[摘要] 有保有压:房地产差别化房贷政策将进一步强化。龙年伊始，央行“继续落实差别化住房信贷政策”的表述引起市场各方高度关注。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”的具体体现。
有保有压：差别化房贷政策将进一步强化
(来源: 金融时报)龙年伊始，央行“继续落实差别化住房信贷政策”的表述引起市场各方高度关注。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”的具体体现。
差别化房贷政策将进一步得到落实
“虽然目前住房限购政策仍然执行，但我们认为，央行此次表态是对中央经济工作会议关于房地产政策的衔接和细化，实质是一种差异化房地产信贷政策，意味着房地产调控政策出现微妙变化。”方正证券分析师周伟认为。
从中央经济工作会议对今年工作的全面部署可以看出，今年楼市调控将会实行差别化政策，表现为，“投机投资性需求”依然是今年重点被“抑制”的对象，而刚性需求则会得到政策的倾斜和保护。
和中央差别化的楼市调控政策相对应，差别化房地产信贷政策在今年或将被强化。
所谓差别化房贷政策，简单而言，在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对套自住性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。
根据央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷款的差别化信贷政策包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”。
刚性需求将得到倾斜和保护
2011年，在号称“史上最严”的房地产调控之下，在抑制“投机投资性需求”的同时，在某种程度上也误伤了刚性需求，首套房贷事实上在操作层面受到了很大程度的限制。尽管从政策层面上来说，其并不在打压范围内，但在执行层面依然受到层层阻碍，相当一部分银行在实际操作中对首套房的首付比例提高至4成，优惠利率早已取消，很多银行对首次购房贷款实行上浮10%的利率水平，审批时间也被大幅延长。
因此，央行此次关于“满足首次购房家庭贷款需求”的表述引发市场对首套住房信贷利率问题的广泛关注。有观点认为央行此番表述意在向市场释放首套房贷利率下调的信号。
事实上，目前多地的首套房信贷利率出现了松动。在北京、广东、上海、湖北等地，部分股份制银行、外资银行再次推出了首套房的信贷优惠政策。就北京地区而言，自去年12月份央行首次下调存准率之后，北京各银行便已开始纷纷下调首套房贷利率，如建设银行将此前上浮的1.05倍回调至基准利率。
首套房贷利率各家银行可能会存在一定差异，不过可以确定，在“保护刚需”的政策引导下，各行在首套房贷款审批、放款流程以及贷款利率上必将更加有利于消费者。
继续加强保障性安居工程金融服务
良好的住房保障，可以熨平我国社会经济发展中的波动，促进城镇化工业化加速发展、经济结构转型以及社会和谐。2011年是3600万套保障房建设的元年，我国在范围内增加了大量保障房建设，多部门持续就其建设资金问题出台相关文件，各方协助努力，力促保障房建设顺利推进。
央行日前发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，在去年房地产新增贷款出现大幅缩减的情况下，保障性住房开发贷款依然实现较快增长。数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
随着新年前后一系列政策措施的公布，可以判定，2012年仍是加快发展保障房建设的重要一年，保障房建设和投资将成为新的经济支撑点。
不久前交行金融研究中心发布的《2012年中国宏观经济金融展望》也预计，2012年房地产投资增速将回落，但保障性住房建设投资可以部分弥补房地产开发投资下降的影响。虽然2012年保障性住房开工面积下调至700万套，但前两年开工的项目仍在续建，因此2012年保障性住房的投资规模相比2011年不但不会减少可能还会上升。
支持保障性住房建设，不仅应有足够的信贷投入，也要不断探索和创新保障性住房建设融资模式，努力为安居工程提供全方位、全过程的综合金融服务。
经过两年的具体实践，各行在创新保障性住房建设融资模式上已经进行了有益尝试。如工商银行自2011年10月以来，已经陆续为北京金隅集团、保障房建设投资中心和中关村发展集团等北京市保障房试点企业成功发行了保障房项目私募债券，募集资金达49亿元，为北京石景山区燕山水泥厂经济适用房、朝阳区东坝乡单店西村南限价商品房、朝阳区北苑南区公租房、奥运村地区5号地定向安置房等多个重点保障性住房项目提供了融资支持。
在继续加大信贷投入的同时，注重创新融资模式，将是今年银行业加强保障性安居工程金融服务的主要方向。
从严基调未改 龙年楼价“稳中有降”或成主调
