[摘要] 贵阳楼市观望气氛浓重，商住楼销量估计将下跌。去年9月底开始的“史上最严厉调控”至今已满一年，“新国八条”让国内的房价放慢了上涨的“脚步”，限购、限贷政策更是让众多城市的商品住宅成交量一挫再挫。
去年9月底开始的“史上最严厉调控”至今已满一年，“新国八条”让国内的房价放慢了上涨的“脚步”，限购、限贷政策更是让众多城市的商品住宅成交量一挫再挫。
市场观望气氛浓重，商住楼销量下跌——
贵阳写字楼市场洼地效应凸显?
■核心提示
去年9月底开始的“史上最严厉调控”至今已满一年，“新国八条”让国内的房价放慢了上涨的“脚步”，限购、限贷政策更是让众多城市的商品住宅成交量一挫再挫。尽管贵阳市的住宅成交量并未像一线城市那样大幅下降，但住宅市场观望气氛浓重，成交也明显受到影响。
在住宅市场前景不明的情况下，不少投资者也在思考，住宅调控对资金的挤出效应，这些资金的出口又在哪里？通胀居高不下、投资渠道狭窄，投资不动产仍是不少人的，而未在调控之列的商业地产，成为了投资资金的出口。不少地产业内人士认为，未来几年，贵阳的写字楼市场前景可期，更有乐观者认为，今年是贵阳写字楼市场“黄金十年”的开端之年。
正崛起的价值洼地
和住宅相比，在前几年贵阳写字楼市场发展滞后，价格甚至和住宅出现倒挂的情况，即使到现在，部分写字楼和周边住宅销售价格也相差不大，但写字楼的租金水平已普遍高出住宅的一倍左右。
“商铺的过高价位，使得它的投资风险正高于写字楼。”一位房地产从业人士告诉记者，根据目前二者的售价和平均租金水平测算，部分商铺的投资回报年限甚至长达20年，即年仅5%，而不少写字楼因价位较低，年甚至可高达12%。
据了解，目前贵阳的甲级写字楼每平方米月租金已超过100元，中档写字楼租金也普遍在60至80元/平方米/月之间，甚至部分用作办公的商住楼，租金也大都在30至45元/平方米/月之间，与一年前相比，现在的租金水平，普遍上涨了20%左右。而业界甚至还有一种预期，今后3年左右的时间里，贵阳写字楼租金水平仍有可能上涨30%至50%，对于部分甲级写字楼，200元/平方米/月的租金水平也是可期的。
“黄金十年”抑或可期
五年来，贵阳的写字楼价格悄然之间已经有了惊人的涨幅：仅价格，已有不止一个项目涨幅超过200%，涨幅在150%至200%之间的则更多，与同地段的住宅相比，价格以及从当初的相差无几甚至低于住宅价格，一跃而超越同地段住宅价格的一倍左右；而租金水平在5年里也普遍有了50%的涨幅。但是由于过去几年写字楼推盘量相对较小，加之住宅市场成交活跃，因此写字楼并未引起普通投资者的太多关注。
调控政策之下，住宅市场的挤出效应和房企供应产品的调整，使得写字楼供应在今年出现井喷态势。尽管写字楼市场已走过多年，但今年供需均大增的现状让不少业内人士将今年认定为写字楼“黄金十年”的开端之年，是楼市新一轮发展带给所有人的新机遇。
截至目前，贵阳的写字楼供应也仅存在于两城区和金阳新区。据筑房网的数据统计显示，2009年，云岩、南明两城区共成交写字楼535套，金阳新区写字楼成交1259套；2010年，全市写字楼成交情况仅比2009年略微增长，云岩、南明两城区仅成交607套写字楼，金阳新区写字楼成交套数为1740套。而今年前三季度，两城区共销售写字楼2152套，金阳新区销售1096套，销售量明显大幅增加，其中第三季度由于两城区写字楼供应量大增，成交也大幅放量，成交1759套。
记者在花果园等有写字楼销售的楼盘了解到，由于住宅限购、限贷，利率上调等原因，不少原本打算投资住宅的购房者开始转向投资写字楼。另外，按照调控政策的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低，也是吸引部分人群转向写字楼的重要原因。同时，由于写字楼投资市场火爆，加之信贷紧缩银行放款周期过长，不少写字楼项目当前基本只接受一次性付款的客户。
