[摘要] 尽管被北京业界一致公认为“准地王”的“中央商务区九宗地块”(下称中服地块)尚未进行到最后开标阶段，但北京新的单价地王已经诞生。日前，合景泰富旗下子公司以4.32万元/平方米的楼面价拿下崇文门菜市场地块，刷新北京土地价格的单价纪录。
尽管被北京业界一致公认为“准地王”的“中央商务区九宗地块”(下称中服地块)尚未进行到最后开标阶段，但北京新的单价地王已经诞生。日前，合景泰富旗下子公司以4.32万元/平方米的楼面价拿下崇文门菜市场地块，刷新北京土地价格的单价纪录。
土地市场的涨价预期犹在。而北京、上海等一线城市进入6月以来，陆续进入了推地的高峰期。21世纪不动产、中原地产等研究机构均认为，在涨价的预期之下，一线城市土地市场的热度将再次升温，地价控涨的压力将进一步增大。
在此之前，于2010年已经登上国土资源部闲置用地榜单的华润置地等公司地块，被媒体曝出仍未得到有效处置。而国土资源部6月已经在部长办公会上就《闲置用地处置办法》进行审议。同时，市场人士也普遍认为，鲁能置业借壳广宇发展失败，也传递了监管层对囤地房地产企业进一步收紧调控口径的信号。
地王重现
6月27日，北京市崇文门菜市场(含西侧地)商业金融用地现场竞拍，引发苏宁、新世界[10.40 0.19% 股吧]地产等15家企业激烈争夺。经过33轮交手，此前并不被看好的广州市丰璟房地产开发有限公司力压群雄，以总价7.1亿元将这宗城区稀缺地块揽入怀中，成为了场上的“黑马”。该地块的楼面地价高达4.32万元/平方米，创 近年来北京地价新高；溢价率为140%，也远超国土资源部规定的溢价率超过50%需上报的标准。
但不可否认的是，在当前住宅市场的严厉调控下，北京的商业金融用地成交量增长态势明显。
2011年6月，备受关注的北京C BD的第二波九宗地块集中入市，建筑规模为8.51万平方米的王府井[44.61 2.32% 股吧]大街西侧商业金融用地将招标出让。“今年下半年，北京的商业金融用地可能会延续火热。”链家地产首席分析师张月表示。
北京市土地整理储备中心数据显示，4 .32万元/平方米的楼面地价是第二高的同类型地块———C B D楼面地价2.14万元/平方米的两倍。此前，广州丰璟房地产名不见经传。据悉，该公司为合景泰富旗下的子公司。合景泰富是香港上市公司，这是其在北京拿下的商业地产项目。
合景泰富副总裁罗国庆表示，从地块所处的位置和区域来看，公司认为这个价格处于一个合理的范围，拿下北京地块也符合公司战略发展的需要。
北京市国土资源局有关负责人表示，崇文门菜市场地块属商业金融用地，其高价成交不会对住宅市场造成较大影响。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在住宅市场遭遇调控之后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘，商业类地块受关注程度明显增加。
据链家地产市场研究部数据统计，今年上半年北京市商业金融用地共计成交14块，总面价为223.9万平方米，同比增长44 .8%。但北京市2011年整体土地市场成交量却有所萎缩。截至6月27日，今年上半年共有101块土地成交，总面积为979万平方米，同比减少20.3%。
张月据此认为，今年上半年，北京的商业金融用地成交增长态势明显。
地价控涨增压
7月6日，备受关注的北京C BD的第二波九宗地块集中入市，包括首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。7月29日，建筑规模为8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地将招标出让。由于其地理位置优越，业内预计出让价格很可能再次创造新纪录。
“今年下半年，北京的商业金融用地预计会延续火热。”张月说。
阳光新业地产相关人士也表示，目前来看，商业地产越来越热的趋势还会持续一段时间。现在许多住宅开发商，甚至包括其他行业的企业，如险资、银行等都将目光聚焦至商业地产。“下一步，就要看土地供应量够不够了。”
在看涨预期之下，以华润置地为代表的一批房地产企业，选择了坐等土地的策略。这其中，华润置地最为典型。华润置地2010年年报显示，2010年华润置地在北京实现合同销售额近20.64亿元，与2009年时的52.32亿元相比，直降近六成。同年，万科北京的销售额为101.49亿元。
在去年房企业绩一片飘红的背景下，华润置地在北京的销售额却不升反降，在北京楼市逐渐被边缘化。
一方面，华润置地在北京的可售房源捉襟见肘，但另一方面，2009年末，该公司却因囤地闻名于北京楼市，不少圈内人士私下称其为北京楼市的“囤地王”。
2010年8月，国土部公布1457宗闲置土地黑名单，华润置地旗下北京东三环项目优士阁二期公建用地再次因囤地入榜。该地块由华润置地于2005年5月20日拿下，约定开工时间为2005年的12月6日，约定竣工时间为2007年6月30日。囤地产生了巨大效益。
以北京东三环上的项目优士阁二期公建用地为例，北京市土地整理储备中心的资料显示，2005年5月20日，北京华润京通房地产开发有限公司以1.6217亿元的起始价拿下这块地，建筑控制规模上限为32000平方米，平均楼面价近5068元/平方米。但奇怪的是，在去年1457宗闲置土地的名单中，该地块合同价款处却显示为4096万元。如果以此成交价计算，最后的楼面价更是低至1280元/平方米。该商用地块约定开工时间为2005年12月6日，但至今仍未有动工迹象。
土地管制从严
几乎与华润置地囤地、北京崇文门菜市场地块刷新地价纪录的同时，鲁能地产借壳广宇发展宣告失败。市场分析，这是监管层对于房地产的囤地企业从严管制的信号。
世联房地产首席分析师陈真诚认为，此前有报道说房企借壳上市、申请重组重新开闸，证监会后来表示，房企上市要经过国土资源部审核，有捂盘、囤地的开发商将暂停上市。陈真诚称最近有城市暂停了有囤地房企的贷款业务，可见在楼市调控下。政府对打击囤地的力度加大，此前中央一直强调打击囤地，但一直打不完，这与地方政府的态度有关。现在便从金融渠道来查，通过收紧资本市场来打击开发商的囤地、捂盘行为。
上市公司年报显示，万科、绿城、保利、中海、富力、恒大、碧桂园[3.62 -0.82%]等10家上市房企持有的土地储备折合建筑面积至少为3 .5亿平方米，大约可以完成250万-500万套商品住房建设。
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