[摘要] 业内:保障性住房建设资金筹措还需要另辟途径。看目前的趋势，明年的保障房建设规模不会太小，今年后续资金需求加上新增项目资金需求，融资仍是大难题。完全考虑用商业融资模式覆盖保障性住房建设资金的做法在实践中将会遇到较大阻力。因此，保障性住房建设资金筹措需要另辟途径。
保障性住房建设资金筹措需另辟途径
(来源: 上海证券报)看目前的趋势，明年的保障房建设规模不会太小，今年后续资金需求加上新增项目资金需求，融资仍是大难题。完全考虑用商业融资模式覆盖保障性住房建设资金的做法在实践中将会遇到较大阻力。因此，保障性住房建设资金筹措需要另辟途径。
保障性住房包括经济适用住房、限价房、公租房和廉租房四个层次。经适房和限价房，在土地出让环节采取了非市场化的运作方式，同时售价相对于商品房价格出现了一定程度折让，项目资金回笼不存在现实障碍。因此，可通过商业贷款模式满足开发建设的资金需求。但公租房和廉租房不同，政府资金投入不足，租金收入难以弥补。目前，公租房和廉租房开发与建设尚不具备成熟的商业可持续融资模式。尤其公共租赁住房，介于经适房和廉租房之间，难以完全复制经济适用住房贷款模式，也无法通过财政资金支持，成为当前保障性住房建设融资的难点。
从住房建设过程资金投入情况看，在住房开发建设的过程中，土地一级开发阶段最需要商业银行贷款的支持。但政府土地储备机构必须要用土地使用权抵押作为银行贷款先决条件，通常也只适用于商业住房开发模式。从建设周期看，保障性住房建设风险莫过于成本上升的不可预测性。经适房和两限房在项目开发初期基本确定了出售价格，若在开发建设周期内出现房地产市场行情大幅下跌，则出售环节必然存在障碍，由此造成项目资金不能平衡预算。再从融资资金到期偿还情况看，若市场没有出现大变，经适房和两限房在完成出售环节后，基本可以偿还到期本息。但公共租赁住房项目在短期内难以到期偿还融资本息。据测算，通常一个公共租赁住房项目，大概需要近30年才能通过租金积累偿还银行贷款本息。不仅如此，公租房偿还期限对利率高度敏感，利率上升将延长公共租赁住房的还款期限。廉租房则完全属于政策保障范畴，需要财政全额拨款，无法按照商业模式运作。
综上所述，保障性住房开发建设资金需求与传统商业银行贷款模式存在承贷主体与用款主体错位、建设期限锁定与拆迁周期不可测、贷款期限与项目正常还款期限不匹配、商业利益化和保障性住房公益性的四大矛盾。为更好地解决这四大矛盾，笔者建议在住房公积金中心的基础上成立政策性的住房储蓄银行，专门从事保障性住房建设的资金筹措和使用。
设立政策性的住房储蓄银行，首先必须解决资金来源问题。住房公积金中心的资金来源为公众缴纳的住房公积金，因此在资金来源上不存在问题，而且资金来源非常稳定，可以运用于长期的项目使用。其次要解决成本问题。各地都有住房公积金中心，作为准金融机构从事着住房公积金存取业务。把住房公积金中心翻牌成为住房储蓄银行，成本应该。其三，要有防范和化解金融风险的机制。性住房储蓄银行成立后，的风险在于机构贷款的盲目投放。为此，需要将贷款的审批权上收，这可能会造成地方利益之间的冲突，需要通过不断完善机制来沟通协调。其四，要有风险代偿机制。住房储蓄银行经营若出现亏损，政策财政将全额买单。这样可以保证公众的住房公积金不会出现风险。其五，要有激励约束机制。政策性银行运行的道德风险较高，需要不断完善激励约束机制，确保以的成本实现既定的政策目的。
若组建政策性住房储蓄银行，或可大大缓解当前保障性住房建设的资金需求难题。比如，贷款条件相对放松。对于“四证”不全的项目，住房储蓄银行可以有效介入，缓解项目建设资金难题，加快保障性住房建设进程。又比如，贷款利率相对优惠。对于保障性住房建设项目，住房储蓄银行可以提供政策性的优惠利率。政策性的优惠利率低于商业贷款利率，可以大大降低保障性住房建设融资成本。还有，贷款期限可适当延长。在综合平衡的基础上，住房储蓄银行可将贷款的期限延长到30年以上，同时约定符合项目实际情况的还本付息方式，这将极大缓解公租房建设融资资金偿还期限较长的难题。另外，这还将促进保障性住房建设与商业贷款模式的有效衔接。住房储蓄银行在自身资金实力有限的情况下，可发挥杠杆作用，为部分保障性住房建设项目提供外部信用增级，真正起到了“四两拨千斤”的作用。更不用说，住房储蓄银行可以股权形式投入资金，作为保障性住房建设项目启动资金使用，可以减少政府财政投入资金的规模。
当然，设立政策性住房储蓄银行的提议，只是多种选择的一个选项。探索保障性住房的可持续、稳健的开发建设运行模式，需要不断开拓新思路。