强劲需求支撑价格上涨空间
目前，贵阳主要在售的写字楼售价每平方米在7500元至1.2万元之间，部分前期发售剩余的少数写字楼单位，价格已经攀上每平方米2万元以上，而多位受访的人士预期，3至4年之内，目前主要在售的写字楼价格或将翻番。
贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力说，从2007年以来的5年时间里，贵阳老城区多个写字楼项目，价格从当初的每平方米6000元左右普遍实现了2倍左右的上涨，而目前这些写字楼的出租率都几乎在90%以上，有的甚至近100%。火爆的需求市场以及目前依旧和住宅相当的价格，让他认为今后3年左右的时间，目前在售的写字楼价格仍可能。这也是民众热衷投资写字楼的重要原因。
花果园策划部经理蔡劲也认为，今后几年强劲的需求可以支撑3至4年之后，目前在售的写字楼足以增值1倍。调查显示，目前贵阳用于写字楼的建筑约170栋，面积约200万平方米，其中绝大部分位于中心城区。随着今后几年在建的几条高速公路、高速铁路的陆续建成，贵阳作为西南区域交通枢纽的地位将进一步凸显，而贵州作为重要的能源省份以及全省经济的快速发展，写字楼市场的需求将呈现快速增长的势头。同时，他认为从前几年贵阳写字楼市场及沿海城市写字楼市场的发展经历看，当前贵阳写字楼市场正处于新一轮的发展周期，新的升级产品短期内需求会有显著增长。
“前几年贵阳写字楼市场发展缓慢，2011年开始才是写字楼发展的一个新阶段。”绿地销售总监宁悠迪认为，今后几年，贵阳写字楼市场都将处于上升期。她认为3年之内，无论是当前老城区还是金阳新区的写字楼项目，都将普遍拥有1倍的涨幅。她的这一预测也来自于对市场需求的解读。她说，贵阳老城区内众多写字楼建成年代较远，甚至不少是商住楼用作写字楼，目前已经出现上下班高峰期电梯拥挤，等待时间过长，停车位紧张等众多无法克服的问题，即便部分近几年建成的写字楼，由于当初没有超前规划，也已经出现类似问题，有的写字楼甚至开始在楼外加装电梯。还有，目前贵阳没有建成的CBD区域，自然无法形成现代办公集群，因此包括商业接待在内的众多商业活动无法就近完成，加之比较分散的单栋写字楼周边环境复杂，不少企业为提升企业形象，改善办公环境，已经开始寻找区域设施完善、配套合理的综合体内的写字楼，准备迁出。
普遍“热衷”抑或暗藏风险
就在业内人士普遍认为商业地产前景可期，投资写字楼的普通市民也认可预期放量的写字楼需求市场之时，但也有人持谨慎观点。
他们认为，尽管市场需求肯定会放大，改善性需求也在不断产生，但在当前紧缩的货币政策下，信贷已经对商业地产销售带来了压力：因银行无钱可贷，部分商业地产开发商已开始要求买家一次性付款，此举既挤出了部分资金实力不足的投资者，也压缩了部分有支付能力者的购买体量，致使销售周期被客观拉长。
其次，如果整个地产行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业出现下行的问题，因此不能认为持有住宅就有风险，持有写字楼就安全，这两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损的。
还有人认为，就是目前出租率接近100%的写字楼市场，未来也未必是可靠的投资产品。因为根据目前部分楼盘的规划，今后3至5年内，贵阳市平均每年至少将有60万平方米写字楼入市，届时市场上约为当前办公楼体量一倍的写字楼，是否有足够的需求市场尚不可知，一旦供大于求，租金水平则会下降，物业本身也将打折，理论必然缩水，正如住宅市场一样，一旦成为“大众化投资产品”，风险也随之而来。
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