[摘要] 回顾楼市过去的10年，包括2010年，几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报，楼市操作简单、回报又高，可以说是躺着挣钱的“买卖”。2011来了，在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里，投资者关心的是，楼市是否还能躺着挣钱？
楼市房价：抓调控斗通胀 难低头
（来源：北京晚报）
2011：还能否在楼市躺着挣钱
回顾楼市过去的10年，包括2010年，几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报，楼市操作简单、回报又高，可以说是躺着挣钱的“买卖”。2011来了，在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里，投资者关心的是，楼市是否还能躺着挣钱？
大势：调控仍然是主旋律
2010年，房价在调控与通胀的夹缝中不跌反涨让调控有失颜面，在最后两个月的通胀效应催化下，包括住房在内的市场产品皆呈现穷凶极恶的反扑迹象，通胀如同一座大山挡在高房价面前。在这种形势下，香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙认为，再“隔山打牛”很难根本撼动房价，欲动房价先控通胀可能会成为2011年宏观调控的必行之路。
他分析说，在通胀的大环境下，百姓置业欲望也将受到刺激有所增强，预示着楼市宏观调控初衷正在脱离轨道。除此之外，准购房者也加入到关注通胀的队伍中，担忧来势凶猛的通胀抵消楼市宏观调控的作用，最终搭不上买房的末班车，干看着房价再次燃烧。通胀影响下的货币贬值，成为了购房者忽略房价上涨的因素，因为二者之间俨然已经画上了约等式，即货币贬值，所以房价上涨。所以2011年，国家宏观调控仍会继续，但可能会积极转变战略，由西药猛攻疾患转为中药周身调理。只有经济市场大环境走向平衡发展，重疾才有望药到病除，否则不顾全局专治局部，则局部连累全局，两者皆进入恶性循环的互相牵制中。2011年，宏观调控将实现退一步海阔天空，挑起经济大旗，调控通胀成为稳定经济重举，与其说是控楼市不如说是保楼市来的恰当，届时，楼市与经济将进入双稳定的良性轨道。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说，2011年，楼市的关键词仍旧是“调整”二字。相对贾卧龙，他的不同看法是，2011年国家防范通货膨胀将是主线，因此楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向。另外，美国新一轮的定量宽松货币政策，会对人民币带来极大压力，“安内不如攘外”，房地产市场有可能在2011年松一口气。
房价：业内外众说纷纭
近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20％的下滑。
联达机构总裁杨少锋也认为，房地产缺钱的时候，开发商会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。另外，现在暂停了上市房企的融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖房市场会变成买房市场。半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在年初就会出现大量项目价格下跌。
财经评论家叶檀与他们的观点不同。她认为，2011总体上房价仍然不会有明显的下跌。目前，房价同比仍然在增长，虽说今年国家会有相对严厉的房价调控政策出台，但是也只会起到稍稍遏制的作用而已，随之而来将会是一波更大的反弹。任志强也认为：“如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，但2011年前低而后高，成本压力会推动房价环比比2010年高。”
具体到北京，北京万科总经理毛大庆和我爱我家副总胡景辉表态说，2011年，北京房地产市场价格会相对稳定，理由是虽然开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整，但北京的购买力很强。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说：“我认为拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市、核心区域土地的日渐紧缺，2011年，北京房地产市场价格很难下降。”
投资：到二三线去捡碎银子
相对于对房价的不同看法，2011年，不管房价是否下跌，楼市“两眼一闭，躺着挣钱”的时代已经过去了，则是多数房地产业内人士比较统一的观点。然而，在记者采访中，仍有一些人对股市等其他投资渠道不敢贸然染指；也还有一些人即使在股市赚了钱后，最终还愿把钱投到楼市来。这些人认为，楼市长期看好，即使当前不像以前那样挣大钱，捡捡散碎银子还是有的。那么，2011年，在楼市到哪里能捡到散碎银子呢？
中原集团研究董事程澐博士认为，投资人在选择楼市的投资产品上，要跟着调控走。2011年，房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。但在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向，其中，区域发展向二三线城市发展势头明显。
“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段，迎来“黄金十年”。具体说来，除了东部地区的三四线城市外，如绍兴、南通、温州、烟台等，多为中西部地区的二线中心城市，如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。这些城市有望成为未来市场的新兴热点。
程澐博士还分析，随着开发商开发模式的转型，商业地产渐入佳境。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%至30%。从日本的经验来看，产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目前我国仍处第二产业占主导的经济结构，根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。因此，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰的看法与程澐博士不谋而合，他说：“2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州，开发商就像下围棋布局一样，使二三线城市成为未来的主要市场。另外，我的一位业内好友曾跟我说过，在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金，我深以为然。在中国进行城镇化过程中，不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高，交通拥堵成顽疾，因此，在城市化的过程中，大量的人口涌入地级甚至县级城市中，这对开发商、投资客来说，孕育着机会。”本报记者 李海霞 D155
