[摘要] 高回报大诱惑，贵州众多投资客户转向商业地产。今年来,受国家宏观调控政策及本地“限购令”影响,不少投资型客户开始转向商业地产。记者采访发现,商铺开发商承诺的高投资回报以及即买即兑现的营销策略对众多投资型客户吸引力不小。
今年来,受国家宏观调控政策及本地“限购令”影响,不少投资型客户开始转向商业地产。记者采访发现,商铺开发商承诺的高投资回报以及即买即兑现的营销策略对众多投资型客户吸引力不小。
高回报“即买即返”投资者“想不动心都难”
据了解,目前中心区在建在售的商铺项目有10多个,投资从6%到12.5%不等,且前几年的投资回报都能够从总房价款中直接返还。高额的租金、“即买即返”的投资承诺加上不在限购、限贷范围,使得商铺近期受到广大投资者的广泛关注。
在三桥某楼盘销售现场,前来看铺的陈先生告诉记者,由于受到限购令的制约,他将投资方向从住宅产品转向未受限制的商铺。同样前来看铺的周女士也表示,在住宅投资门槛一再提高的情况下,其也更倾向于投资商铺。
据该商铺销售人员介绍,近期前来咨询、看铺的客户量趋多,投资因报率和贷款情况是大家普遍关心的问题。在文昌南路另一商铺销售现场,一位前来咨询看房的市民告诉记者:“新国八条出台后,二套房首付提高到60%,而商用房首付才需50%。而且最重要的是,银行已经全面停贷三套房贷,商用房则没有限购、限购烦恼。在巨大的通胀压力下,为避免货币贬值,投资商铺不失为一个选择。”
黔贵房开策划部经理王熙俊认为,对于刚性需求的购房者来说,并不会因为单纯首付比例调整就从住宅市场转向商业地产市场。但对于有投资需求的购房者来说,从投资角度考虑则很可能从住宅市场转向商业地产领域。再加上目前政策对住宅市场采取限购限贷措施,一部分无法再购买住宅的投资者自然会开始关注政策环境相对宽松的商业地产市场,接下来住宅资金流向商业地产或许将成为一种趋向。
投资商铺不能忽视风险
业界一位资深人士告诉记者,一般开发商算投资回报,仅仅是一个粗略的方法。例如,一面积为7.5平方米总价15万元的商铺,开发商广告上宣传的月租金为1559元,那么用年出租收入18708元除以总价15万元,就得出投资为12.47%。但实际上,这种计算方法并没有把按揭供楼的利息、购买商铺支付相关税费、出租房的税费及空置损失等计算入内。
如果要算一个比较真实的投资,应该是将累计总除于累计总投入得出的数字就是投资,累计总包括月租金,投资期内的累计出租月数,累计总投入就包括按揭首期房款、保险费、契税、、累计按揭款、累计物业管理费、利息,中介费等等,但是由于租金的涨跌难于预测,加上利息计算也不是一个定数,因此要想算出一个很准确的投资相当困难不同的结果,很难判断谁的计算结果就是准确无误的。既然投资的计算是无定数的,那么,投资者依据开发商打出的投资来进行投资的话,将是一件风险性很大的事情。
对于投资者来说判断一个商铺是否具有投资价值,不能仅凭广告宣传,而应综合考虑物业地段、交通、位置、管理模式等来进行综合评判。据了解,目前在售的商铺最常见的主要有独立街铺和商场内铺两种。一般来说,独立街铺的价位虽然相对较高,但由于不受经营管理限制,后期投资回报则较有保障,风险相对较小。而商场内铺价位相对较便宜,但由于受到后期经营管理、运作方式等诸多影响,投资风险相对较大。
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