[摘要] 面对楼市调控这一当前不可逆转的大形势，开发商为了迅速回笼资金，多针对托起贵阳楼市“小阳春”的刚需人群，推出以户型紧凑、面积适中、价格优惠为主要卖点的楼盘。而那些对居住品质、物业配套等有着更高要求的改善性需求人群则被暂时忽略。
面对楼市调控这一当前不可逆转的大形势，开发商为了迅速回笼资金，多针对托起贵阳楼市“小阳春”的刚需人群，推出以户型紧凑、面积适中、价格优惠为主要卖点的楼盘。而那些对居住品质、物业配套等有着更高要求的改善性需求人群则被暂时忽略。
然而，近期随着中渝·城、美的·林城时代等品质大盘相继推出花园洋房产品，并受到追捧，花园洋房这种改善型物业形态重新回到购房者和业内人士的视野之中。由此可见，贵阳楼市缺的不是市场，而是好的产品。
花园洋房在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，并且，主要满足社会中高收入群体对高质量生活的追求。而且作为城市住宅稀缺产品，它不仅具有深厚的人文底蕴，而且是品质居住的象征，其独特的魅力和价值也不言而喻。
缺的不是市场，而是好的产品
5月13日中渝·城开盘现场，距离正式开盘还有一刻钟，周雯和老公坐在等待区，焦虑不安，担心选不到中意的房子。她手里拿着好几张户型图，不时还和老公研究下。她告诉记者：“这段时间，大家都说房价有所下降，我们也想趁机换房。我们把贵阳几个热门的楼盘都看了，不过全是高层电梯房，和我们理想的还是有点距离。好在中渝·城推出了花园洋房，我对它的地段、户型、配套和小区都很满意，遗憾的是一期仅有300套，如果没选上，下次开盘就不是这个价了。”
诚然，中渝·城所执掌的贵阳CBD核心地段、紧邻400亩城市公园、洋房品质的精细雕琢、贵阳罕有的自然园林景观打造、超大商业规模的生活享受度、别墅级生态居住区身份品质感以及组合式的特惠策略入市，奠定了首期洋房的价值，开盘现场聚集的近千客户便是对其的认可。
开发量小，需求大
洋房仍属稀缺产品
贵阳洋房市场的发展从2006年早期小河的兴隆·城市花园、珠江湾畔等具有代表性的洋房项目开始，历经2007年火爆贵阳全城的保利·温泉新城1期花园洋房、2009年的中铁·逸都国际超大面积赠送洋房，到2010年的美的·林城时代、2011年的保利·春天大道，再到2012年的中渝·城和即将上市的保利·公园2010高端洋房产品。洋房品质得到极大的提高，洋房风格也呈现多样化发展趋势，客户对洋房产品的户型也越来越挑剔。
中地行贵阳分公司市场研究部主任刘斐告诉记者：“贵阳花园洋房市场起步较晚，发展不均衡，整体洋房市场概念并不明显，市场供求表现正常，去化较快。就目前市场状态来看，贵阳洋房市场还比较健康，客户群体相对固定。从供求关系上看，最近几年贵阳洋房的供求偏小，每年的去化均较快，所以整体存量较小，未来市场对洋房产品的需求将会越来越大。”
万科·金域华府相关负责人也表示：“目前贵阳市场推出的花园洋房普遍远离市区，多以近郊区域和新区为主，由于受土地政策及国家住宅产业政策的制约，加之贵阳土地和开发资源太少，洋房的开发量较小，但是后续的需求较大，贵阳花园洋房仍然处于一个发展初期的产品稀缺状态。”
城市中心，洋房归来
无论是中渝·城还是美的·林城时代，它们都有一个共同特点，即都位于金阳新区。随着城市的扩张，贵阳人的置业计划早已从老城区转向周边地区。历经11年发展，通过政府的前瞻性规划和投入数千亿资金建设，金阳现已成为政务中心、会展中心、总部经济中心、高尚生活区，而且高铁经济中心、轻轨等也即将建成。2012年3月6日，政府正式宣告“贵阳国际金融中心”落户金阳，这意味着贵阳CBD正式诞生。贵阳的花园洋房已不再偏安一隅城市近郊，它们都在未来的城市中心。
“目前贵阳的市场格局来看，改善性需求人群也将会成为今年贵阳楼市的市场主力之一。”中渝城项目副总经理朱朝丹表示，“贵阳楼市出现了不少定位比较高端的楼盘，给改善性需求群体提供了比较大的选择空间，与普通楼盘相比，高端刚需楼盘无论从地段、品质还是配套方面，都占据优势。”
中渝·城地处目前贵阳最引人艳羡的贵阳CBD核心区，紧邻贵阳国际金融中心、新商业中心；独享400亩城市公园，从繁华到繁花；二环、轻轨、高铁环伺左右，交通畅达。同时，周边的楼盘集约了近300万方的商业配套，加上项目自身的20万方特色精品商业，构成一个全息业态品质生活圈。
美的·林城时代同样取中心地段而生。随着别墅用地的严格控制，别墅产品日益稀缺。美的·林城时代将成为城市中心地段的别墅替代品。相比传统洋房，它更强调地段、交通及周边配套。由于在打造社区环境上更趋专业，所以在的金阳中心，也能独辟低密度、高舒适度、环境优美的居住环境.