保障房用地产信托引入资金 吸引力会下降
(来源:中国新闻网)上周日，中国证监会原首席顾问、曾任香港证监会主席、现任中国证监会国际委员会委员的梁定邦博士，来深圳参加清华大学香港中文大学合作培养金融财务工商管理硕士班的活动，活动期间记者对其进行了专访。
梁定邦表示仍关注内地证券市场，而对于内地一些专家学者提出的放开房地产信托基金解决保障房资金困难等话题，他表示，开放房地产信托基金是好事，但需要一系列严格措施，如果说保障房建设用房地产信托基金来引入资金的话，保障房的可能不够有吸引力。
创业板完善退市制度“毫不意外”
梁定邦此次来深之时，深圳证券交易所刚刚提出了完善创业板退市制度的初步方案，拟从增加退市标准、完善恢复上市审核标准、缩短退市时间、改进退市风险提示方式、设立单独的板块和退市后的去向安排等6个主要方面对创业板退市制度进行完善。
随后，中国证监会也公开表示健全退市机制是监管重点工作，目前已初步形成了改进和完善上市公司退市制度的总体思路：必须提高上市公司重组门槛和健全退市责任追究机制，形成有利于风险化解和平稳退市的上市公司退市制度；当前首先要立足解决壳资源炒作成风的问题，提高ST公司重组门槛，使之达到与首发上市基本相同的水平，坚决遏制市场恶炒绩差公司的投机行为，同时努力推动相关法律法规的修订完善，建立行政与司法的有效衔接。
对于“退市”这一话题，梁定邦表示，全球的证券交易所都是有退市制度的，不同的地方按照不同的规则，都要按本地的经济状况和市场结构而定。而一家公司退市之后，还是一家对外发行股份的公司，因此还是要遵守对外发行的法律，在美国退市的公司还是可以做交易，它的股份还是可以转让，当然这种转让没有集中交易的地方，所以交易会比较吃力，定价方面也不会太好。
为什么要有退市制度？
梁定邦表示，主要理由是因为一个集中交易的市场，需要一个流通量比较好的公司，要维持一家公司一定的质量，所谓的质量就是盈利能力，或者是其主业是否存在，大部分的市场也都用这种方法来做退市的制度。
对于此次创业板提出退市制度，梁定邦表示，“这并不意外，而是必然，一个新的市场经历了几年，现在有必要去做退市的制度”。
一些商场可做房地产信托基金
对于中国证券市场退市制度与国外有何不同，梁定邦则表示，一家公司在退市之前要经历一段时间，比如A股市场，ST就是退市之前的先兆，大陆证券市场跟其他国家不一样的是，很多要退市的公司有国有的股份在里面，它宁愿不要退市，做各方面的收购吞并等情况，最后留住它的上市的地位。
“内地还有一点不一样的就是，上市公司的‘壳源’是值钱的，其他地方比如原来美国的一个‘壳’根本不值钱，直到很多中国公司去美国上市它才变得值钱起来。”梁定邦表示，像香港和内地这种“壳源”比较值钱，它的结果就是虽然有退市制度，但是很少有公司退市。
梁定邦告诉记者，香港有退市制度到今天仅有不到10家公司退市，这种公司壳都没人用了，没人去买壳，而大陆市场估计未来也会这样，虽然有退市制度，但是有好多收购兼并，退市的公司不会很多。
同时，梁定邦提醒称，退市的公司要经过重组，原来的股份被摊薄了，很多人喜欢炒ST的公司，“要注意风险，亏钱的机会很大”。
而目前在国内房地产市场紧缩调控，大规模保障房建设又缺乏资金的情况下，有国内的专家提出，放开房地产信托基金解决保障房资金困难。
对此，梁定邦表示，房地产信托基金是一个好事，其最主要的是现金流，要看房地产信托基金中的包装组合是否有足够的现金流，“拿到房地产信托基金的一个单位其实跟买一个债券差不多”。但是梁定邦认为，有些地区的房地产信托基金要给它一个限制，限制它杠杆得太厉害，“比如香港的房地产信托基金不让它借钱多过它的资产25%，防止它杠杆得太厉害，因为太厉害的话一掉下来没有办法还钱，连原来的本钱都没有”。
“房地产信托基金虽是一个好事，但需要一系列严格的措施。”梁定邦建议，一是要能保本；再者杠杆不能太高；第三是其组合要有真正的比较持久的现金流。
对于内地开放房地产信托基金，梁定邦表示，如果房地产信托基金出来，一定会吸引资金流入，但是大部分房地产信托基金都不会有住宅楼，都会是商业。
“国内说保障房用房地产信托基金来引入资金，我觉得保障房可能不够，现在理财产品在银行有4%，有的甚至有5%，房地产信托基金率起码要比它好，而且还要长久，这个光说没用，要算账。”梁定邦表示，内地现在开放房地产信托基金的话，有一部分可以做，比如比较好的一些商场，但是住宅估计很难做。
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