[摘要] 近日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。据统计，目前，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。贵阳银行已经跟进，贵阳建行上调首套房贷利率，贵阳其他银行也不排除“随时跟进”。
14城市上调首套房贷利率 趋势蔓延或持续到明年
(来源:广州日报)近日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。据统计，目前，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。
昨日记者通过多方了解获悉，广州本地部分股份制银行也加入到“房贷利率上浮大军”。目前银行上浮首套房贷款利率的趋势已蔓延至天津、济南、苏州等14个城市。
上调首套房贷款利率已成趋势
昨日记者致电招商银行等股份制银行了解到，银行已将首次置业者购买二手房按揭贷款利率上浮，根据客户信用资质上调至基准利率的1.05倍至1.1倍。
“进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，银行需要腾挪信贷额度，房屋按揭贷款额度受限，利率自然上涨。”招商银行信贷部门负责人对记者表示。
记者调查发现， 截至昨日发稿时为止，共有14个城市的银行对首次置业者房贷利率进行上调。
不同城市上调幅度差异较大
对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行对首次置业者房贷利率上调5%~20%不等。在成都、长沙、武汉等二线城市银行利率上调幅度更高，为10%~30%。长春创各城市纪录，部分股份制银行房贷利率上调50%，利率高达10.575%。
上述银行基本都实行根据客户情况实施差异化贷款利率政策，建设银行方面表示，如需尽快放款，需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。
首套房贷利率上调将打压房价
此外，该银行对房地产开发贷款利率也大幅上调，开发贷款额度也在逐步下滑。根据央行营管部调查显示，2011年第三季度下降12.7%,其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷款将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
分析认为，目前性银行对首套房贷款利率的上调将进一步打压房价。投资者购房冲动也会进一步抑制,尤其是高房价的一线城市。
央行2011年第三季度统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较8月明显回落1311亿元。且创下21个月来新低，其中中长期贷款下滑显著。
长江证券银行业首席分析师陈志华表示，9月信贷创新低在过去十年来属于首次，这表明政策总体基调依然偏紧，银行已把主要信贷投向集中于政策重点支持与高利润领域，包括对中小企业贷款“定向宽松”。因此，房地产按揭贷款额度近期将继续紧缩。
澳新银行大中华区市场研究总监刘利刚对记者表示， 在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。此外，按照银监会对房地产按揭贷款风险权重计算，目前银行仍需大量拨备以覆盖风险。
预期：
银行需关注房价持续下跌风险
当大中城市房价下跌20%至30%时，将首次超出银行的承受能力。据东方资产管理公司发布的《2011中国金融不良资产市场调查报告》（以下简称《报告》）指出， 当大中城市房价下跌20%至30%时，将首次超出银行的承受能力。
《报告》预计，2011年银行新增房地产开发贷款规模可能同比下降12.94%，预期为5150亿元；银行新增个人住房按揭贷款规模可能下降9.53%，预期为12665亿元。
东方资产通过对房价下跌幅度的假设，计算了对银行利润的影响程度。假设房价下跌30%，房地产开发贷款违约率上升至3%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀银行利润1135亿元。
广发证券银行业高级分析师沐华对记者表示，从目前状况看，银行需要对房地产系统性风险作出量化评估。“如果房价发生持续大幅下跌，整个金融体系会产生系统性风险，对银行的资产质量影响应该比银监会预计的情况更为严重。”沐华表示。
建行率先上调首套房贷利率 贵阳其他银行也不排除“随时跟进”
(来源:贵州都市报)近日，有媒体报道，建行北京分行首套房贷款利率上浮至基准利率的1.05倍，消息引起了众多购房者的关注。记者昨日走访贵阳部分银行后了解到，目前已有银行上浮了首套房贷利率，幅度一般在基准利率的基础上上浮5%至10%，而二套房利率上浮程度更高，有的甚至超过了10%。而首套房贷首付则根据贷款人情况，部分也由30%调至40%。
贵阳建行
上调首套房贷利率
“今天的首套房贷利率已按照上浮后的新利率执行了，至于首付是30%或是40%，则要根据贷款客户的个人情况判定。”昨日，当记者以购房者身份咨询建行富水支行个贷中心相关工作人员后，得到了房贷利率上浮的明确答复。
“到目前为止，我们还没有接到关于上浮首套房利率的通知，但明天会不会有变化，这个就不清楚了。”一家位于陕西路口的工行分行个贷工作人员告诉记者。
随后，记者走访了贵阳银行、中行等银行，虽然目前这些银行还维持首套房基准利率不变，但都表示首套房维持基准利率的政策可能是“暂时的”，不排除总行层面的随时跟进。
据了解，上浮后升至基准利率1.05倍的首套房利率，相当于上涨5%左右的利率。据建行客服工作人员介绍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍，而二套房利率上浮程度更高，有的甚至超过了10%。
20年期70万元房贷
每月多还300元
“年底来了，银行的放贷额度自然更加吃紧，许多银行出现一贷难求的情况，在资金有限的情况下，银行更愿意将钱贷到贷款利率高的其它项目上。”中地行贵阳分公司市场研究部刘斐主任分析了银行上浮放贷利率的原因。
