[摘要] 农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。
千亿信托2012年到期 机构集体预警房企债务
（来源：上海证券报 于祥明 ）农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。
春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。
研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。
据统计，在过去两个月内，绿城已经出售5个项目股权，收回近40亿元以支持其流动性。近日又有媒体引述瑞银管理层的话称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，套现60亿元。
对于这些提振流动性的举措，标普提示，在绿城急需现金的情况下，出售项目的估值和时间表都存在较高的不确定性，其财务状况也可能继续保持较高的杠杆率。
另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。
从销售收入来看，2011年盛高置地的合同销售额仅为32亿元，同比下降50%。今年受市场进一步回调的影响，公司销售情况可能仍会较差。销售收入不佳加上高杠杆性融资，最终导致了部分房地产公司财务风险加剧。“我们预计盛高置地2012年息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率将低于2倍。”标普信用分析师陆枫表示。
其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是2012年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其2011年四季度到期金额约170亿元，2012年一季度到期340亿元，到2012年第四季度有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。
“目前有些高负债的项目公司，年化率已经低至6%至8%。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加20%，几乎抵消。因此可以说，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人告诉记者。这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。
同时，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水。世联地产董事长陈劲松表示，假如存货价值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。
春节成交量冷清 房企新一轮洗牌开始
（来源：证券日报 ） 春节长假已经结束，而楼市长假成交小高峰却没有出现。春节假期，北京出现了三年以来首次“零成交”，而杭州则以成交1套商品房告终，为五年来。
受调控政策持续的影响，进入2012年以来，住宅成交快速步入寒冬。根据北京市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅成交仅为4319套，二手房2510套，总成交量创造了网签以来的值。同时，商品房住宅均价17560元/平方米，比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。
相比一线城市楼市行情的 冷淡，南昌、合肥等一些二线城市楼市成交量比去年同期略有回升。但业内专家分析，在调控政策并无松动的背景下，局部地区的一些楼市回暖，只是“昙花一现”。
开发商陆续公布的2011年销售业绩显示，在商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下，开发商业绩加剧分化，而房企洗牌，已悄然开始。
2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。对此，北京市住建委有关负责人表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。
此前，中房协与兰德咨询联合发布《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书，预计到2015年，将有30%房企被洗牌出局。房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年，房企数量减少了200余家。
对于房地产企业的加速出局，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。
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