[摘要] 进入2月份以来，银行房贷日趋严紧，甚至一些银行已暂停房贷业务。同时，受密集出台的调控政策影响，购房者购房成本正在增加，对于房价后期预期也产生了心理变化。在此情况下，沪上一些楼盘出现集体退订现象。
银行大量房贷申请沦为废单 购房者购房成本增加
（来源：上海商报） 进入2月份以来，银行房贷日趋严紧，甚至一些银行已暂停房贷业务。同时，受密集出台的调控政策影响，购房者购房成本正在增加，对于房价后期预期也产生了心理变化。在此情况下，沪上一些楼盘出现集体退订现象。
楼市窘境上海未出现“利率提价”
“一般来说，购房者与银行签订贷款合同，双方在合同中约定8．5折的优惠利率，在贷款审批通过之后，在房地产交易中心做好抵押登记，贷款利率基本不会随便上浮。”沪上知名房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜告诉商报记者说，“当然，如果贷款审批未能通过或者央行加息则另当别论。”
而商报记者从沪上知名中介汉宇地产贷款部门了解到，当前，在上海，确实有和深圳类似的案例发生，原先谈好的8．5折优惠利率，最终却无法实现。汉宇地产贷款部的倪总监告诉记者说，上海很多银行早在去年年底时就已取消了8．5折优惠利率，到今年1月份时，工商银行也取消了这一优惠利率。
在一系列加息、提高准备金率动作以及监管层严格监管的环境下，银行的贷款额度日趋紧俏。虽然1月份新增信贷规模突破万亿元大关，但是被去年年末贷款需求、年初企业贷款以及在通胀持续和经济利好刺激下的投资热情消化，不少在去年10月份签约的贷款直到今年1月份才放款，因此，很多购房者在原本应该是投放量充足的今年年初就遭遇到购房贷款难批的困难。
倪总监向记者指出：“现在银行贷款非常紧张，银行控制着自己的放款额度，很多人的贷款都批不出来，要等银行什么时候有额度了，就什么时候放出来。”据了解，相对于一些大银行而言，个别小银行的贷款稍微松一点，但是其定出的贷款利率却可能更高。“二套房贷款利率较基准利率上浮1．1倍只是一个下限，有一些银行的贷款相对好批一些，但是贷款利率可能上浮1．2倍、1．3倍、1．4倍。”而部分购房者为了尽快批出贷款，也只有接受银行给出的利率。
此外，商报记者从某房地产信息机构了解到，进入2月份以来，去年12月份以后开盘的不少楼盘订金量普遍走高。对此，该机构分析师认为，造成集中退订的直接原因便是来自银行贷款。但从另一方面讲，贷款难办只是引发退房潮的直接原因，根本原因在于购房者对于后市的信心不足。在密集出台的调控政策之下，购房者的购房成本正在增加，对于房价后期的预期也产生了心理变化，上海住房市场上弥漫着浓郁的观望气息，部分购房者在可买可不买之间，也选择了退房，暂时退出市场。
房贷困局近来申贷废单数猛增
新一轮严控房贷措施对楼市的影响正在发酵。商报记者日前从沪上多家商业银行了解到，没有通过审批的房贷“废单”数量在最近一周猛增，主要原因是存款准备金率在本周四上调将进一步收紧银根，并且间接刺激部分楼盘出现明显的退房现象。
“最近一周支行网点报上来的客户房贷申请都没通过，全部成了"废单"。”一家股份制银行零售银行部副总经理对商报记者表示，1月份的房贷发放受年初“冲量”影响仍相对宽松，但在2月份成批客户的房贷申请都沦为“废单”。
商报记者从沪上其他数家中资银行了解到，房贷“废单”数量猛增的现象比较普遍。一家国有大银行南京西路支行信贷客户经理对商报记者坦言，他在这个月提交的房贷合同约有九成都被“打回票”，分行内部明确告知信贷员“房贷已经不是上半年的业务重点”，该行不少客户经理已经从房贷业务转岗到理财、信用卡和对公贷款等其他业务。
“最近申请房贷想要通过审批确实是难上加难。”上述股份制银行零售银行部副总经理分析，房贷“废单”猛增对贷款购房者的影响很大，而且预计今年房贷业务从紧情况很难宽松。