而记者观察到，今年以来，央行连续五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，各大银行贷款额明显趋紧，在此情况下，不少银行会盯着相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。
“首套房利率上调至1.05倍后，以贷款70万元20年期的等额本息还款法为例，以基准利率计算，贷款者将还款总额为130.7万元，支付利息额为60.8万元，每月还款0.5448万元；以1.1倍基准利率计算，贷款者将还款总额为137.9万元，支付利息额为67.9万元，每月还款0.5748万元。这意味着，首套房房贷利率上浮10%后，贷款者将多支付近8万元的利息，每月多支付300元。”一位不愿透露姓名的银行工作人员对记者分析说道。
银行放款时间“变长”
采访中记者获悉，不仅贵阳首套房贷款利率有所上浮，而且多家银行的房贷放款周期也被拉长。“我8月中旬就申请的房贷，到现在都还没放款，不知道怎么回事。”市民林先生对迟迟还未到账的房贷有些担心。
而据业内人士介绍，现在等银行房贷基本都需要“排队”。“对于大银行来说，原来可能一个月可以放款，现在要两个月才行。而小银行的排队时间则更长。很多银行现在送进去的单子估计要排到明年才能放款，整个信贷额度紧张的局面至少到明年1月份才能缓和。”建行中西支行一位工作人员说道。
资金趋紧 信贷压力至多地银行上浮首套房贷利率
(来源:经济观察网)截至10月17日，上海、广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙等14个城市的银行机构宣布上浮首套房贷利率，由此市场引发房产调控进一步加剧的猜想。目前，个人住房按揭贷款市场的需求量仍然较大，但进入第四季度后，信贷额度早已捉襟见肘的银行为保证贷款，必然要舍弃一部分不高的贷款资源，而个人按揭贷款首当其冲。
首套房贷首付比例提高、利率上浮的消息仍在发酵。继广州一些大银行将首套房贷首付比例提高至四成、贷款利率提高到基准利率以上之后，北京地区的银行也在“跟风”。业内人士表示，今年以来央行频繁上调存款准备金率使商业银行的资金面趋于紧张，信贷投放能力大幅下降；在此背景下，为保证四季度的盈利，银行会更倾向于将有限的信贷资源配置到相对较高、风险成本较低的领域，而维持在基准利率、贷款较低的个人住房按揭贷款首当其冲地成为被银行“舍掉”的对象。
“从银行本身来讲，完全是出于本身商业利益考虑实施这项政策。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对此表示，国家房地产调控规定首套房可以打七折，但是并不是强制实行，是可打折也可不打折。银行从其商业利益考虑，当然会做出最有利于自身的选择
郭田勇表示，现在银行的资金链非常紧。可贷资金有限，压力比较大。因此各银行出于利润的考虑，不但套房，包括第二套房，其他公司类的债，都会想方设法把水平往上提。
有分析指出，建行首套房利率上调至1.05倍后，以贷款100万20年期计算，月供接近8000元，相当于加息约两次，这对刚性需求的影响非常大，套房购房的负担继续增加。
郭田勇认为，从银行上调首套房利率的客观效果来看，肯定会刺激房价下调，对房地产调控肯定也有所帮助。但银行上调首套房利率的行为和目前推行的房产调控政策没多大关系。从调控政策来看确实要限购，要调控，但肯定还是要鼓励购买首套住房。
从整体来看，首套住房利率上调了，肯定会抑制房地产总体需求，购房会减少，所以对调控来讲是有帮助的。但房地产调控并不是要调控首套房，银行并不是因为要落实房地产调控政策来专门上调首套房利率。房地产调控不应该控制首套房，应该鼓励购买首套房。“所以我并不认为银行是为了配合国家房地产调控政策提高首套房利率，这两件事没有直接关系。”
首套房贷利率上调波及 或将持续至明年初
(来源:中国新闻网)继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，16日，记者从多方获悉，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。
业内分析人士认为，目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。
就央行统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。“在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。”中国银行战略管理部副总经理宗良对《经济参考报》记者表示。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。“目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。”接受《经济参考报》记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金“抓住相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”
除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
“首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到‘刚需’客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东认为。
央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来水平，接近2008年一季度水平。
另外，日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。“由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东进一步表示。
不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉认为，目前的楼市调控政策不会放松。“在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
