[摘要] 贵阳“大盘”入市惊爆低价，东西大盘价格回归。在楼市深度调控一年有余后，结合贵阳另一超级大盘花果园的价格走势，不少人认为处于中心城区东西两翼的中天未来方舟和花果园两大楼盘的价格水平，将成为今后很长时间贵阳楼市的价格“风向标”，均价停涨，稳中有降或成主基调。
贵阳“大盘”入市惊爆低价 东西大盘价格回归
(来源:新华网)“3580元/平方米起价、3月9日调控贵阳楼市”，3月2日，中天未来方舟一则广告语引爆贵阳楼市，不少业内人士惊呼，3580元/平方米已经“无利可图”，而刚性需求购房者则认为，“如果价格是真的，就可以出手了”。
在楼市深度调控一年有余后，结合贵阳另一超级大盘花果园的价格走势，不少人认为处于中心城区东西两翼的中天未来方舟和花果园两大楼盘的价格水平，将成为今后很长时间贵阳楼市的价格“风向标”，均价停涨，稳中有降或成主基调。
东西大盘价格“回归”
2010年底房地产市场展开“风暴式”调控以来，贵阳房地产市场尽管价格仍算稳定，但市场观望气氛持续不减，成交放缓。同期开盘发售的超级大盘花果园，在调控中响应政策号召，价格不断下移，虽然存在房源区位等不同，当前销售房源在各种优惠之后，价格已低至5000元/平方米，与认筹之初6200元/平方米的均价相比，堪称““惠民价”。
在调控政策不放松及贵阳楼市的现状之下，这种明智理性的价格“回归”，也为该项目带来了可观成交的回报：花果园连续15个月位居单盘成交，多月成交占据全市成交量半壁江山。
而中天未来方舟，在去年上半年启动轮造势宣传之时，超前的设计理念，完善的规划配套，独特的山水资源，让不少人认为它的价格将与花果园“齐头并进”。而至去年10月份，尽管政策调控的影响已在贵阳楼市开始明显的显现，但业内人士根据项目周边楼盘的价位预测，未来方舟价格至少应该高于中心城区经适房15%左右，而调控政策下为了实现快速销售，与花果园的价差可能也在15%左右，因此起价可能维持在4500元/平方米左右。
尽管各方猜测不断，但中天内部人士却对价格三缄其口。3月2日，中天未来方舟将于3月9日以3580元/平方米起价入市的消息一出，让不少人大跌眼镜：中天未来方舟价格“回归”的步伐迈得够大。甚至有人在网上发帖说：政策怎么调、房价怎么拐、市场怎么走，无疑中天已经给了贵阳市场最明显的信号！
低价也是一种策略
“调控贵阳楼市？”是什么让中天敢于放此豪言。记者时间采访了中天未来方舟顾问方宗美国际首席策划师肖鹏。
肖鹏笑言，“调控贵阳楼市”的提法是夸张的广告语，但中天未来方舟的产品和价格才是他们的“底气”。肖鹏说，未来方舟即将开盘销售的产品多以一梯2至3户为主，相对于目前贵阳市场上大多数一梯4户及4户以上的住宅产品，有很大的差异性，而且在楼盘间隔、户型设计、生态、智能化等元素设计应用方面也有一定的超前性，居住舒适性将有所提升。
除了产品形态，另一方面就是价格。肖鹏说，在当前的市场背景下，中天未来方舟在价格梯次上拉大了差距。他介绍，中低端产品销售起价低至3580元/平方米起，销售均价约4200元左右，小幅向下，让价格更接近部分购房者的承受水平。“开发商响应政府号召，希望通过自己的努力，让合适的人用合适的价格买到合适的房子”，而中高端产品，优惠后均价则在5000元/平方米。
肖鹏也坦承，中天此次低价入市，是价格策略。他说，作为一个超大的项目，目前未来方舟配套都还在建设阶段，购房者能看到的还只是一个“大工地”，因此，低开高走的价格策略，也是对首批购房者信任的回馈。“随着明年水东路沿线商业及重要招商的推进，以及北京东路“门户建筑”达到一定高度，项目整体形象初具雏形之后，那时价格肯定会上浮。”肖鹏肯定地说。
或将引爆价格大战
就在两会召开前，总规划建筑面积达720万平方米的中天未来方舟突然高调宣布“调控贵阳楼市”，将于3月9日以3580元的起价入市。而正在召开的两会上，温家宝在政府工作报告中称，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
有业内人士认为，目前各主要城市房地产市场的库存量已接近历史新高，接下来新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大，购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局。在刚需的平稳释放下，成交量有望保持稳定态势，房价仍将保持稳中有降的格局。国家调控政策不转向以及中天未来方舟的价格“调控”，或将引起贵阳楼市更大力度的打折促销展开。因为，在目前情况下，只有降价求量才是生存之道。
“大盘已是市场中的‘庄家’”
中心城区东西两大超级大盘的价格都已经明朗，业界对两大盘“定调”贵阳楼市的争论也变得热闹起来。
城市魔方项目负责人彭方称，两个超级大盘价格明朗，为今后一段时间贵阳楼市定调。他说，近几年，贵阳房地产市场的成交量都在700万平方米左右，去年花果园预售面积超过100万平方米。根据规划，花果园560万平方米和未来方舟720万平方米的建筑面积，预计开发周期都在5年左右，以此计算，每年将有超过250万平方米的物业推向市场，这一体量已超过贵阳市全年成交总量的三分之一。另外，五里冲改造项目也已经启动，将与花果园片区连成一体，预计改造周期3年，建筑面积近1300万平方米，有消息人士称，今年可能也将实现销售。照此计算，仅这两个大盘每年推向市场的面积将超过500万平方米。
“两大超级大盘价格明朗之后，贵阳整个楼市均价方面，可能会稳中有降，单盘仍然会根据地段、品质有小幅升降。”彭方预测，伴随降价而来的，将会是成交量的放大，对于刚性需求者，应该是较好的时机。
但彭方同时也认为，如此巨大的体量入市，市场将难以消化。
