[摘要] 贵阳楼市打响今年房地产市场的最后突围战役。如同一场赛跑，太早冲刺可能会影响后半程体力，太晚冲刺又可能会延误时机，如何选择发力点的关键，在于你要明白这是一场耐力马拉松还是一场百米竞速。反观贵阳楼市，不管是那些从年初就开始高调促销的项目，还是选择在金九银十之时发力的楼盘，都要面对一个问题：全年销售任务，
贵阳楼市打响今年房地产市场的最后突围战役。如同一场赛跑，太早冲刺可能会影响后半程体力，太晚冲刺又可能会延误时机，如何选择发力点的关键，在于你要明白这是一场耐力马拉松还是一场百米竞速。反观贵阳楼市，不管是那些从年初就开始高调促销的项目，还是选择在金九银十之时发力的楼盘，都要面对一个问题：全年销售任务，这才是这场赛跑的终点。
眼看时间步步临近，面对还没完成的目标任务，要不要学其他地方的“参赛选手”，举起降价的旗帜打响全年最终“攻坚战”，成为了摆在各家开发商面前的难题：诚如一位本地业内人士所说，为了全年任务，绝大多数上市房企一定会在年底发力，但降价也不一定能吸引购房者的目光，甚至有可能会让他们对楼市更缺乏信心。而要死扛房价，又有些底气不足。
“银十”卖了3797套商品房 同比下滑18%
今年的“银十”没能再现往年楼市火爆销售场景，在一、二线城市成交量惨遭“腰斩”后，作为三线城市的贵阳也未能幸免，成交量延续了“金九”的惨淡。据贵阳筑房网预售备案数据统计显示，10月贵阳商品房共销售3797套，面积458125.98平方米，与9月销售3394套，面积453238平方米相比，分别上涨了11%和1%；与去年同期销售4615套、面积536454平方米相比，分别下跌18%和15%。此外，10月贵阳市经济适用房共同成交822套，与9月成交927套相比则下跌12%。
均价方面，10月份贵阳市商品房预售合同均价为4719元/平方米，与9月成交均价5009元/平方米相比每平方米下跌了290元/平方米。有业内人士认为，10月份开发商通过增加加开盘量和加大促销力度来拉动刚需买房，因而拉低了本月的成交均价。
据贵阳筑房网数据统计显示，10月份两城区商品房实际登记销售1114套，与9月份成交1066套相比上涨5%。均价方面，10月份两城区价格5660元/平方米与9月份成交均价5789元/平方米相比，每平方米下跌129元。而金阳新区在10月则出现量跌价涨的态势。据统计，该区10月份商品房共成交1187套，与9月份成交1510套相比下跌21%。均价方面，受到美的林城时代、国电金海域等新货上市的影响，该区域10月销售均价高达4901元/平方米，与9月份成交均价4224元/平方米相比上涨16%。
白云区、乌当区、花溪区、小河区四个区域中，10月各区成交量涨幅表现各一。其中，白云区因云翔山庄、温馨公寓等新盘集中签约，将其成交量推到739套，与9月成交152套大幅上涨3倍左右。而10月份该区域合同销售均价为3391元/平方米，环比9月销售均价3593元/平方米每平方米下跌202元/平方米。乌当区10月份共销售商品房407套，环比9月成交351套上涨16%。而均价方面，10月该区均价4523元/平方米，与9月份的销售合同均价5634元/平方米相比下跌了20%。
花溪区10月份销售商品住宅53套，与9月成交45套相比上涨了8套，而5107元/平方米的当月销售均价，比9月5632元/平方米环比下跌10%。小河区10月份销售商品住宅297套，与9月销售商品住宅270套相比上涨27，该区当月销售均价为5037元/平方米，与9月成交均价4708元/平方米，每平方米上涨329元。
市场萧条难捉摸 新盘定价难到开发商
一边是不见起色的销售业绩，一边是或将遭到停贷的市场环境，这让不少大盘老盘的走势都越发艰难，而此时才入市的新盘小盘就更是显得“步步惊心”。
“我们项目预计本月推出，但价格仍未确定。”当记者以买房人身份来到位于西南环线与花溪大道交汇处的美林谷时，该楼盘售楼员表示，新推40—200平方米户型现已开始登记，预计下本月开盘，但最终开盘价尚未确定。随后，记者走访了恒森自在城、万科玲珑湾等多家楼盘得知，虽然部分项目近期内有开盘计划，但价格和相关购房优惠也均为待定。
“银行信贷连续紧缩带来市场观望，要定一个什么样的价格才能打动买房人还需慎重。”美林谷相关销售负责人对记者表示，在当前严厉政策调控影响下，“看市场定价”似乎成了当前贵阳楼盘的普遍基调。“当前市场走势不明朗，定价不慎就容易让自己很被动。如果先确定价格，只要周边楼盘价格比自己稍低，就会抽走很多潜在客户。“整个市场都处于一个观望期，往上还是往下很难确定。”老城区一家在售楼盘相关营销负责人也对记者表示，目前市场走势尚不明晰，这也造成了入市新盘难以定价。
贵阳友联行总经理高文生在此前接受记者采访时表示，新政对近期开盘的项目会存在一定影响。当前市场走向现在还不明朗，特别是新政后又调整储备金利率这些动作，表明政府对于调控房价的决心。“定高了，成交量上不去，遇到别的项目开盘价格低，自己又要面临降价压力。所以整个市场都在观望，消费者在期待价格松动，开发商也在期待政策明朗，这个时候贸然制定楼盘的销售价格不是一个明智的选择。”
未来 降价空间依然不大？
