[摘要] ２０１１年，注定会在中国房地产市场的发展历程中留下浓重一笔。在限购、限贷和房产税等一系列严厉调控政策下，楼市出现重大转折。与此同时，在诸多政策试点中，房地产制度性变革初现端倪。如今２０１２年已来临，房地产市场将走向何方？房价会否降到购房者"心坎"上？
２０１１年，注定会在中国房地产市场的发展历程中留下浓重一笔。在限购、限贷和房产税等一系列严厉调控政策下，楼市出现重大转折。与此同时，在诸多政策试点中，房地产制度性变革初现端倪。如今２０１２年已来临，房地产市场将走向何方？房价会否降到购房者"心坎"上？
２０１１：调控持续加码楼市逐步降温
作为２０１１年房地产调控最为重要的措施之一，"限购"在楼市调控中的效果最为明显且影响深远。
２０１１年１月２６日，"国八条"拉开了当年楼市宏观调控的序幕。"国八条"首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，明确了限购条件。７月１２日，国务院常务会议提出扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向。
自各地"限购令"实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动。与此同时，金融政策方面的调控也逐步严厉。从２０１１年１月２０日至６月２０日，五个月之内央行六次上调存款准备金率。自５月１日起，杭州、广州、深圳等多地银行相继提高首套房的首付比例或贷款利率，首套房利率进入全面上浮时代。
２０１１年，有６００多个城市出台了与当年ＧＤＰ、人均可支配收入增速相挂钩的房价控制目标，一线城市的房价率先进入调整期。
在商品房遇冷的同时，保障性住房却显得"火热"。２０１１年９月１９日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作；１２月２３日，住房城乡建设工作会议提出，２０１２年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房７００万套以上，基本建成５００万套以上。
２０１２：调控转入长期 房价趋向平稳
目前商品房库存量已达到历史值，并且还在不断增加。"预计到２０１２年一季度将达到顶峰，因此楼市价格面临较大的下行压力。"华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，今年竞争必将异常激烈，开发商主动降价促销力度会更大。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果未来通胀形势趋于温和，ＣＰＩ涨幅能稳定在３％至４％，ＧＤＰ增速在８％至９％，那么房价同比涨幅在５％左右就是趋于平稳。
在房产税方面，尽管在上海、重庆等地的试点由于税率较低、覆盖范围窄，没有对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。业内人士预计，在２０１２年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大。
目前，房产税改革试点和相关配套制度建设正在逐步实施。房产税的征收将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，促进房地产业的长期健康发展。
亿房研究中心研究员鄢峰认为，房产税改革试点范围扩大，可能将逐步取代限购限价等"临时性"政策。"若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，政府部门可能通过房产税试点，逐步形成房地产调控的长效机制。"
楼市节点：楼市步入下半场
展望房地产业的未来，业内人士表示，影响行业发展的长效机制正在逐步建立：保障房制度不断完善，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局；土地出让制度将改进完善，使地方政府逐步摆脱土地财政的困扰；房地产开发企业也在市场考验中不断发展进步。
国务院政策研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产行业已进入了一个"分水岭"，正在进行行业洗牌与结构调整，未来将是以改善性需求和中低价保障房同时发展的又一个十年。
一方面，改善型需求增长，高端房价格看涨，中低端商品房市场趋向平稳。２０１２年将有大量的保障房交付使用，对房地产市场的供给结构形成较大影响。同时，改善性需求将出现理性增长，高端房价格也随之看涨。
另一方面，在限购、房产税等调控政策的"逼迫"下，更多开发商将转向商业地产开发。２０１１年住宅市场遇冷，商业地产已有明显的升温迹象。随着经济的不断发展，商业地产将迎来"爆发式"增长。
鄢峰认为，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强的特色，以差异化产品占据区域市场的中型房企。
业内人士表示，在２０１２年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。中长期来看，经济的迅速发展，城市化进程的不断推进都将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
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