[摘要] “今年的第一任务是去库存。”新春伊始，在京城排名前列的一家房企老总这样表示，房企“推陈出新”，重要的是“推陈”，对于新项目入市，包括老项目放量安排，不再做全年计划，而是三个月一计划，动态地根据市场变化调整步伐，“今年的市场无法看得那么远。”
■开篇
“今年的任务是去库存。”新春伊始，在京城排名前列的一家房企老总这样表示，房企“推陈出新”，重要的是“推陈”，对于新项目入市，包括老项目放量安排，不再做全年计划，而是三个月一计划，动态地根据市场变化调整步伐，“今年的市场无法看得那么远。”
怀揣同样想法的不止这一家企业。在调控的大背景下，当北京整体库存在去年一年内，节节攀升、居高不下，而市场氛围没有大的改观时，更多的房企将主要精力放在去库存以减压，因为新项目上市无异于加压，另一方面，资金掣肘也使不少新项目开发节奏被推迟。
去年北京楼市库存一路上升，特别是到了下半年，9月初达到11万套，11月初达到12万套，一个月后突破13万套。库存积累速度越来越快。而不少开发商正是出于对今年楼市的担心，提前了新项目入市节奏，先抢一步，然后慢慢消化。如今，开发商已经放慢了新盘入市节奏，从机构原来预计2月可能开盘的数量达到20个左右，到如今上旬只有1个住宅取证。
而在库存消化方面，不少楼盘通过推出特价房、赠送面积等多种手段，提高项目性价比，吸引买房人。有的项目也取得了可观的成效。从房山到通州，到朝阳区东四环的核心地段，不少项目都在试图用价格策略撬动需求。有的表示整个上半年都不会推出新的组团。
然而，价格策略也非一降就灵。在住房需求被限购、限贷政策等屏蔽、削弱之后，有效需求成为主要问题，价格倒退居次席了。记者也在一些项目看到，虽然有优惠，但是售楼处现场的买房人依然寥寥无几。不少售楼员也在执着地通过打电话等方式发掘客户。北京思源经纪一位负责人表示，在这种情况下，有的楼盘甚至只能等一个个新满足购房条件的买房人产生。
等待，既等待有效需求的产生，也在等待未来或许出现的转机。在这一过程中，有的房企也在通过提升产品、改善配套、增加服务，为未来的去库存做准备。
北京万科总经理毛大庆就透露，相对于去年万科多个项目在前期去化较好，后期入市条件具备的情况下不断推盘，资金状况较为充裕也使今年有条件改变策略。包括房山新项目新里程限价房已经入账3个亿，也使商品房项目可以从容开发，最后甚至以全现房面貌呈现。与此同时，在长阳，今年着力保障4个教育建筑开工，开办“人民大食堂”等创新的便民服务，后期住宅定位也将提升，开发有别于此前的产品。
新春之际，玉兔走、金龙来，房企在去库存的过程中，只有以积极有为的心态，才能期待在龙年有个尽可能“生龙活虎”的前景。
■大房企看台
2012年，去库存减压对于大小房企来说，都是首当其冲的要务。特别是对于上市大房企来说，业绩要求更是很直接的压力。而受整个大市低温、新盘入市前景难测的影响，去化成为房企冲业绩的关键所在。
在北京，诸如龙湖等企业今年在京暂无纯新项目，无形中只能专注于去化；对于拥有新项目的公司来说，新项目、新一期工程的开发需要去化带来的现金回流。但对于开发商来说，政策屏蔽市场需求，价格优惠不是仙丹妙药；非重压之下，优惠幅度也有限。从买房人角度说，开发商去化任务重，可以期待的是房价的下调。2012年，开发商去化压力有多大，都将采用怎样的策略，一些名企名盘会否出现价格下调？答案还需要开发商给出。
万科：上半年清库存下半年推新盘
【库存分析】
两大盘3200余套待售