花园洋房风格将日趋“主流清新”
严格来说，的洋房属于舶来品，我们目前所说的花园洋房其实都只存在于国内，且是一味地对国外建筑风格的一种移植与复制。比方说目前市场上较多的欧式、德式、意式、法式风格等，主要体现在建筑类型和园林艺术设计上，贵阳洋房产品也大多如此，基本都偏爱欧式建筑风格。欧式风格多以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果，凸显个人住宅品质。
高绿化，低密度，低楼层是花园洋房的最基础条件，随着生活品质的不断提高，越来越多的贵阳人开始追求更舒适、享受的生活环境，而花园洋房将成为二次购房改善型住户的选择。
洋房产品本来就是风格化的追求，以未来的发展趋势来看，花园洋房会大张旗鼓以“主流清新”的姿态强势崛起，以卓越的品质，结合自身项目的定位，展现一种优雅的姿态。
据了解，万科洋房系列在来说处于首屈一指的领先地位，万科·金域华府的情景美墅洋房属于万科专利产品，采用新亚洲风格园林景观，别有一番异域风情。产品首次推出便供不应求，目前本项目花园洋房已经全部推出，还剩少量房源，前期业主已经收楼，整体生活氛围比较浓厚。
洋房产品自我挑剔，购房者无可挑剔
简言之，贵阳的花园洋房已从代步梯砖混洋房，经历第二代过渡式洋房和第三代情景花园洋房，演变成对周边自然环境、地段环境提出更高要求的第四代洋房，如依山傍水、领踞城央等。随着洋房品质的提高，以及洋房风格呈现多样化发展趋势，客户对洋房产品的户型亦越来越挑剔。
中渝·城首期300套洋房均为全跃层户型，更在户型尺度上向别墅看齐。6米挑高客厅，多变一房，户户赠送，每户平均可增加实效使用面积15%左右，户均115%实得面积。首层赠送29-128平方米私家花园及34-107平方米地下室；超大宽厅尺度，精装修双大堂入户；含400亩公园面积计算，实享容积率不足1.0，真正做到了洋房媲美别墅的品质创新。
而美的·林城时代的花园洋房大多以底汤+标准层+顶复为格局。或者说，它既是一种“联排别墅”的洋房形态，也是一种“叠拼别墅”的洋房形态，同时还拥有面积不大的标准层。相比普通平层洋房，其标准层户型拥有更多的露台；相比普通复式，其底汤及顶复户型拥有更明朗的厅室分区，如主卧生活层概念、多功能厅概念等。娱乐、起居、休憩各不冲突，生活动线俨然别墅；相比高层，其一层拥有别墅级土地，顶层拥有别墅级天际线，形态已经非常接近别墅。
洋房产品有待创新
面对刚需托起的贵阳楼市“小阳春”，像花园洋房这种改善型需求如何突破重围，取得更好的市场份额？刘斐表示：“贵阳花园洋房发展较晚，洋房产品在对市场客户引导方面曾做了大量努力工作，但在对客户把握方面还有待提高，往往跟风做洋房项目永远只是跟在别人后面，市场缺乏比较创新的洋房产品。目前做得比较多的是如增加使用面积、加大赠送花园等方面做努力，还应该从产品设计和空间使用上做得更多。不过对于这一点，2012年的贵阳洋房我们将有所期待，保利o公园2010洋房产品下月即将面世，相信能给单调的贵阳洋房市场一次全新的产品创新。”
万科·金域华府相关负责人则认为，要从建筑品质、生活品质、生活氛围体验甚至是圈层方面去考虑，同时将洋房产品同其它高端产品进行价值区分，提升客户身份和体验，同时通过品牌及品质、小区物业管理等关键因素促进购买。
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