性？
八折甚至七折利率有可能再现吗？
算账：以一笔100万元总额、30年限、采用等额本息还款方式的纯商业贷款为例，如果银行给出7折优惠利率，将使得首套房购房者的月供较基准利率下的月供额减少近1297元。而从长期成本来看，7折优惠下的总利息更是将较基准利率减少46.7万余元。
中央各部门屡屡重申，要继续严格执行好差别化住房信贷政策，支持首次置业的刚性购房需求。那么，在当前政策及市场环境下，针对首套房贷款有可能出现更加优惠的8折甚至7折利率吗？
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析认为，2009年房贷7折优惠利率是特定时期下的产物。首先，当年银行的存款准备金率经过屡屡下降，当时已低至15.5%，而目前银行存款准备金率则高达20%，银行可供放贷的额度比2009年时少得多，作为稀缺资源的优惠利率很难全面铺开。
从利差角度更能反映问题。2009年时5年期以上贷款利率在7折优惠下，存贷利率差仍为0.29%的正值。而现在银行如果房贷利率可达到7折，那么如果按照6月份调整后5年以上的商业存款和5年的商业贷款7折利率计算的话，银行每做一笔贷款就意味着其将亏0.34%的存贷差，一旦部分银行通过上调存款利率1.1倍来吸进资金存款，则该存贷利率差距将更大。考虑到商业银行自身利润因素，黄河滔认为银行不会铺开7折的房贷利率优惠。
贷款成数可能增加吗？
记者从采访的多位业内人士处了解到，目前房贷市场上并没有提高商业贷款成数的说法。但今年以来，各地政府楼市微调政策不断出台，而在近40个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个，基本上都是通过提高公积金贷款额度来鼓励首套房和改善型住房需求者消费。
“公积金贷款额度的提高主要是支持首套房和改善型购房需求，是在中央政策允许范围内的微调，不违背房地产限购以及宏观调控大方向。但在商业贷款提高成数的可能性不大。”德佑地产杨永认为，这最终还是房贷贷源的问题，目前作为稀缺资源，银行不会主动将信贷额度往首套房上倾斜，尤其是首套房贷款客户往往在银行没有过硬的资信记录，银行不会冒着风险给提高首套房客户的贷款额度。
二套房贷款政策可能放松吗？
“作为银行来说，明显是更愿意向二套房客户放贷。”杨永告诉记者，二套房目前仍按照贷款四成、利率上浮1.1倍严格执行，银行放贷给二套房明显比首套房利润丰厚。更何况，购买二套房的人至少有两套房，资金实力相对雄厚，对银行来说，这些二套房客户的资信显然比从未按揭买房过的首套房客户要好。
杨永告诉记者，从实际操作来看，银行对二套房客户贷款审批、放款速度更快，从本意上来说，银行更愿意将资源向二套及以上房贷客户倾向。
不过，房贷政策依然要服从于国家楼市调控的大局。目前楼市处在调控消化期，刚需的释放已经触碰到楼市上升的开关，尽管成交量的上涨是各方乐于见到的合理现象，但调控仍旧要防止在成交量迅速回暖后房价反弹。因此，业内人士普遍认为，二套房仍是不能触碰的政策红线。
降息改变部分二手房买卖双方心理预期
近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。
据21世纪不动产上海区域对旗下门店的抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于二手房市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸北大宁等部分6月成交较为火热的区域，由于受央行降息影响，近日不仅前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户则略有增加，部分在谈客户的入市节奏有所加快。
21世纪不动产上海锐丰普陀真如星河世纪城店分行经理杨正雄透露，步入6月份，板块内的二手房成交出现明显回暖势头。当月前10天的成交同比5月同期回升幅度约在20%左右，带看量更是有40%以上的增长。与此前2个月相仿，近日板块内70%-80%的客户皆属于首套房购房者，央行降息大大提升了板块内刚需客户入市积极性。
汉宇地产市场研究部对徐汇、闵行和松江的多家分行进行询问后也发现，大多分行都表示客户已经对贷款利率下浮表现出浓厚兴趣。如汉宇地产金汇分行的区域经理顾海燕就反映，自央行降息到现在，分行内已经遇到许多客户上门咨询首套房贷利率8折优惠是否已经开始执行；静安新城分行的置业顾问也明显感觉到近期客户的入市意愿增强，带看量也相应开始增加。