龙头万科去年在售的项目有五矿万科如园、万科大都会 、住总万科金域华府 、中粮万科长阳半岛 和万科幸福汇 等。其中，曾经多次“日光”的中粮万科长阳半岛，开盘去化率节节下滑，从不足60%下滑到不足50%。万科北京公司相关负责人表示，去年北京实行了严厉的限购政策，对楼盘的销售造成了较大影响，开盘能销售50%-60%就已经很不错了，这样的去化率在北京也是很难找的。
据悉，今年上半年，万科的主要销售任务集中在去库存上，重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府 (论坛)。从2009年年中开始销售的中粮万科长阳半岛共有7000套存量，目前已销售4000套，还剩3000套左右；而住总万科金域华府的存量约200多套。该负责人也表示，由于长阳半岛前期销售量较大，降价促销会引起老业主不满，这也对项目进一步销售造成困难，所以去库存的压力较大。
库存压力：★★★★
【去化动作】
保持去年优惠幅度
据了解，除老项目遗留的库存外，去年万科在土地市场也是频频出手。今年这些地块将陆续入市，万科今年纯新盘约有4个，如位于丰台郭公庄的万科蓝、位于房山长阳的京投万科新里程 (论坛)以及旧宫项目等，等待入市的新盘存量也巨大。
万科北京公司相关负责人表示，为避免库存上升，万科今年上半年主要清老盘库存，下半年才会推纯新盘。关于销售策略方面，万科仍然保持去年的优惠幅度，没有更多的促销计划。此外，在销售情况良好的情况下，不排除新购土地的可能。
不过，万科总公司早有规定，根据市场可以接受的价格来卖。所谓“可以接受的价格”，是要求一个月之内卖出60%。而如果一个月去化率达不到六成，或许就要想办法增加去化率。
去化动力：★★★★
保利：三盘清库存拓北方版图
【库存分析】
去年入市纯新盘存量多
一向以快速周转著称的保利地产在去年严厉的调控形势下也慢了下来。去年，计划八盘齐发的保利地产最终只推出了7个楼盘，其中保利罗兰香谷 (论坛)、中央公园和保利东郡 (论坛)为纯新项目，而原计划入市的新茉莉公馆 (论坛)则延迟入市。
保利地产北京公司相关负责人告诉记者，在2010年，保利茉莉公馆 (论坛)三次开盘全部“日光”，快进快出、快速滚动的销售策略在去年和今年的市场情况下都无法再实现了。去年销售的纯新盘所推楼座较少，“都才开了个头，三个项目后期的库存量还很大”。今年将重点推这些项目的老盘后期，清理库存。据悉，保利地产三年的存货量大概为220亿元，2011年已销售了1/3，今年还将继续销售1/3。
库存压力：★★★
【去化动作】
2月底启动营销活动
保利地产北京公司相关负责人介绍，今年是保利地产在北京发展的第十个年头，2月底将结合公司十典，举办一些营销活动。
此外，保利也有一个纯新盘——新茉莉公馆计划今年推盘入市。该项目地处竞争激烈的大兴生物医药基地板块，共有龙湖、保利、金融街三大巨头的项目驻扎于此。其中龙湖时代天街项目去年率先入市，11800元/平米的价格也让保利项目存在定价难的问题。
对于是否拿地，该相关负责人告诉记者，目前保利地产北京公司分管北方片区，将努力进驻北方经济实力较强的城市，目前已在包头、石家庄拿下项目。而项目储备不成问题，但也不排除好的时机拿合适的地。
去化动力：★★★
龙湖：“天街”存量大平稳去化是主基调
【库存分析】
三盘大量房源待售
2011年，龙湖有长楹天街、时代天街和好望山三个项目入市。三个楼盘分别开盘1-2次，后期均有大量待售房源。特别是长楹天街总建筑面积达到46万平米，时代天街总建筑面积近70万平米，其中均有大量的商业配套。
对于今年的销售任务，龙湖北京公司有关人士表示，集团尚未明确各区域的销售指标，目前整体思路是保持前期形成的节奏，适时推盘。受整体大环境影响，今年预期比较谨慎。
库存压力：★★★★
【去化动作】
坚持平价推盘