(来源: 金融时报)针对房地产调控是否将“松绑”的议论，中央高层早已给出了明确答案，即“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。作为房地产调控“巩固年”的龙年，楼市调控将怎样继续从严？
从当前各地方传递出的信息来看，限购政策短期内难以放松、保障房建设继续推进且覆盖范围有望逐步扩大、信贷税收等政策仍旧跟进……业内人士普遍认为，房地产政策和市场走向不可避免地将面临长期博弈，2012年房地产市场或仍以“稳中有降”为主旋律。
严厉调控+双节阻击 市场成交持续萎缩
2012年的房地产市场在1月份成交极度萎靡中拉开了帷幕。
来自房地产指数研究院的数据显示，今年1月超八成城市成交量环比下跌，平均跌幅为38.14%，其中，天津环比跌幅，达78.78%。
与此同时，记者获悉的上海易居房地产研究院的一份报告也显示，今年1月，10个典型城市新建商品住宅存销比再创新高，连续3个月处于“过大”区间。据该院副院长杨红旭介绍，1月份存销比数据显示，10个典型城市新建商品住宅存销比为16.0，刷新了去年12月份住宅存销比的点14.4，库存量再次步入过大区间。
从往年的经验来看，春节所在月份由于受到假期限制，多为一年当中成交量的月份。而今年1月份元旦春节双节叠加，造成工作日进一步减少，购房者关注点转移。然而，“市场持续萎缩的更深层次原因还在于深度调控的延续使得市场主体的预期进一步降低，购买力难以释放。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
面对市场开局所表现出来的成交低迷，有业内人士表示，今年房地产市场所面临的形势更加严峻，成交低迷将笼罩整个上半年。任启鑫认为，严厉调控再加上国内通胀压力、股市长阴等外部环境难以提振等各方面综合因素影响，当前楼市成交量进入低谷，并很可能在一段时间内长期筑底。
“受房价下降预期进一步增强的影响，2012年上半年购房者热情将进一步减退，同时，开发商资金链逐步趋紧的压力也将使其加大推盘，打折促销。”杨红旭认为，预计2012年上半年房地产业将进一步深度调整，存销比将继续升高，房价下行压力进一步加大。
信贷“松绑”利好刚需 调控从严基调并未改变
同市场的冷清相比，与房地产调控相关的举措则是此起彼伏、从未间断。日前，央行关于“满足首次购房家庭贷款需求”的表述更是引发了市场的广泛关注。多位专家分析认为，差别化住房信贷政策并不意味着房地产信贷的全面松动，当然更并不意味着房地产调控的松动。
杨红旭表示，当前政策仍属于支持刚需阶段，楼市调控从紧的基调并未改变，况且改变楼市基调是肯定不行的。事实上，当前房地产调控取得的只是阶段性成果，尚不到鸣金收兵的时候。我国决策者也清醒地认识到，我国房地产市场乱局已不仅是一个简单的经济问题，而成为严重的社会问题和民生问题。
可以看到，在当前房价已有一定回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于购房需求的释放，成交量也有望出现一定程度的放大。业内人士认为，保护刚需将有利于加快楼市库存消化和房源的合理流转，促进房地产市场的健康发展。工商联房地产商会会长聂梅生也表示，下一步就需要恢复合理的购房需求，房地产交易量也需要合理回归，否则房地产市场无法健康稳定发展。
综合近期各地方透露的信息，“鼓励自住、抑制投资投机”仍是今年年初楼市调控的主调。例如上海宣布调整普通商品房住房标准，天津市上调普通住宅指导价，北京表态将改暂住证为居住证，把非京籍人口列入限购范围等。
政策微调有保有压 房地产市场结构进一步完善
房地产调控是一项长期持续的政策，在2012年我国房价没有完全回归合理区间之前，政策基调不会改变。对于政策可能出现的局部微调，专家表示，楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，有关部门也多次表态，未来将支持居民的合理住房需求，优先保证首次置业购房需求。
交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟认为，今年房地产政策将在总结去年调控经验、巩固调控成果的基础上，着眼长远，进一步完善房地产市场结构。
国务院发展研究中心企业研究所的报告也表示，“2012年中国房地产业将开始真正意义的结构调整。”2012年，房地产市场投资结构不合理、供给结构不合理、信息结构不对称、制度和标准不健全、诚信缺失等问题将逐步得到治理，一些不具竞争力的企业将被市场淘汰。
我们注意到，此次央行提到加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，这无疑对未来楼市的供应形成一定保证，也表明保证中小户型普通住宅供应的调控思路不会发生根本变化，未来“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图走向现实。
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