更有个别板块有交易案例由于降价而加快成交节奏。21世纪不动产上海锐丰浦东世博店分行经理石二刚透露，分行上周刚成交一宗因央行降息而迅速成交的案例，购房者陈小姐看中一套板块内三林世博家园53平米左右的一房，但其115万元的总价稍稍超出了其预算。正在陈小姐犹豫之际，央行于上周五突然宣布降息，这在很大程度上改变了其对于楼市价格未来的预期，为避免未来房东存在跳价可能，于是决定于次日缴纳定金，加快交易节奏。
不过随着市场成交连续转暖，部分房东心态进一步坚挺。杨正雄表示，与市场成交回升相对应，板块年内也首次出现了房东跳价的情况，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。同时，也有不少购房者在期待8折优惠的同时陷入了新一轮的等待和观望。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前的各类楼市政策的微调变化，降息可能会被理解为政策转向的信号，成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化市场观望中的潜在购房者心态，促其入市信心增强，或将形成6-7月份市场“淡季不淡”的交投行情。
住宅成交持续回升 土地市场供需回暖
随着刚需的持续入市，住宅成交量持续小幅回升，房价出现上涨苗头。为了巩固房地产调控成果，上周，住建部再次重申房地产调控措施不放松。而成交量的回升也刺激了开发商的购地热情，近期土地成交日趋活跃，京穗两地高溢价地块再现。
中原集团研究中心表示，随着未来各地政府推地力度的加大以及推地策略的改变，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。
市场对房贷政策预期博弈加剧
6月以来，一二手住宅成交继续呈现小幅回升之势。据中原集团研究中心统计，6月前20天54个大中城市累计新房销售套数较5月同期增加11%。其中，三线城市回升17%，明显高于平均水平。同期，五大城市二手住宅成交量较5月同期增加23%。中原集团研究中心认为，成交量的持续回升一方面得益于以价换量，另一方面是市场预期发生了较为明显的变化，刚需入市意愿进一步提升。
在市场成交量持续回升的刺激下，近期部分新推项目又出现了价格微幅上涨的苗头。为了防止量价暴涨现象出现，上周，住建部有关发言人再次重申“严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施”，旨在稳定调控预期。银行方面，以工行、中行为代表的大型国有商业银行表态首套房贷利率从8.5折优惠上调到9折甚至基准利率。但在“稳增长”的基调下，整体信贷环境较前期仍较宽松。因此，目前的市场形势将使得政策调整变得更加微妙。
土地成交溢价走高
近期，土地市场迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，京穗两地高溢价地块重现。上周，恒大历经几十轮竞价以13.22亿元获得广州珠江新城商业地块，楼面地价为32968元/平方米，溢价率高达163%。该地块的单价相对于2011年同区域的商业地王楼面地价上涨约8成。
由于销售回款顺畅，资金压力较小的大型房企购地热情提高，开始着手补充土地储备，逐步加快拿地进程。中原监测数据显示，6月份以来十大标杆房企已花费31亿在广州、重庆和郑州补充6宗土地储备。
根据中原集团研究中心对主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出的地块底价。上周，国土部和发改委联合发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》通知。《通知》中明确限定“住宅项目容积率不得低于1.0”，这意味着未来别墅等高端住宅项目的开发将受限。
中原集团研究中心预计，后期政府在加大推地的同时，也可能趋向于推出一些规划面积较小的地块，控制地块总价，减少流拍风险。随着流拍地块减少，溢价率走高，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。
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