“房贷"废单"猛增的根本原因还是银根收紧，各家银行都在"闹钱荒"。”另一家国有大银行房贷业务负责人对商报记者表示，本周四执行存款准备金率上调，目前各家银行都在想方设法挤压各类贷款额度，而房贷额度在严控政策背景下更是“一减再减”。
英大证券研究所所长李大霄表示，此次上调存款准备金率对房地产市场是一个负面信号，累加效应有助于房产价格调控。目前对房地产市场调控包括了价格和数量型工具，这是收缩信贷的两种手段。
而联讯证券首席经济学家文国庆认为，此次准备金率上调与ＣＰＩ无关，主要是为了调控房价。由于公布的1月份房价还在上涨，所以货币政策会继续紧缩下去，直到房价下跌为止，预计房价调控目标为平均下跌5％至10％。
获贷歧途出具借条被索高利息
然而，在房贷申请和放款如此困难的背景下，一条“隐秘”的拿款捷径却若隐若现。
商报记者的一位朋友日前在闲聊时向记者透露，他在办理房贷申请时，银行工作人员向其介绍说，申请人只需帮其拉40万元的存款，就可以在较短时间内拿到购房贷款，并且这40万元存款只需申请人自行出资2万元即可，剩余的38万元可由该工作人员负责筹措。“该工作人员当时还告诉我，他会给我出具一份开户人为我本人姓名的1年期40万元存款凭证，而我只需写一张38万元的借条给他就可以了，且不存在任何费用支出。我听后觉得没有什么不妥，当时他并没有说还有附加条件或需要支付借款利息，而我又确实急于使用那笔购房贷款，就答应了。”该朋友回忆道。
可后来发生的事着实让他大感意外，在该笔1年期的40万元存款到期后，他却被告知，需要按照一年期贷款利息，即6．06％，向该工作人员支付38万元的贷款利息。“这就相当于原先我出资的2万元全部被当成利息支付给了该工作人员。这还不够！我还要再贴几百块钱！”记者的这位朋友在回想起此事来依旧忿忿不平，大呼上当。
当记者质问该友人为何不就此事向相关管理部门投诉时，该友人似乎是有苦难言，只是表示平时大部分业务也都在该银行办理，一旦投诉怕暴露了自己身份而引起不必要的麻烦。不过从中我们不难看出，这类事件绝非个案，希望市民在去相关银行办理业务有必要多留个心眼儿，不要因一时之利而吃了“哑巴亏”。
挂名子女贷款仍按“第二套”执行
商报记者日前从沪上多个房地产交易中心获悉，之前争议声不断的“成年子女购房遭遇"限购"”已经获得解决。
原先，成年子女若已在房产证上挂名，将被认定为已有一套住房，如果新婚夫妇婚前都曾在房产证上挂名，那么新购住房将被认定为第三套房。不过，商报记者昨日从本市多家房地产交易中心获悉，这种限制已发生变化。“碰上这种情况的成年子女也可以买房了。”徐汇区房地产交易中心一位工作人员对商报记者表示，“虽然在父母房产证上挂名的成年子女再买婚房被解禁，但支付契税时，还需按照第二套标准来支付，目前的契税为3％。”该工作人员说。
同时，这位工作人员还明确表示，对于先前已经在父母房产证上完成“去名字”交易的人群，当时所收的交易税将不能退还。
虽然有关部门已明确，成年子女如在父母房产证上有名字，由于结婚原因可购新房，但商报记者昨日从本市包括工、中、农、建等在内的多家在沪商业银行了解到，这一类人办理住房贷款时仍会遇到贷款政策上的限制而变得很困难，尤其是那些夫妻双方在父母房产证上都有名字的。央行上海总部表示，对于房贷，仍采用“认房又认贷”的基本原则。银行工作人员对商报记者表示，对于已经办理“产证去名字”手续的成年子女，银行可以接受其商业住房贷款的申请。但是，对于产证留名的成年子女购房申请贷款的，在利率、贷款成数等方面，并没有收到有关特别豁免的操作通知，因此，还是按原来已经执行的规则操作。
与此同时，银行业内人士也对商报记者表示担忧，产证留名的成年子女购婚房解禁后，势必遇到贷款问题，到时相应环节的矛盾是否会集中向银行释放，给银行带来超出商业行为之外的困扰？
