[摘要] 2012年，楼市回归价值的本质日渐明晰。无论是开发商还是购房者，经过一年多的调整，心态都趋于平静，都将更加冷静地面对自己的需求。经过2011年的调整，市场的投机性需求已经得到充分抑制，政策趋稳，供应增加，被束缚的真实需求自然会逐步释放。
2012年，楼市回归价值的本质日渐明晰。无论是开发商还是购房者，经过一年多的调整，心态都趋于平静，都将更加冷静地面对自己的需求。经过2011年的调整，市场的投机性需求已经得到充分抑制，政策趋稳，供应增加，被束缚的真实需求自然会逐步释放。而对开发商而言，如何循着“价值回归”的市场规律，摸准购房者需求的脉搏，或是今年重点思考的方向。
成交量小幅上涨市场缓步升温
上周省城楼市整体成交量小幅上涨，而周成交量呈波动性下跌的趋势，高开低走，周末仅以21套的业绩收场，整周市场日平均销售量约为61套。各板块都有楼盘脱颖而出，低价盘更是借助新春看房的热潮，收获了一定的销量。网上房地产数据显示，2012年2月6日—2月12日，济南市共成交商品房433套，环比前一周增加了32套，环比上涨了7.98%。其中住宅成交332套，环比前一周增加了83套；办公写字楼3套，环比前一周增加了3套；商业用房17套，环比前一周减少了3套；车库6套，环比前一周减少了2套；地下室54套，环比前一周减少了63套；厂房0套，与前一周持平；其它10套，环比前一周增加了6套；公寓11套，环比前一周增加了8套。
“最近售楼处的来电、来访量较之春节前后明显增加了，”笔者在走访济南各大楼盘现场时，市场一线的销售人员均表示，“虽然一时之间销量不可能会有急速增长，但起码给市场增添了一份信心。”虽然近期购房者看房热情开始增长，但相较往年来说还是看的人多，买的人少。开发商在这时要多点诚意，以楼盘的高性价比来吸引购房者，给价格做减法的同时，多给项目产品做加法，这样才能在未来的金三银四中打一场胜战。
调控政策决心坚定 刚需盘占据市场主导
在房价回落的过程中，2012年房地产调控政策的走势成为最牵动人心的问题，也成为直接影响调控效果走势的关键所在。
1月份，各省份两会陆续召开，在已经公布的二十多个省份政府的工作报告中，有关房地产调控的内容依然占据比较重要的部分。其中，北京在实现了2011年“稳中有降”的调控目标后，在2012年还将继续维持这一调控目标；而上海也次提出要实现新建住房价格“稳中有降”的目标。除此之外，包括湖南、天津、广西、河南、山西、辽宁、河北等省区市在政府工作报告中均明确提及保持房地产的健康发展，并称将延续调控力度，加快保障房建设。与此同时，近期住建部提及将用6个月左右的时间实现40个主要城市房产信息联网，此举无疑将更加有效地遏制楼市的投资和投机行为，并对后续的房产税增加试点奠定基础。
从去年年底的中央经济工作会议，到今年年初各地两会传递出的各项政策信号不难看出，2012年的中国楼市调控依然将保持着“给力”的状态。济南的楼市调控在复杂的市场环境下依旧未放松。据透明售房网公布的一周售房排行榜显示，中海国际勇夺桂冠，销售套数142套，而亚军季军的成绩直接跌到了40套以下。刚需项目仍旧占据市场主导地位，在强大的宏观调控下，“得刚需者得天下”已是大势所趋。
购房者恐涨果断出手 高性价比受期待
对于目前的房价走势，购房者表现出了自己不同的心态。有的人表示，限购一周年以来，总觉得降价行为“雷声大雨点小，效果依然不够明显”。而有人则表现出了较为平和的心态，“不奢求房价在今年会有再一波的大降幅，如果觉得差不多也就买了。”
开发商们铆足了劲儿要在今年的刚需市场搏一把，而大部分购房者依旧在“买与不买”中纠结。即便是急于买房的刚需者也始终保持理性，期望能够找到适合自己的高性价比房子。
前不久，市民王先生和妻子来到高新区某售楼处为儿子选婚房，在实地看了样板间、了解了价格及优惠条件之后，王先生对小区的配套提出了疑问，“目前小区周边没有就近的超市、药店等，日后买个日用品不太方便。”尽管售楼人员解释，待日后楼盘主体建成后，会在小区内规划相应的配套设施，但王先生依旧没有下决心购买。“再转几家看看，不急于这一时。”王先生表示。
据了解，刚需者买房大都用来自住，因此对楼盘的配套设施比较看重，特别是年轻人购买婚房，除了超市、社区医院等配套外，就近是否有幼儿园、小学等教育机构也是选房考虑的因素。
另外，一些对“降价”仍有期待的购房者则将目光放到了今年5月份以后。打算购房结婚的市民郭先生就表示：“再等等看，如果5月份楼市旺季到来时，房价依然保持平稳，那么日后开发商降价的可能性就比较小，那时候再出手也不迟。”
楼市压力升级 开发商谋变抢攻刚需市场
调控持续发力，楼市压力升级，一方面是新房源的不断涌入致使供应量持续增加，另一方面则是住宅严重滞销。在此背景下，开发商开始谋求应市之道以加速销售。目前，包括中海、绿地、鲁能等品牌房企开始将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型等刚需人群。
供给膨胀、需求萎缩，今后较长时间，供大于求现象将非常明显。专业人士表示，目前摆在开发商面前的难题是如何应对买方市场，取得主动权。在调控加码、楼市一片降价声起的当下，一些品牌开发商早已敏锐地捕捉到了刚性需求已经悄然释放的迹象。因而谋求改变、抢攻“刚需”成为了市场热点。“政策调控和市场规律不能违背，在调控持续深化的当下，品牌房企不可能游离于市场之外。”业内专家表示，目前市场虽普遍滞销，但热点犹存，刚需已蠢蠢欲动。
“从目前楼市现状分析，并不乏降价促销楼盘，但价格层面的单一竞争往往使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场需求，同时引发产品同质化。从长远来看，依靠价格争夺客户并非明智之举。而对于刚需来说，以牺牲居住品质来换取居住资格，也不是明智的选择。”业内专家提醒刚需消费者，当前楼市面临的压力可能促使房地产行业洗牌阶段提前到来，此时挑选品牌房企的楼盘或许更有保障。
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