[摘要] 未来楼市:中低端房价拐点临近 高端房价格看涨。中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端房和中低端房的两极分化：改善型需求增长，高端房价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳。
中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端房和中低端房的两极分化：改善型需求增长，高端房价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳。
从1-7月销售业绩来看，万科销售均价较去年均价下降4%，中国海外发展却同比大增35.2%，可见在调控之下，中低端住宅市场与高端住宅市场已初步呈现两极分化格局，中低端房价格拐点临近，高端房价格看涨。中金公司认为这是未来中国房地产市场的发展趋势。
以满足刚性需求为主的万科2011年1-7月份累计实现销售面积637.2万平方米，销售金额740.9亿元，均价11627元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年均价下降4%。由此可见，万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年王石提出拐点论降价以来，万科的第二个价格拐点。可见万科代表的中低端住宅市场价格已经出现松动。
致力中高端地产的中海2011年1-7月份累计实现累计实现销售面积356.5万平方米，同比增长34.7%；销售额港币602.9亿元，同比增长82.4%。经测算，销售均价16900港元/平方米，2010年中海销售均价12500港元/平方米，在调控背景下，中海的销售均价反而逆市大涨35.2%。可见中海代表的高端住宅市场的价格并未受到影响。
为何高端房价在调控之下价格坚挺呢？擅长高端地产的龙湖地产一位高管告诉记者，因为高端房的购买者对于价格的敏感性不高，也大多不依赖杠杆。他们更关注房产的保值增值功能，所以如果降价，反而更没人买。这时保持价格不变，甚至涨价，才能刺激购买。
北京主要开发商首开股份也体现出高端产品和中低端产品打折力度差异很大的特点。其中，中端产品打折力度较大，如7月8日开盘的首开常青藤均价24000元/平方米，1居减14万元，2居减18万元，3居减19万元，复式减33万元。高端产品折扣不多或没有折扣，首开璞瑅[99折，首开铂郡没有折扣。
业内分析人士指出，目前北京市场上购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求导致其选择房源多集中在单价2万元以下及4万元以上的品质楼盘，导致单价2万—3万元之间的项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引买房人。
中金公司地产分析师白宏炜认为，中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端房和中低端房的两极分化：改善型需求增长，高端房价格看涨；保障房供应增长，中低端市场价格平稳。理由是，保障房供给达一定规模后，将挤占中低端房的市场，从而抑制中低端房的价格。而高端房的土地供应进一步减少，高端房价格进一步抬升。商品房价格将更加市场化。
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