目前龙湖上述三个项目整体都坚持平价推盘的策略。去年底，时代天街以11800元/平米的成本价开盘轰动全城。相对于快速回笼的资金，项目收获更大的是市场关注度。从售楼处了解的情况看，周末也有大量的看房人。今年1月，时代天街也以上亿元的成交金额跻身北京住宅销售榜前列。业内分析，根据龙湖的操盘习惯，时代天街稳中有涨将是必然，但在今年的市场环境中，稳步销售保证现金流才是上策。
目前，长楹天街也在为下期开盘蓄客，推出了排号减1000元/平米等优惠。综合来看，开盘价和去年27000元-28000元/平米的成交价相比，保持平稳。
作为龙湖集团下的重要板块，北京地区的销售需要为上市公司平稳业绩作出贡献，其今年的入市量和成交量，有赖于灵活有效的推盘策略。龙湖北京公司介绍，目前三个项目产品结构均衡，可以对应不同购买人群。比如，时代天街以刚需为主，长楹天街140-180平米的户型锁定改善型购买人群，好望山则主打别墅和洋房产品。同时，时代天街和长楹天街的商业将和住宅搭配放量，根据时间节点和市场反应分次推出，保证现金流的稳定。
去化动力：★★★★
金融街：平稳推盘远郊盘压力大
【库存分析】
存量集中在漫郡、漫苑
金融街控股是老牌上市房企之一，公司主要业务是商业地产的开发与销售，住宅项目较少，北京仅有4个盘在售。2010年金融街在京推出金色漫香林 (论坛)、金色漫香郡、融景城 (论坛)、融华世家 (论坛)四个楼盘，后两个项目基本售罄。2011年上半年公司继续销售“金色”系列，销售额为13.35亿元；下半年加推了位于昌平北七家的金色漫香苑 (论坛)，以及商业项目金融街通州商务园两个纯新盘。
金融街相关人员表示，公司今年各项目的销售目标及策略还在商讨中，尚不便对外公布。记者获悉，下半年北京市场的低迷也拖累了其在大兴、昌平的两个住宅项目销售，原定于去年内推出的大兴南六环项目金色漫香府 (论坛)（现已更名为融汇 (论坛)）至今仍未入市。
今年金融街的住宅供应量充足，金色漫香郡建筑面积为26万平米、金色漫香苑为28万平米，未开盘的融汇约25万平米，通州项目则为33万平米。可售库存中，金色漫香郡、金色漫香苑较多。
库存压力：★★★
【去化动作】
随行就市给一定折扣
受限购冲击，楼市成交低迷，远郊项目竞争更为激烈，处于尾盘阶段的金色漫香林销售放缓。
金融街今年的主力住宅项目都位于五环至六环，其中金色漫香苑以改善性需求的大户型为主（130-190平米），产品结构使得项目去化较慢；融汇主打刚需小户型，但被龙湖时代天街以“1.1万成本价”抢跑，丧失定价优势，未来也将面临和保利新茉莉的竞争。
但目前来看，金融街在定价上仍十分稳健，各项目除了随行就市给出一定折扣外，价格并未出现明显下调，如金色漫香苑均价维持在16000元-17000元/平米，金色漫香郡为11000元-12000元/平米。
记者从融汇营销人员处获悉，项目预计于四五月开盘。根据成本核算后起价应在14000元/平米左右，但上述金融街相关人员表示，融汇还未确定最终定价和开盘时间。
此外，虽然去年以100亿元收购了中信城 (论坛)地块，但从金融街发布的2011年三季报看，公司手持现金100.6亿元，一方面是公司商业地产发展良好，而在重庆和惠州等区域住宅项目销售尚佳；另一方面是公司融资能力较强，目前现金比率和净负债率都优于其他上市房企，财务状况依然良好。
去化动力：★★★
■中小房企看台
不只是大品牌房企，中小房企在今年也背负较多的去库存任务。一般来说，相对于大房企的资金实力、腾挪空间，拥有多个项目然而腾挪空间不是那么大的中型房企，面临的前景也备受关注。