贵州商专房地产研究中心主任朱华也认为，两大盘具有定调效果。他说，现阶段中心城区供应量锐减，两超级大盘的住宅产品和老城区周边区域以及小河、花溪、乌当、金阳等板块同质化比较严重。尽管也是分期开发，但大盘一个组团的供应量远远超过其他区域几个项目的总体量，形成市场中的“庄家”，相对于中小项目，更有话语权。两大盘均处于中心城区，区位、交通、优势均在。同时，有大量的土地做配套设施，未来几年，两大盘将不断自我完善，形成新的板块中心。区位和配套优势，将会产生强大的市场导向，对刚性需求、改善性需求以及投资者都有吸引力。
朱华认为，当前的市场环境下，两大超级大盘价格回归，保持一定的出货量，保本、微利运行，保持正常的资金循环，无疑是明智的选择。否则，超级大盘自身巨大的财务成本也会把它们拖垮。低价出货既是解套的办法，也为以后产品价格腾出上调的空间。
“会有平抑作用但难言‘定调’”
尽管有不少人认为两大超级大盘将为未来一段时间贵阳楼市，尤其是房价水平定调，但也有不少人认为，大盘的确是区域或者板块楼市的领跑者，也在一定阶段一定区域对房价起到了平抑作用，但即使是超级大盘，也难言“定调”。
一地产传媒负责人称，过去的10年时间里，贵阳楼市也随着楼市一起，进入大盘时代，但没有一个大盘，能够为一个城市的房价定调。
一房开项目负责人称，大盘的出现对平抑一个区域的房地产价格的确有明显的作用。不少房地产大盘在操作的过程中，低开高走是惯用的模式，在特定阶段，这种相对较低的销售价格对平抑房价会起到积极的作用。毕竟领跑者价格不高，留给小楼盘的空间就不大。但即便是摘下2009年单盘面积销售的超级大盘——金阳世纪城，也原没有为贵阳楼市价格定调，甚至在当时都未能左右金阳新区楼市价格。
也有地产从业人士认为，今后几年大盘将主导贵阳住宅市场，它们将不断挤压中小楼盘的生存空间，这并不代表超级大盘可以左右整个市场定价，中小楼盘也正寻找着个性化需求空间。
还有地产人士称，今年还将有多个大型楼盘开发或将有实质性进展：例如首开地块、四大新城项目以及十大城中村改造项目等，所以，两大超级大盘会对贵阳房价有一定引导平抑作用，但还难言“定调”。
楼市政策调控的三个层次和四大目标
(来源:证券日报)房地产调控在持续两年之后将向何处去？温总理在政府工作报告中给予了明确阐释，即“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”，释放出“有控有扶”的信号。
今年以来，中央高层反复强调房地产调控不动摇，并且，一些地方出现的试探性松绑措施都被叫停。这表明中央对于房地产调控的态度坚决，行动上持之以恒，对可能重燃的投机冲动坚持零容忍。从市场长期健康发展而言，这是必要的。
但同时，公众也十分关心，目前的调控与市场的长期健康发展之间，靠什么转承和链接。始自2010年4月的大力度调控，针对的是房地产发烧的状态，浇浇冷水是必需的。到2011年1月，70个城市房价由过去的“涨停”变成了“停涨”，这算不算退烧？何谓房地产市场的常态？
温总理的阐释分三个层次：一是抑制投机，即“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。二是保障居住性供给，即“继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上”；“抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度”；“采取有效措施，增加普通商品住房供给”。三是完善制度，着眼长远，即“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。
从个层次看，对投机、投资性需求的抑制取得了初步成果，但还没有完全到位，所以需要继续严格执行并逐步完善相关措施。但同时，要把第二、三层次的事情办好，即增加保障房和普通商品房的供给，完善包括税收政策在内的长期稳定的房地产制度。
相对于目前的房地产市场，健康的、常态下的房地产市场应该体现四大“回归”：一是房价从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”；二是行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”；三是产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”；四是市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。
我国地少人多，如果房地产投机炒作过热，必然伤害实体经济；城市化过程中房价涨得过快过高，居民的一般居住需求将难以满足；政府用纳税人的钱建设公用设施，却被资本投机者借房地产买卖渠道套走利益，违背社会公平。另一方面，我国有13亿多人口，处在工业化、城镇化的进程中，房地产刚性需求是长期存在的。无论从用地方面，还是从地区平衡方面，宏观调控都长期需要，而不可以时有时无。
所以说，房地产调控“调”的是：公共资源、居住权益的不公平；地区之间、人群之间的不平衡；整体经济和局部领域的不协调；宏观政策的不连续和不前瞻。应当承认，我们过去对房地产市场的认识不足，宏观管理和调控思路上存在时松时紧的状况，需要加以改变。
党的十七大报告提出“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的目标。所谓“住有所居”，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求；商品房主要按照价格规律由市场调节，合理配置资源，提高效益。但是，为了促进公平和稳定，政府宏观调控也不能放松。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