2010备忘录
2010年，楼市是在“调控”中拉开帷幕。
1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。
两会之后的天，北京在一天之内接连诞生3个地王。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台。银行应声提高购房门槛。房地产市场立刻由火爆转入观望。
9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。于是，9月29日，“新国五条”出台。
从10月开始，楼市的交易量日渐回升。
11月份，北京除通州京贸国际城等项目开始降价外，其他区域新盘全线涨价。
于是，嚷嚷了一年的房产税再度走到前台。11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。
12月25日，央行本年度第二次加息。
可以说2010年，调控贯穿全年，但在投资渠道少、抗通胀等因素的作用下，房价如同一头倔强的“牛”，始终没有低下高昂的头，并在年底交出了一份“飘红”的成绩单。
（来源：工人日报） “十二五”开局之年将至，一些调控举措纷至沓来，这些举措将会带来哪些影响？
圣诞节刚过，央行2010年度二度加息的消息意外传来。存贷款基准利率上调0.25个百分点，初衷是应对通胀预期，不想却引发民众对楼市走向的更多关注。
临近岁末的央行这次加息举动，多少让人有点意外。这次加息距上次仅有2个月零6天的时间，并且正处于岁末年初的“节点”之上，从而引发了众多业内人士的诸多猜想。其中，缓解通胀预期带来的压力，测试国外热钱动向则被认为是主要诱因。多位专家均表示，选择年内二次加息将向市场传递央行控制通胀的态度，有助于缓解通胀的市场预期，并为未来的调控留下足够的空间。
实际上，在央行加息引发的诸多猜想中，加息剑指楼市调控的观点被逐渐聚焦。此番央行在一年内二次加息后，其对楼市的影响已经露出一些端倪。目前，对一些投机性购房者而言，买房、还是卖房正成为一个十分纠结的问题。同样，要否提前还贷也在纠结之中。不过，对于二次加息对楼市影响几何，专家观点却有所不同。
2010年，面对频出的调控政策，房地产市场出现了积极变化，楼市投机逐步退出，房价涨幅一度回落。但是纵观2010年，“二次调控”后的楼市虽已不复先前之勇，但是楼市在经历了年初的火爆和年中的观望之后，在被称为“政策年”的2010年行将结束之时，纷纷出现“翘尾”行情，又引发了多方深思。
杨红旭认为，楼市火爆，通胀预期常是重要推手。在CPI连续走高的情形下，“限购”、“限贷”依然难以打消部分人购房的念头。其中，寻求保值、增值的长期投资者、有改善住房条件需求者比较活跃。
不过，经济学家易宪容认为，此次央行加息“对房地产市场的影响会比较大，投资者对这种政策变化的反应会在近期表现出来。”因为加息对楼市影响主要是在改变投资者预期。“在目前的按揭制度下，这次加息对已购房者的影响会立即显现出来”。
在2010年12月29日结束的住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部的表态再次明确了明年房地产市场调控从紧从严的基调。不论楼市调控效果如何，新的调控举措或将陆续出台。
华远集团董事长任志强在其博客中则表示，土地在短期内的刚性需求，“让房价处于上涨压力远大于预期，且处于可支付能力增长的冲突之中。因此，政府将保障体系尚未健全之下的房价当作调控的重点，就成了一种必然的常态。”
去年年末，住房和城乡建设部部长姜伟新已经公开表态“继续坚定不移地加强房地产市场调控”，时刻准备出新招调控楼市。
（来源：中国联合商报） 回顾2010年的北京楼市，关键词是“调控”。
4月调控、国五条、限购令、央行加息、公积金贷款利率上调、预售资金监管、限外令……这一系列政策“组合拳”使得北京的房价从调控前的直线暴涨拉回到曲线震荡。然而，伴随着去年12月份各地楼市量价齐升的火爆局面，期待“调控”摆脱高房价的购房者也不禁有些泄气：如此严厉的调控沦为“空调”了吗？
2010年的房地产市场在政策的调控下可谓是水深火热，冰火两重天。
去年4月调控前，北京房价飙升，价格成倍上涨的楼盘比比皆是。“国十条”发布后，被媒体称为史上最严的房地产调控政策，市场很快进入了沉闷的观望期，投资、投机客纷纷离场，楼市一度低迷。
随着传统销售旺季“金九银十”的到来逐渐降低，从去年8月底开始，北京住宅市场成交量和成交价格环比均大幅增长，楼市大有全面复苏之迹。9•29新政适时出台，三套房停贷、首付款比例调至30%、限购等，政策可谓严厉。
预售资金监管是北京楼市调控的一剂强心针，也让地产商们感受到了前所未有的危机感。据数据显示，去年11月份推出打折活动的北京楼盘数量约占在售期房总数的40%，占所有在售项目的5.5%。打折项目数较去年10月份增长了30%，比去年9月份增长了87%。这使得北京楼市淡季不淡，购房者的刚需也在年底集中爆发，而量价齐升的局面再次出现。
新年伊始，北京楼市再次躁动。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，北京去年12月入市的、且在年内已至少开盘过一次的17个预售项目中，去年12月预售均价环比上期楼盘的成交价格，超过50%的项目涨幅超两成。
不仅是一手房火热，我爱我家市场研究院的统计数据显示，去年1—11月北京二手房住宅网签总量174518套，整体交易均价21179元/平方米，同比去年大幅上涨53.68%。
调控还在进行
不过，政府遏制房价的决心是坚定的。在2011年，“史上最严厉调控”将会延续。
面对农历2010年年末楼市的红火，2010年12月，19日国土资源部发布的《关于落实房地产用地调控政策通知》被称为“国土四条”，要求各地密切关注房地产市场走势，坚决落实监管和调控政策措施，促进土地市场健康发展，严禁保障性住房用地改变用地性质等。
业内人士认为，此举拉开了三次调控的序幕。
在2010年12月29日举行的住房和城乡建设工作会议再次明确，2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。另外，住建部还将会同有关部门储备调控政策。
此外，日前在京闭幕的中央经济工作会议对今年的楼市也进行了政策定调，加快发展保障房与商品房“双轨制”模式。
业内专家预测，在经济转型加快、货币政策趋于紧缩的政策形势下，今年房地产市场将总体保持调整态势，成交清淡将会成为一二线城市楼市的主流。
中国房地产学会副会长陈国强预测，此轮调控中的一些政策措施会常态化、长期化，这也必然会对楼市产生相应影响：从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资的盈利模式。
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