[摘要] “潘石屹在上海投资的5个SOHO项目中，严格意义上没一个可以算得上是真正的SO-HO。”连日来，SOHO中国旗下外滩SOHO项目被社会舆论炒得沸沸扬扬，不少网友对这栋“口琴状”、“云片糕状”的建筑采取“口诛笔伐”的回应态度。很多打着SOHO旗号的房产企业楼盘其实并不名副其实。
“潘石屹在上海投资的5个SOHO项目中，严格意义上没一个可以算得上是真正的SO-HO。”连日来，SOHO中下外滩SOHO项目被社会舆论炒得沸沸扬扬，不少网友对这栋“口琴状”、“云片糕状”的建筑采取“口诛笔伐”的回应态度，不过，也正是源于这栋商务楼奇怪的造型，让市民意识到：原来，SOHO就在我们身边。那么究竟什么才是SOHO，投资SOHO公寓又该注意一些什么问题呢？搜房网商业地产总监杜新娟在做客“安家顾问”时提醒，SOHO是一种宜居宜商的地产形式，从这点上看，很多打着SOHO旗号的楼盘其实并不名副其实。
什么是SOHO
真正的SOHO难成市场主流
SOHO，Smal Office HomeOffice的缩写，顾名思义，即小型办公室、家庭办公室，意指自由职业或自由职业者，含有自由、开放、弹性的工作方式等理念。具体到房地产，专门为在家办公的SOHO一族设计的楼盘常以SOHO为卖点，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓，即商住两用的商务公寓。SOHO产品的特殊性质在于其除了居住功能外，还拥有注册公司的商业优势。且小户型、低总价、全装修是目前市场上SOHO产品的统一属性，在中小投资客里较受热捧。
随着SOHO概念的推广，有越来越多的购房者开始关注SOHO公寓。总体而言，目前，“泛SOHO”类项目比较多，“纯SOHO”楼盘在沪还并不多见。据统计，今年1-6月，上海地区泛SOHO类楼宇成交约8000套、总面积达90多万平方米，和2010年上半年的5500多套、约70万平方米的成交情况相比上涨44.4%，成交面积同比增长34.1%。
从“泛SOHO”类公寓的走势来看，受楼市调控影响，不少购房者已切实将资金流入免于限购的SO-HO市场，特别在3月份有明显回升。不过，鉴于其为商业性质，仍很难成为房地产市场的主流。
潘石屹的SOHO只是个企业名称
严格意义上讲“SOHO中国”只是一个企业的名称，与SOHO类型的商用公寓无任何关系。另外，虽然“SOHO中国”旗下项目都使用了“SOHO”的名字，也仅是该项目的名称属“SOHO”类型。实际上，从“SOHO中国”在沪投资的5个项目看，均属于中高档写字楼，与“家庭办公室”、“自由职业或中小企业办公室”的“SOHO”定义差距很大。
不过，“SOHO”理念为人所熟知还是依托了“SOHO中国”的推广宣传，“SOHO中国”将这种西方理念引入中国。
国外“租”SOHO国内“卖”SOHO
事实上，国外SOHO类公寓的运营模式与国内有很大不同，国外基本以开发商建成后向个体投资人出租为主，而国内无论SOHO公寓的项目规模如何，都采用向投资人出售产权的模式（买房子的投资客成为一个个小业主）。造成这其中巨大差别的原因有很多，包括中国的国情，居住困难，刚需是楼市主力，还包括在投资者的意识中，“买”胜于“租”，租房总感觉缺乏安全感。不过，最重要的原因，则主要在于一批将“商业地产概念”引入国内的开发商采用了卖房模式，由于“卖房”可以快速回收开发商的初期资本，也造成其他房企跟风学样，在商业地产发展的这些年，卖楼成商业地产发展的主流，租赁基本用于投资客的资本回笼，而非开发商。
SOHO误区
开发商有意模糊概念酒店式公寓≠SOHO
很多人都以为SOHO公寓就是酒店式公寓，其实这是一个误区，准确地说，两者确有相似，但又有很大不同。首先，从房屋性质上看，SO-HO公寓和酒店式公寓两者同为商业地产，都属于40-50年产权的房屋，还均具备居住功能，这是的相似，不过，撇开这些方面，两者的差别就开始显现，比如，SOHO公寓还强调其房屋的办公性质，也就是说，SOHO公寓既是办公用房也是居住用房，是一种宜居宜商的商业地产综合体。反观酒店式公寓，它仅是一种采用酒店式管理的商用住房，不具备办公性质。
之所以现在有许多购房者会将酒店式公寓与SOHO公寓混淆，主要还是由于开发商有意模糊概念，打着“SOHO公寓”的旗号将房源尽快出手。
LOFT其实就是“面积”版SOHO
SOHO公寓与LOFT公寓其实可以用“母子”关系来形容。SOHO是一个相对较广的概念，其包含所有“家庭办公室”类型的房产，而LOFT公寓则是指层高在5.5米左右的挑高SOHO公寓，不少开发商为了吸引购房者，会在LOFT公寓里做出夹层，传统买房“送”面积的商用住宅就属这种类型。
SOHO投资
租金参考周边写字楼价位
与普通商业地产相比，SOHO型公寓的投资回报是比较高的。SOHO公寓本身也是一种商业地产，对购房者而言，拣选优质的SO-HO型公寓势必应注意所有商业地产都存在的“转让税费高，潜力须参考周边规划”等问题，此外，SOHO公寓与普通商业地产相比，最主要的区别在租金价格。
由于SOHO公寓宜居宜商，承租人既可将其用于居住，又可用为办公，因此，SOHO公寓的租金价一般参考周边写字楼的价格。如果购房者发现开发商宣传的租金价与周边写字楼价格相距甚远，那么面对此类SOHO公寓须三思而后行。换言之，优质的SOHO公寓预租金价应接近周边写字楼的平均租金。
面积控制在300平米左右
另外，如果投资者购买SOHO公寓，应清晰了解此类商业地产的租客定位，以中小企业为主，所以购买的户型面积也应控制在300平方米左右，户型太大会增加投资风险，户型小了对试图用于开公司的个体老板吸引力不足。同时，在一般情况下，SOHO公寓都有附带装修，装修成本、装修风格是否适合投资者的出租，也应考虑在内。
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