[摘要] 楼市“金九银十”行情不容乐观，楼市不见火热。限购、限贷政策下，楼市成交一直不见火热，眼看传统的 “金九银十”季即将到来，开发商们纷纷“备货”准备大干一场。不过，今年的“金九银十”行情不容乐观。
楼市“金九银十”行情不容乐观
(来源:解放日报)限购、限贷政策下，楼市成交一直不见火热，眼看传统的 “金九银十”季即将到来，开发商们纷纷“备货”准备大干一场。不过，今年的“金九银十”行情不容乐观。
今年8月份的前三周，上海新房市场中只有10个项目推出了约1500余套房源，比7月份的前三周开盘量下降了30%。来自房天下数据监控中心的统计显示，调控声紧，目前大多数开发商处于按兵不动状态，少量的开盘，除了迎合当前紧缩的购买力以外，更多在于试探楼市的反应程度，以便随时调整销售策略。
随着“金九银十”季的到来，一波推盘热潮很快就将出现。截至8月24日的统计，预计将有59个项目会在“金九银十”期间开盘或加推，其中首次开盘项目有17个，占比近三成。值得注意的是，9、10月份的17个全新盘中，有13个推出了大户型产品，占到了全新盘总量的76%，户型甚至达到了580平方米，物业形态涵盖了普通大面积户型、花园洋房、大平层等。相比而言，面积在90平方米以下的项目仅占35%，几乎完全颠覆了今年7月份以来上海市场小户型“一统天下”的格局。
房天下数据监控中心分析师曲鹏认为，这是由于7月份时市场成交主要为刚需项目，消化了大量购买力，使得以改善型需求等其他购房群体占比逐渐上升。自从年初房产税落地以来，大户型产品的销售一直在谷底徘徊，目标购房人群数量稀少以及高额的附加成本是其销售困难的主要原因。9、10月份大户型项目扎堆上市，可见部分大户型产品开发商对于“金九银十”存有期待。
出台的婚姻法司法解释尽管尚未直接表现在楼市成交量上，但业内认为，这也将潜移默化地影响人们的置业观。据汉宇地产分析，今后将有不少新人会选择双方家庭共同出资购房，因此部分购房群体的首付、贷款“实力”会增长，从原先一方仅能承受的小户型、低端房源升级为双方能承受的中大户型中高档房源。
不过，由于调控政策丝毫没有松动的迹象，越来越多的开发商意识到，如果价格没有松动，将很难撬动销售。据上海房天下数据监控中心截至8月25日统计，9月份全市预计有157个楼盘进行打折优惠，其中26个项目有总价10万元以上的优惠。6月份以来，楼市成交量持续走低，而打折优惠的项目数量却在逐月增加。打折优惠作为销售的主要辅助手段，最终目的还是为了促进市场成交。
新房市场的打折风，也在影响着二手房市场。上海中原地产副总经理陈宇珏表示，目前二手房市场观望气氛依旧浓厚，由于一些外围区域出现一、二手房价格倒挂的局面，二手房市场观望严重。整体来看，二手房市场的“金九银十”或无法预期而至。
二三线楼市限购刻不容缓 房价速涨应主动限购
二三线城市限购大幕拉开 楼市或不再有金九银十
(来源: 中国广播网)据中国之声《央广新闻》报道，马上就要到传统房地产销售旺季“金九银十”了。然而今年（2011年）的房地产市场显然非常特殊，一线城市调控政策日趋严格，部分热度不减的二三线城市眼看就要被划入到限购名单。今年的“金九银十”究竟会是一番怎样的行情呢？详细情况，马上连线中央台记者季苏平。
一线城市“倒挂”表现更加明显
主播：现在一线楼市的销售状况如何？
记者：一线城市的商品房涨幅在7月首次出现全面停滞。一线城市的“倒挂”表现更加明显。由于深圳从5月份实施楼市限价政策，一二手房价格“倒挂”现象日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米；招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。
根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%~15%之间。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。
商品房价格出现低于二手房现象
主播：楼市一二手房价“倒挂”现象的原因是什么呢？
记者：首先，商品房价格高开低签。目前商品房价格都是标价高于售价10%左右，而周围二手房定价更多的是依据商品房公开宣传的价格。但是在目前市场调控下，开发商选择了加大优惠幅度。这使得商品房价格出现了低于二手房的现象。
其次：受到限购无法换房的影响，北京的二手房业主惜售心态愈发明显，导致挂牌出售价格居高不下。很多手中房产超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致出售谨慎，不愿意降价。
第三：商品房合适的房源供给少，部分商品房虽然降价销售，但是部分房型偏大，而二手房虽然交易税费高，但是一般都有装修等配套。
第四：一手房货量大，而且开发商存在资金链的问题，需要随时调整价格。但是二手房多为小业主，大部分是长期持有的，并不急于抛售，除非是金融环境大规模恶化，导致小业主们不得不抛房套现，否则这种倒挂现象还是会存在的。
预计市场9月或现明显实质性变化
主播：“倒挂”现象如果蔓延，9月楼市走势如何？
记者：北京在9月预期上市的项目达到了41个，合计供应的住宅可能超过万套，而其中更是有纯新盘项目18个，占到了项目总数的44%。
老项目和新项目均出现了明显的价格下调趋势，比如房山的新盘项目翠林漫步，预计售价仅为12500元每平米，这一价格甚至接近之前同区域的政策房价格。润泽公馆预期售价为26000元，而之前同区域售价已经接近3万。而另外一个热点老项目远洋一方，在最近也将再次推出价格为20500元每平米的三期房源，相比之前下调近1成，而且这一价格基础上还有一定优惠。
8月前三周，北京成交量更是创造了三年来的点，从目前市场来看，预计市场很可能在9月份出现明显的实质性变化。
二三线楼市限购刻不容缓 房价速涨应主动限购
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