[摘要] 专家称楼市调控未变，未来刚需及改善性需求较强。部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。对此，多位专家在9日举行的国元(香港)2012下半年投资策略报告会上表示，房地产调控的方向并没有变，未来通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。
专家称楼市调控未变未来刚需及改善性需求较强
(来源:中国新闻网)专家称楼市调控未变，未来刚需及改善性需求较强。部分城市房价开始出现松动，土地市场疲软，一些房企资金吃紧，少数地方推出鼓励购“成品住房”措施。对此，多位专家在9日举行的国元(香港)2012下半年投资策略报告会上表示，房地产调控的方向并没有变，未来通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。
抑制投资和投机需求未变
住建部政策研究中心主任秦虹表示，虽然现在一些城市出现了鼓励刚需购房的政策，但是调控的方向并没有变，那就是对投资、投机需求的抑制。
“从当前的房地产市场现状看，调控确实已经起到作用。”秦虹用一系列数据说明在房价松动的同时，现在需要考虑未来的楼市供应。数据显示，商品房销售增速已经从去年1-3月27.3%的高位下滑至今年同期的-14.6%，今年前2个月更是达到-20.9%。商品住宅待售面积也从去年1-3月的1.7亿平方米上升至今年同期的近2亿平方米。房地产企业资金来源增速也出现明显下降，导致房地产开发投资增速从去年1-3月的34.1%下降至今年同期的23.5%。今年签约的住宅新开工面积同去年相比也出现了负增长。
采取有效措施，增加普通商品房供给，已经成为重要问题。秦虹认为，调控政策不动摇的核心是“两手抓”，一手是控制投资投机性需求，控制房价上涨；一手是大力建设保障性住房，满足刚性需求。
她认为，未来刚性需求和改善性需求还会比较强烈，但是在经济软着陆的背景下，通过扶持刚需和改善性需求来保证地产行业健康发展很重要。现在多个城市出现了一手房价格低于二手房的现象，说明调控导致的房企资金链紧张，确实起到了拉低房价的作用。
调控政策稳定很重要
大和资本大中华区首席经济学家孙明春表示，房地产公司依靠土地增值盈利的时代已经结束，房地产公司的高预期推高所有行业融资成本的“房产神话”也已经破除。“房产神话”的破除对宏观经济的健康非常有利。
孙明春承认，“房产部门对中国经济非常重要”。在固定资产投资中，房地产投资所占的比例已 过20%，与房地产相关贷款在贷款总额中所占比也已 过19%，如果房地产行业出现系统性风险，经济肯定会受到影响。
同时，房地产调控需要考虑很多因素，从美国、德国、新加坡、韩国等国的房地产调控经验来看，教训要多于经验。几乎对任何一个国家来讲，房地产行业都是很重要的行业，牵动着上下游产业、金融行业等多方面。所以，房地产调控只能是多方面平衡。
孙明春认为，房地产调控政策的稳定很重要，从香港完善的公屋制度可以获得一些启发。同时对于商品房的政策也需要长期平稳，不能打压之后再刺激，之后再打压。他特别指出，现在是制定长期房地产政策比较好的时点。
国元(香港)研究部副总监徐景顺在策略会上表示，尽管主要一二线城市的成交在萎缩，但是未限购城市的刚需还在不断释放，中长期来看高端物业销售依然存在预期。在调控过后，上市房企的经营业绩出现分化。如果今年下半年的楼市好于上半年，现在到了布局优势房企的时机。
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释放刚需抑制投资：楼市调控一松一紧化
(来源:上海证券报)一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松，一方面继续严厉抑制投资投机型购房，近期中央有关部委对楼市的表态愈加明确了今年楼市调控的主方向。
财政部部长谢旭人日前重申，要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与此同时，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹昨日也在深圳表示，今年要扩大房产税试点，中央在坚决抑制投资投机性需求的同时，保护首套置业和改善性需求。不难看出，通过房产税征收坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时从信贷、税收等方面鼓励市场刚性需求的释放，活跃市场成交，成为目前楼市调控主基调。
微调必须围绕自住刚需
据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的微调政策的可能性非常大。”北京中原市场研究部总监张大伟分析称，“限购令”实施不到两年时间，楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但楼市调控政策微调的呼声依旧在各地此起彼伏。
从政策层面变化情况来看，地方政府已明显摸清了中央的底线——鼓励首套自住，打击投资投机，因此近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策，针对首套自住型购房的定向扶持意图十分明确。
中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二、三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，继今年2月，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。
“当前大多数‘微调’政策还称不上‘救市’，政策基本还是围绕‘自住需求’进行，政策并没有偏向投资性和改善需求。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，地方政府在出台房地产行业细分市场(如：精装修房、低碳住宅等)鼓励性措施时，还应该兼顾当前楼市调控以鼓励“自住需求”的政策大局。
房产税试点逐步扩大
而对于以投资投机为目的二套及以上购房，中央明确表示仍要严厉打击，严控房价上涨。秦虹昨天表示，今年要扩大房产税试点，将主要对房地产市场上的投资和投机需求产生影响。“国家对控制投资投机性需求决心很大，房价上涨今年没有太多机会。”秦虹明确表示。
事实上，2012年的中央经济工作会议就曾指出，今年将推进房产税改革试点。今年年初就有消息称，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向推广的试点方案时间表。而根据记者目前了解的情况来看，房产税不会马上推广至，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市。
有业内人士认为，推进房产税改革试点提法与以往楼市 “阶段性”调控特征不同，房产税的征收将成为未来常态化制度，并成为“后限购时代”的重要调控方向，对未来中国房市健康发展具有深远意义。房产税主要是增加了房屋保有环节的成本，从而抑制投机投资性购房需求；同时，通过提高持有住房成本，使闲置住房回归市场，有利增加市场供应，平抑住房价格。
财政部财政科学研究所所长贾康也曾明确表示，今后房产税或将会取代“限购令”，在经济发达地区的试点范围将逐年扩张。同时他强调，房产税对于财税配套改革具有直接意义，房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。
虽然从上海、重庆房地产税的试点情况来看，由于征收额较小，对于抑制房地产市场价格的作用有限，但房产税对市场结构的影响已经显现。在上海，除有限购等政策因素影响外，在税收因素驱动下，不但购房者置业偏好发生了改变，一些高价房源成交也开始乏力。
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