[摘要] 在持续性的金融、楼市“三限”等收紧政策影响下，2011年，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。
在持续性的金融、楼市“三限”等收紧政策影响下，2011年，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。与此同时中央多次重申未来楼市调控不放松，以及限购城市要求政策延续实施释放政策持续性收紧信号，另一层面上关于房产税试点城市范围扩大的信息此起彼伏，种种迹象表明，2012年行业调控政策其复杂性、交叠较2011年有过之而无不及。
降价仍是理性选择
双节期间，房地产市场迎来了传统淡季，开发企业推盘热情降低，但由于库存量不断攀升，降价仍是多数企业的理性选择。
今年春节后的楼市促销，比往年来得更早一些。今年过了大年初四，就有市民收到房地产商的促销短信，而以往要到正月十五以后才有。
有专家表示，西安房地产市场整体发展稳定，上半年刚性需求观望态势将趋于松动，楼市交易有望低位上扬。
“这几天来楼盘看房的人明显增加，虽然还是以咨询为主，但我们的接待数量与年前相比有了很大提高。”2月1日，桃园路上一售楼部的销售主管这样对记者说。
在价格上，不少楼盘也推出不同幅度的优惠，这也给购房者带来了期待。在刚刚公布的百城价格指数显示，2012年1月，西安商品房平均价格7281元/平方米，环比下跌0.27%，位列“中国百城房价排行榜”第58名。
根据公布数据显示，2012年1月，100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月份下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。同比来看，100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，今年1月同比上涨1.71%，较前一个月缩小1.16个百分点。
位列涨幅榜前10位的城市是：泰州、镇江、兰州、西宁、太原、德州、淄博、衡水、呼和浩特、吴江。位列跌幅榜前10位的城市是：洛阳、鄂尔多斯、赣州、张家港、连云港、厦门、台州、中山、邯郸、东莞，且跌幅均较前一个月继续扩大。
据专家分析，今年1月份，恰逢元旦和春节假期，房地产市场迎来了传统淡季，开发企业推盘热情降低，但由于库存量不断攀升，降价仍是多数企业的理性选择。
而无论是世界经济下行推动国内金融政策松绑对房地产业带来新的希望，抑或是中央、地方政府、购房者、房企等面对愈来愈纵深的行业发展的多头博弈，这均是房地产行业面临的最特殊“博弈与平衡”时期，但房地产业的黄金时期正渐行渐远，而未来将是一个行业利润率回归平稳、住宅产业由投资功能向居住功能逐步回归的时期。
“从去年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，对于市场交易已形成一定拉升。基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，这些因素将推动房企降价行为在2012年至少上半年延续，但基于西安房价、房价收入比以及城市发展价值支撑，预计回落走势相对平稳，跌幅预计不会超过10%。”西安市房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵分析认为。
改善自住成市场主流
由于西安商品房存量数超家庭总量，而且西安本地人群占据市场主力位置，在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。
近日，零点研究咨询集团发布的一项调查数据显示：2012年仅有9%的消费者有明确的年内购房计划。一石激起千层浪，从2011年下半年开始的楼市阵阵寒风，2012真的又是一个寒冬？
调查显示：今年消费者整体购房意愿偏低，仅9%的被访者明确计划一年内购房；三成被访者购房是为改善居住条件，投资地产性购房比例低。对比参与调查的一线城市（北京、上海、广州）和二线城市（武汉、成都、沈阳、西安）购房动机，可以看出，虽然购房的主要动机均以改善性购房为主；不过在二线城市，为“拥有自己独立的生活空间”而购房的比例明显高于一线城市。
尽管龙年开局，楼市销售情况还不算太差，但也并不意味着楼市今年就能回暖。发布的《2012西安房地产市场预警报告》显示，目前，西安商品房存量数超家庭总量。在这一背景下，2012年，改善性需求将成为西安商品房市场需求的主体。
根据2012年西安商品房购房意向调查显示：77%的被调查者在年内有购房意向；首次置业者比例达70%，二次置业28%，三次及三次以上者仅为2%；刚需购房群体仍为购房主力，其中基本用于居住的为40.9%，结婚用房29.1%。可以看出就目前的西安市场，满足基本需求的购房占据需求的主流；在购房考虑的因素方面，价格、环境、地段三大首要考虑方面，其中对于价格最为关注，占到65.7%；在面积区间的选择方面，70-130平方米区间段的比例为61%。
2011年西安楼市虽然受到房地产调控以及外部大环境的影响，但普通商品房成交面积依然达到920.33万平方米。从2011年西安普通商品房购房者来源的情况来看，西安本地人群占91.62%，占据市场主力位置。
报告显示，目前西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。在此背景下，改善性需求将成为未来市场需求的主体，三室房源预计将进一步呈现升温表现。
从宏观层面来看，楼市调控的焦点将不仅仅在于价格，确保房地产投资的稳定增速、带动其他相关产业、行业发展也将是政策的重中之重。紫薇地产副总经理曹靖对此表示，尽管调控继续，但由于目前西安市场库存大供货量充足，今年行业仍将是销售“大年”。
观望购房者或将分化
2012年，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，西安刚性需求观望态势将趋于松动，而市民关注的房价也将出现小幅回落。
房地产调控继续、外部整体大环境一般、市场观望依旧、后市持续看低等不利因素都显示了楼市在2012年将迎来更大的挑战。但是由于西安楼市整体发展稳定、房价依然在合理的范围之内，并且西安楼市以本地居民购房需求为主导的巨大潜力，依然让人对西安楼市的2012年充满希望。
李宇兵认为，2012年房企以价换量规模将持续扩大，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业。预计上半年西安刚性需求观望态势将趋于松动，楼市交易有望低位上扬，而市民关注的房价也将出现小幅回落，但后期将趋于稳定。
西安交通大学房地产研究所杨东朗指出，面对多重压力和挑战，2012年对于西安楼市来说是一个关键时期，这也是一个洗牌的过程，这样的局势对房地产行业来说是一件好事，能够促进行业朝着理智健康的方向发展。同时，西咸新区开动、西安国际化大都市的建设、西安地铁网络的逐渐发展、各项城市配套、城市功能的不断发展、完善，特别是西安本地购房需求唱主角的基础，2012年的西安楼市，还是非常值得期待的。
西安楼市经历春节惨淡交易之后，业内人士和专家认为，楼市走熊还是走牛，“两会”结束之后将趋于明朗化，但西安楼市上半年回暖可能性不大，也不会普降。
据了解，2012年，国内GDP增长预计在8.3%左右。相关财经人士分析说，这也意味着房地产投资增速在17%以上才能支撑。在一系列宏观经济调控及政策带动下，楼市调控已见成效。而展望今年，房地产市场的调整仍将不可避免。
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