[摘要] 楼市新政下，供需倒挂、成交低迷，正在成为北京等限购城市的楼市新生态，开发商们就此打起了“降价牌”，然而此举也引来了老业主的维权潮。
楼市新政下，供需倒挂、成交低迷，正在成为北京等限购城市的楼市新生态，开发商们就此打起了“降价牌”，然而此举也引来了老业主的维权潮。
业内人士指出，商品房买卖作为市场交易范畴，购房者应该学会自行承担房价波动的风险。作为开发商，如果受到业主压力就补偿和同意退房，不仅不符合契约精神，还将给市场带来不好的示范。
“房价停涨，不代表不反弹，更不代表房价拐点。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在自己的微博上道出了如今楼市的现状。
国家统计局9月18日发布的“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，8月，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格每平方米15773元，与7月份相比略有下滑。虽然降幅仅为0.41%，但却为去年9月以来首次下降。
“目前楼市均价的下降，主要与成交结构有关，其中某些具体楼盘的价格波动幅度早已远超平均水平。”房地产高级经济师章林晓对《法治周末》记者表示。
这一点在北京周边的楼市体现得尤为明显。由于房价大幅跳水，甚至引发当地部分业主的维权潮。他们寄希望通过组织“降价维权”行动获得开发商的补偿。然而，就这种维权是否有法律依据，开发商和业主存在很大争议。
业主维权始于楼市降价
步入“金九”时节，北京楼市却并未出现往年的盛景。8月住宅成交量创三年新低的阴霾尚未散去，“金秋”小长假的表现也不如往年。
房地产综合服务商亚豪机构数据显示，去年中秋期间北京共有13个项目开盘，今年同期开盘数量仅为5个，新增供应套数与面积也分别减少47.2%、31.2%。而新建住宅价格环比持平。相对于，北京的新建住宅价格不仅已经连续3个月停涨，还连续8个月出现同比涨幅不断下降的态势。这其中，京郊楼市成了北京楼市停涨的重要原因。
以顺义区香悦四季楼盘为例，《法治周末》记者了解到该楼盘2010年年底开盘时每平方米均价高达1.8万元，现在通过优惠活动，折后价格每平方米仅1.2万元，降价幅度达1/3。
然而“降势”的当数一直被认为楼市泡沫重灾区的通州。近期，通州两大楼盘华业东方玫瑰与京贸国际城开始降价促销，因降幅较大，引发部分业主激烈的维权活动。业主的维权行动不仅令开发商倍感压力，而且引起了业内广泛关注。
8月初，通州华业东方玫瑰推出二期A9号楼80多套特价房，均价为每平方米1.45万元至1.55万元，与今年4月A4号楼每平方米高达1.8万元至1.9万元的开盘价相比，降价幅度超过18%。
此番降价引起了部分前期业主的不满，部分业主联合起来发表公开信对开发商进行谴责。此后，部分老业主多次来到华业东方玫瑰售楼处现场聚集抗议，要求“现金补差额款或退房”，纷争持续数日。
终于，华业地产(600240,股吧)于8月17日就此事公布了一份名为《诺亚方舟计划》的补偿方案。该方案中提出，可以按照合同价的5%返还A4号楼购房业主购房款，但并非现金返还，而是以冲抵物业费或车位租赁费等三种方式进行冲抵。如不接受返还方案，还可以选择无约束换房，根据需要换至A9号楼；或者无理由、无条件退房。
不过，直到8月19日该方案正式实施，仍有部分老业主通过公开信等方式表达不满，谴责开发商“补偿力度不够”、“不返现金没诚意”等。这份看似开发商完全妥协的补偿方案仍未能完全缓和业主与开发商之间的矛盾。
降价维权需有合同约定
面对业主强势维权，华业地产董事会秘书赵双燕表示，此前推出的特价房源完全属于一种正常的市场行为，而推出补偿方案则是为了在开发商面临市场压力时，保护新老业主双方的利益。
那么，为何业主对开发商的让步仍颇多非议呢？某位接受开发商补偿方案的业主对《法治周末》记者透露，此前通州区曾有过类似案例，当时该小区业主维权成功后得到了开发商相当程度的补偿。因此，有的业主也可能希望达到类似标准。
该业主所说案例，就发生在通州京贸国际城。