分析延伸：银行贷款以价补量 对公贷款短期化
去年天量贷款中，银行为争夺客户普遍给予贷款利率下浮的优惠，银行在议价能力方面处于劣势地位。地方政府融资平台是银行重点放贷对象，而这些贷款多数用于基建项目且是中长期贷款。交通银行首席经济学家连平指出，由于（平台贷）贷款期限较长，从3－5年来看，银行资产质量堪忧。因此今年国有大行明确严控地方融资贷款管理。工行表示对于通过地方政府融资平台进行的城市基础设施建设、土地储备贷款将继续实行名单制严格管理。中行政策则是，对非重点省市该类贷款规模不再新增，即使出现迁徙，也不能新增；对重点省市则保持增长。而在今年信贷紧缩之下，一些股份制银行甚至计划降低对长期贷款的关注（即固定资产投资相关贷款），并将重点放在短期贷款上，因为加息环境下在贷款定价方面的灵活性较大。
深发展(000001,股吧)某支行客户经理告诉商报记者，该行对公贷款政策已重点转向短期贷款。中长期贷款除非是政策性项目或者房地产项目才会做，但今年该行对房地产开发贷的审核更加严格。目前除非是大型国企或优质客户，银行才会对其下浮利率。大多数贷款已上浮利率。
著名研究机构莫尼塔对多家城商行调研结果也显示，目前企业信贷需求旺盛，商业银行议价能力也在持续增强，其中城商行贷款利率改善最为明显。截至1月，城商行贷款利率已连续5个月得到改善。
中央财经大学银行研究中心主任郭田勇指出，监管部门严控信贷，至少在上半年是绝不会有松动的，现在已细化到每个月。在总量被严格控制的情况下，各银行通过“以价补量”方式来追求盈利，有可能成为一种趋势。
（来源：广州日报）银行全面上调首套房贷利率 买家房子过了户又拿不到贷款
银行审批的同贷书上承诺给8.5折的利率，房子过了户，正式签贷款合同时，银行却反价要收取基准甚至上浮15%的利率，导致贷款无法发放，卖方收不齐房款。由于信贷额度紧张，不少银行为了“以价补量”，提高了首套房贷利率，甚至对已签署同贷书的客户也是如此。 购房者提价难接受退房价更高
昨日下午，深圳地区一些“等贷族”到深圳银监局投诉。春节后，由于包括四大国有银行在内的大部分银行，都出现了反价提高首套房贷利率的情况，导致不少地方都出现了房子过了户、却拿不到贷款的尴尬情况。
一个名为“利率折扣调整受害者2”的QQ群里昨日聚集了数百名“等贷族”。群里有网友表示，“刚才银行贷款总经理打电话给我，叫我交千分之二的融资费就可以优先放款。”另一网友表示：“我的银行客户经理向我要7000多元的好处费，就给放8.5折款。”
广州某按揭公司总经理向记者表示，他们代理的业务中，年前提交了申请的，目前30%没有放款，而其中有15%～20%的额度是银行在年前已批了同贷书。目前银行采取“拖”的办法，说等下个月再看。
对那些房子已过户的买主而言，银行反价让他们陷入进退两难的境地，一方面，如果接受银行的提价，则自己的房贷成本将增加不少。对于买主而言，很难接受这样的提价。
另一方面，如果不接受提价，银行放不出款，自己无法如期给卖主还钱，存在违约责任。如果将房子退给卖方，以100平方米总价200万元的房子为例，如果再次过户，买卖双方将支付16.26万元的税费,由于是买方违约所致，税费都得买方来承担。
银行
要么拖要么提价
此次国家新政并未针对首套房贷，为何银行全面提价，对批了同贷书的客户也一刀切呢？
业内人士分析称，今年由于央行连续上调存款准备金率，大部分银行信贷额度不得不被动压缩，在这种情况下，为了以价补量，银行不得不设法提高利率。
昨日，记者向建行、 工行等广州地区的分行了解情况，银行方面认为，银行需根据房地产调控政策来调整信贷利率。