在北京，有不少拥有四五个新老楼盘的中小房企。其中不少企业也会选择像大房企一样延缓新盘入市时间，并在老项目上着力去化，特别是在自己的明星项目上更是千方百计保持市场关注度。
和裕：林肯公园 (论坛)今年要消化1000多套房
【库存分析】
今年千套房待售
和裕地产在京拥有多个项目，不少在前两年已经进入销售状态，其中以位于亦庄核心区的林肯公园最为知名。据记者了解，林肯公园一期50万平米已经售罄，目前开始推出二期80万平米体量中的部分，共有1000多套房。项目有关负责人透露，这1000多套房将是今年全年的消化任务。
记者从售楼处获悉，从去年底开始，林肯公园已推出4栋楼，约400套。目前已售320套左右，销售状况良好。上述项目相关负责人也表示，最近有日均一两套的成交，在春节后这个阶段，这种成交水平比较满意。
库存压力：★★★
【去化动作】
加强活动营销
林肯公园现在推出的户型包括90-260平米的两居至五居，多样的产品结构可以对接不同层次的市场需求。在价格策略上，目前林肯公园优惠之后成交均价大约是21800元/平米，其中包括了标准为6000元/平米的精装修。
项目相关负责人介绍，刚开年，林肯公园举办了一些维系老客户的活动，如元宵节活动等。3月份以后会通过事件性活动营销，组织亦庄区域内的知名企业等参与，扩大项目影响力。
上述林肯公园相关负责人表示，现在市场观望情绪正在缓解，预计5月前后会迎来市场的回调。单就林肯公园来说，项目拥有价格优势、地理位置优势，加上亦庄区域发展利好，如市政交通条件改善、180米地标建筑带动大家对亦庄的认可度，今年的去化前景看好。
去化动力：★★
■市场影响
降价减库存拉低区域房价
杨红旭认为，受房价下降预期进一步增强的影响，2012年上半年购房者热情将进一步减退，同时，开发商资金链逐步趋紧的压力也将使其加大推盘，打折促销。因此，2012年上半年的库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整，房企的去化压力仍然很大。
中投联达董事长杨少锋表示，受主动降价跑量楼盘的影响，将对楼盘周边区域的房价影响较大。比如去年定价较低的龙湖时代天街、京贸国际城 (论坛)、东亚懿品阁 (论坛) (论坛)等项目，拉低了地区价格。北京有的楼盘促销行为已接近成本价甚至赔本，这让其他楼盘难以跟进，有的只好先观望，不敢轻易以价换量。
■业界建议
按库存量控制销售节奏
陶红兵（高策地产服务机构董事长、总裁）：
目前北京的新房库存超过13万套，但还没有超过2008年峰的15万套。推动销售、去楼市库存光靠促销打折是没有用的，有时候还会造成越降购房者越观望越不敢买的困局。
促进销售最主要的还是要靠恢复楼市的信心。目前市场已有零星利好，如央行强调对楼市进行差别化的信贷政策，对普通商品房和首套购房的信贷支持，以及北京规定五环内可改造用地用于建公租房 (论坛)等。
但不降价也是不行的。对于降价去库存开发商是否需要跟进，企业应该按照自身库存量的多少来控制销售节奏，并与自身发展所匹配。如库存较多的，就快速跑量；库存较少的，就不用着急，去库存后没有项目补充对于公司发展也是不好的。
去库存，降价要一步到位
杨少锋（中投联达董事长）：
与2008年的去库存运动不同的是，今年受限购政策的影响，需求总量有限，而2008年则是项目肯降价，需求就被逐步释放。基于这一恶劣环境，房企去库存不要遮遮掩掩，降价一定要一步到位，这样才能赢得购房者的青睐。另外，由于市场中主流的购房者是刚需和改善性需求，因此房企在为项目定位时，也要定位于卖给这两类购房人的产品才能适销对路。
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