2010年11月18日，京贸国际城第三批房源预售均价从此前时的每平方米2.68万元，降至每平方米1.98万元。每平方米一举下调7000元的做法在彼时的房地产市场实属罕见，被媒体称为“京城降”。同时，开发商为安抚已购买该批房源中369套房子的前期业主，决定向他们返还价格差价，合计返还金额近2亿元。
然而，该楼盘今年再次出现降价行为。9月初京贸国际城推出5号楼，每平方米均价仅1.4万元，与之前相比每平方米下调近6000元。前期业主的神经再次被刺痛，这一次，业主们又想到了维权。
“之前销售人员还再三承诺楼盘不会降价，我们要求补偿差价或者退房。”某参与维权的业主对《法治周末》记者表示。
但这一次，前期业主们却未能如愿。
京贸国际城对此次业主维权的回应是，之前开发商主动返还部分差价，是企业行为多过市场行为。而目前大批项目的降价完全是由政策调控和市场压力造成的，开发商对此无能为力，将不会对前期业主进行补偿。
那么，如何区分企业降价是企业行为还是市场行为？业主能否以开发商降价涉嫌违约提出补偿要求？
《法治周末》记者就该问题采访了从事房地产业务的律师秦兵。秦兵表示，企业降价究竟是属于企业行为还是市场行为，在法律上的区分并不明显，是否需要对业主进行赔偿关键在于开发商是否存在违约行为。
“销售人员的口头承诺属于企业宣传行为，很难取证作为违约证据。除非有录音，证明开发商曾承诺房价下降将给予赔偿，才可起诉开发商违约。如果没有录音且在合同没有约定降价需退房或赔偿差价，那么开发商无论遇到哪种情况降价，都不需要对已经购房的业主进行补偿。”秦兵说。
然而这一说法并不能让前期业主们接受。9月11日，维权的业主们一度与一位疑似开发商管理层的男子发生冲突。当晚，一则“京贸国际城维权爆发流血冲突开发商雇凶伤业主，业主反被刑拘”的帖子开始在论坛及微博广泛流传。
9月15日，《法治周末》记者以购房者身份前往小区了解情况，当日“誓与开发商血战到底！不退差价誓不罢休！”的横幅已被撤下，爆发冲突的现场也难以辨认是否有血迹，小区内仅少数业主偶尔谈及此事。
在记者的询问下，其中一名自称是1号楼业主的男士表示，所谓的冲突是因为当时开发商的车被围住，虽然开得很慢但并未刹车，后看到有人趴在车上，声称被蹭到。至于流血事件则是有业主被警察按到在地，并非网上流传的那么严重。
政策变化难认定为情势变更
与通州两楼盘降价后的进退维谷相似，北京楼市众多明折暗降的楼盘中，已经出现多起前期业主维权纠纷。仅在北京实行限购政策后，有过降价行为的远洋一方、首开常青藤等项目，均有前期业主与开发商发生维权纷争。降价优惠导致维权索赔的现象愈演愈烈。
对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波对《法治周末》记者指出，商品房也是商品的一种，购房者在签订购房合同时，也意味着需要自行承担价格波动带来的冲击。仅因为楼盘降价，老业主就要求退房或补偿差价，不符合契约精神，同时也会对市场带来负面的示范效应。
“如果业主欲因楼盘降价对开发商进行索赔，必须有明确的合同约定，比如约定如果在一定期限内降价，开发商就构成违约，违约的后果是赔偿××万元，否则业主要求补偿是没有法律依据的，不能因为开发商自觉履行了额外的义务，就要求他必须再次履行这样的义务。”楼建波认为。
有专业人士指出，根据合同法的规定，若出现情势变更，即一些不可归责于当事人的客观变化发生，履行合同对一方当事人明显不公，则可变更或解除合同而不承担违约责任。
在京贸国际城走访中，有业主对《法治周末》记者提出，因为国家政策与经济环境发生了变化，能否以此认定为合同法所规定的情势变更，从而解除合同、收回房款呢？
对此，《法治周末》记者查询了合同法司法解释二相关内容，其中第二十六条明确规定“客观情况无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”才适用于情势变更原则。
“房地产价格受市场或政策影响而波动明显属于商业风险范畴，不适用于情势变更。否则，股民也能以股票下跌为由向证券公司提出维权索赔，岂不荒谬？这跟部分业主法律理性的缺失有一定关系。”秦兵对《法治周末》记者表示。
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