工商银行广东省分行营业部方面回应称， 个人房贷放款时间需要根据客户申请资料完整性、办理一、二手房产交易过户登记手续情况、办理抵押登记时间的具体情况而定，不同的个案需时并不一致，但一般情况下不会出现延迟放款的现象。据了解，工行在广州地区支行的有关规定，对已签订贷款意向书的住房贷款，在符合合同约定条件的前提下，首次置业者的贷款优惠利率仍可按合同约定执行。
建设银行广东省分行办公室负责人对记者表示，目前对首套房房贷基本取消优惠，二套房贷利率上浮维持在基准利率1.1倍。
中国银行等相关人士对记者表示，该行首套房的利率一般是基准利率，对于部分优质客户，将根据实际情况采用八五折的优惠利率。
不过，一按揭公司老总透露称，银行同贷书是有有效期的，有限期一过就会失效，目前银行要么采取拖的策略，对客户表示额度紧张，放款要等；要么向客户建议接受更高的利率，马上放款。
案例
房子已过户 银行却反价
近日，由于银行全面上调首套房贷利率，在市场掀起波澜。
中山的高祖祺是去年9月买的房，和卖主签了买卖合同，付了首付后，便去某股份制银行申请了17.2万元的房贷，由于是首套房，当时银行答应给8.5折的利率，并在11月份出了同贷书，同贷书中明确写明利率下浮15%，表示办完抵押后可发放贷款。拿到同贷书后，高先生和卖主便向房管局递件办理房子过户手续，房子在去年12月2日过户，并在29日出了件。
然后年后，高先生去银行办理抵押签正式的贷款合同时，银行打印出来的格式合同是空白的，客户经理表示要执行基准利率，高先生不同意，认为银行出尔反尔，拒绝签合同。因此房子一直办不了抵押，放不了款。卖主由于房子已过户，房款却收不齐，天天找高先生和中介吵闹。
昨日，高先生再次打电话给银行客户经理咨询时，对方表示，要么高先生接受基准利率，立即签订合同并进行放款，要么高先生凑30万元存款在银行存3个月，办理一个VIP卡，银行答应给9折利率。
律师
银行存在缔约过失
广州大学法学院副教授李文胜在接受记者采访时表示，虽然银行和客户之间没有签订正式的贷款合同，但出具的同贷书本身已构成承诺，是具有法律效力的，如今银行说变就变，是违背诚实信用原则的，银行的反价，既违约，又侵权，要负法律责任。
北京市合达律师事务所律师余尘分析称，对于像高祖祺这样的情况，虽然还没有签订正式的贷款合同，但是银行的同贷书也是一种协议，是具有一定的法律约束力的，如今因银行反价而导致合同无法签订，银行存在缔约过失。对于缔约过失，合同法第42条明确规定，当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。
记者观察
房贷市场一片混乱
本报记者粗略统计了一下，自去年1月以来，有关房贷政策的调整，就高达七次。然而每次新政公布时，往往存留一些疑点待解，如需要明确界定的概念没有明确、在过渡期间各种情况该如何处理没有规定。结果每次新政公布后，银行在执行时各自为政。假如旧规定对短期业绩增长有利，银行就以新规执行细则没有出台为由进行拖延；否则即使新政没有规定，银行也积极实施。此次银行普遍上调首套房贷利率，便不在国家新政之内。
国家的调控政策原是为了打击投机性买家，扶持购买首套住房的刚性买家的，结果实施起来，首套房贷被卡得紧紧的，二套房贷反而更容易放款。
大家都指责银行霸道，唯利是图不讲诚信。而银行业内人士却诉苦称，房贷政策频繁调整，银行也无所适从，比如利率下浮30%的优惠政策，原本是金融危机爆发的特殊时期国家为提振经济而出台的特殊政策，但是当时新政一公布，无论是新申请的房贷客户，还是已经成交的房贷客户，一齐向银行要求利率七折，如今，特殊时期过去了，利率已回归常态，但是那些得了七折利率的客户，因为有合同的保护，在国家没有出台明确政策的情况下，又无法轻易调回基准利率。
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