“贵州‘十二五’提出走工业化、城镇化道路，这就意味着大量的剩余劳动力将要向城市转移。2009年贵州的城镇化率是29.1%，而的平均水平是46.7%，贵州省将有340万人要向城市居住，去年城镇人均住房面积是23平方米，这340万人的住房需求量是7820万方，贵州省每年竣工500万方，也就是说，贵州省需要15年才能解决这部分人的住房问题。”贵州省相关部门一位不愿透露姓名的负责人向记者表达了他对贵阳楼市持续向上发展的信心，他认为，贵阳市房价有一定的泡沫，但并不高，未来也很难出现大规模的降价潮。
“从现在的市场情况来看，像保利、中天、恒大等等这样的大公司，在贵州市场都已经形成多盘联动的局面，在完成了快速扩张之后，这些公司现在都在考虑转型，据我所知已经有不少公司在指定明年的发展计划时，提出要走精品路线，这意味着未来的产品价格可能更高”。
冲刺？年尾多数大盘无推货计划
金九银十惨淡收官后，楼市的低迷还在持续加深。日前，包括龙湖、万科等品牌房企在国内部分省市开始“降价”销售，这让不少购房者开始期待贵阳楼市中的“降价”潮。
“上市公司要出年报，一旦今年的目标与实际情况相差过大，肯定要在年尾进行销售冲刺，而要拉销售的手段就是降价。但是落到贵阳到不一定会有大规模的打折情况，就我们做的数据分析来看，大多数上市公司在贵阳的业绩都还不错，全年销售计划已近完成，没有打折的必要了”，来自本地某资深房地产营销人士分析认为。
事实上，目前在售的多个大盘年底没有新的推盘计划，目前都以消化存量为主。恒大方面仅确定会在年底推出恒大名都，其他项目的推盘计划都未确定。“我们一直坚持市场定价，企业只能‘发现’价格，而不能单方面‘决定’价格。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。”虽然最近万科在国内几个城市出现“降价”的迹象，但万科贵阳公司的营销总监张维江告诉记者，所谓的“降价”只是一种顺应市场的销售行为，现在万科在贵阳项目的销售情况保持平稳，而贵阳的全年销售计划已近完成，未来并不会出现大的波动。
宏立城集团副总裁陈晓辉也告诉记者，其花果园项目今年一至十月已经销售了一万三千多套房，销售总额超七十亿，“对于这样的业绩我们基本满意，所以年底也不会特别加推新货，而且随着产品的不断升级价格还有可能略微上浮”。
事实上，有业内人士表示，今年贵阳的楼市促销战从2、3月份就已经开始，但市场的反映却一直平淡，在这样的情况下，开发商即使加大促销力度也不会有太大起色，“在市场环境不明朗的情况下，只要不是有巨大的资金压力，开发商都更愿意留到明年在推新货”。
虽然如此，在十一月即将推盘入市的中天·未来方舟却很可能给楼市年底收官战带来新的可能。据透露，该项目首批将推出一万套左右的房源入市，而目前该项目正在组织的大型团购，七折房价的团购优惠无疑将吸纳不少购房需求。“根据我们的市场统计，贵阳楼市已经连续多周销售面积低于10万平方米了，我们认为这意味着有部分客户已经对未来方舟产生兴趣，正在等待它的入市”，该营销人士表示，一旦这么大体量的项目以低价入市，势必会为明年的市场带来变局，“别的不说，它肯定会分流它周围楼盘的客源，到时候价格战可能会率先在这个区域打响”。
额度吃紧 个人房贷遭银行“冷落”
“以前是银行追着和开发商合作，现在是开发商追着银行放贷。”一位国有银行贵阳某支行中熟知信贷业务的工作人员向记者表示，往年信贷额度充足时，个人房贷业务因风险小、坏账率低、还款稳定等特性受到各大银行青睐。而如今，随着银行存款准备金率不断提高，信贷规模缩减导致资金短缺，个人房贷业务已经不再是各家银行热捧的“香饽饽”了。
日益紧缩的贷款政策也成为了压在房企背上的“致命稻草”。继建行上浮首套房贷利率10%后，日前记者从多方获悉，不少银行除了跟进调整首套房贷利率之外，由于额度告急，对部分合作楼盘也停止了放贷。
“每个月月底省分行都会将贷款额度分配到各个支行，但这个额度指标是根据各个支行完成的指标情况配发的，支行获得的存款越多，才能获得越多的贷款额度。但是现在贷款额度越来越少，有些支行因为完成的存款情况不好，甚至连职工内部消费贷款都已经停止了。”该相关人士还向记者透露道，他所供职的这家国有银行的支行目前还有几个亿的贷款“悬着”，导致很多今年3、4月份就已经办好手续的贷款到现在依然没有放款。就连保利、世纪城这种与总行达成合作协议优质VIP客户，目前拿到贷款都有较大难度。
另一家某国有银行支行的信贷部经理也表示，由于信贷紧缩，该行对于大规模楼盘的合作也发生了改变。“像花果园这样的大盘，贷款量太大了。虽然之前签过合作协议，但是也只能采取上浮10%的贷款利率的办法来控制总量，不然整个房贷业务都会受影响。”这位经理表示，虽然目前该银行没有普遍提升贷款利率，但是按照这样的走势，估计总行不久就会下发提高贷款利率的文件。“我们也是根据存款规模来获得放贷额度的，现在每个月完成指标任务的压力都很大。所以我们经常跟合作楼盘来催贷的人开玩笑说，不是我们不愿意放贷，是巧妇难为无米之炊啊！”
房地产调控短期之内不会松动 房价拐点将确立
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