[摘要] 2010年第一季度，我市各大房地产开发商还在为虎年的楼市不断下行而忧心忡忡，或许没有人能想到，从第三季度末开始，伴随“金九银十”的到来，商品房的供需骤然提升，成交量突然井喷，甚至出现了消费者抢购房屋的现象，房价更是如同脱缰的野马，开始狂奔。
房价疯涨业内资深人士“晒利润”
（来源：湖南在线） 2010年季度，我市各大房地产开发商还在为虎年的楼市不断下行而忧心忡忡，或许没有人能想到，从第三季度末开始，伴随“金九银十”的到来，商品房的供需骤然提升，成交量突然井喷，甚至出现了消费者抢购房屋的现象，房价更是如同脱缰的野马，开始狂奔。在近期集中上市的芦淞区、石峰区、荷塘区等几大楼盘中，均价几乎都已逼近4000元/㎡。
从房产局研究中心公布的我市10月房地产市场数据来看，10月当月，全市商品住房当月销售均价为3458元/㎡，同比增长17.66%，环比增长8.27%。
望着日益疯涨的房价，不少想买房却又买不起的刚需族则把矛头直接对准了开发商，一句“开发商把房价抬这么高还不赚醉哒”，道尽了他们“望房兴叹”的无奈和愤怒。
房地产行业，利润到底有多高呢？对于这个敏感的问题，卖房人和买房人各执一词，而这两种观点碰撞后所得出的结果，是一个嫌价低，一个恨价高。
开发商的“成本账”
在走访的几位房地产负责人中，他们不约而同地都回避了“利润”这个话题，开发成本的上涨成为了他们谈论的主题。
●土地价格抬高成本
“土地价格连年增长，使得开发成本越来越高。”某地产公司负责人告诉记者，前几年我市的土地价格还在50万以内，短短几年，地价连续暴涨，现在成熟地段的地价都达到了三位数，翻了几番，成本几乎占到了房价的30%以上，所以地价的暴长自然降低了利润的空间，同时成为了房价上涨的主要因素。
●人力和材料成本增加
“人力成本的增加在当前社会各个行业中都是较为明显的问题了。房地产行业不管是开发、设计、土建等环节，人力成本相比早两年的价格，涨了快一倍。现在普通家庭请个电工装盏灯，出场费都得100元。”该负责人介绍说，房地产关联的产业太多，随着物价的增长，钢材、水泥、沙子等建筑材料的价格“日新月异”，这些都成为了提升房价的重要原因。
●提升品质费用增长
除了考虑地理位置，房子综合品质的高低是大多数消费者选购房屋的重要因素。该负责人介绍：“现在消费者买房除了房子本身的品质外，还讲究要小区环境好、配套设施齐、绿化面积大、物业管理还得品牌企业，这都需要很高的投入。比如亭台水榭、鲜花草地等等，看似漫不经心，其实成本相当高，好点的楼盘这块投入都得400元/㎡左右，可不少人还不买账。”
除了以上这些费用的增长，该负责人还告诉记者，逐年增加的相关税费支出也相应加大了开发成本，再加上项目管理及推广等七七八八的费用支出，利润大概也就在10%的样子。
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业内资深人士“晒利润”
相对开发商集体回避的态度，消费者们对于房地产行业的利润空间也给出了自己的答案，其中绝大多数人认为房地产是暴利行业。房价的疯涨很大一部分应该归结为开发商对利润的化追求。至于开发商口中的成本提升，那只是“羊毛出在羊身上”的一种诠释。
日前，记者走访了我市某房产经纪公司的资深人士石先生，他的一番“晒利润”，或许多少能影射出房地产行业利润空间的深浅。
● 新开发项目正常利润30%左右
“房地产项目由于存在区域地价不同、开发企业的实力水平不同、项目开发销售的周期不同、资金来源方式的不同等等许多显性和隐形的因素，所以很难一下子算清楚某个项目的利润具体有多少。”据石先生介绍，就我市大体情况而言，成熟地段目前地价在130-150万元/亩左右，折合成楼面地价大约600-700元/㎡。
建安部分的成本6层以下现在大概是1500元/㎡，高层在2000元/㎡左右，项目配套设施及绿化工程约为200元/㎡。
此外，除去开发项目所要缴纳各种税费的财务成本外，还有一个消费者不为所知的隐形财务成本。例如开发商投资1.5亿元购置土地后，办理报建、审批、办证等一系列手续，到开始建安，起码要一年左右，在这段时期内，1.5亿元资金会产生一个因为开发周期而生成的开发成本，业内称之为隐形财务成本。这一块加上财务成本大概在300元/㎡。
概算以上这些费用的支出，基本能勾勒出我市成熟地段新开发项目的大致成本。如果房价以4000元/㎡的均价来计算，开发商的利润大概在30%左右。石先生强调这个利润不包括原来低价拿地的某些项目。
●非正常利润可达80%左右
石先生告诉记者，房地产行业地价成本占比很高。很多开发商在前几年以40-50万/亩左右的价格拿了地，但是由于种种原因迟迟未开发，等到地价飙升房价猛涨之时，再拿出来建房，利润就相当可观了，一般情况都能获取80%左右甚至更高的利润。
还有一种情况是开发商拿到土地，签订建设合同以后，在建设过程中观望市场行情，在楼市房价高涨时尽量把利润做到。但是由于房地产开发周期较长，楼市起伏节拍难以踩准，普通开发商实力有限，为了避免风险过大，资金及早回笼，他们多半会选择先卖掉楼盘70%或80%的量，收回成本和少量利润后，余下部分再追求利润的化。
●行业存在鱼目混珠的潜规则
“房地产业内也不乏鱼目混珠的现象，可以称之为行业内的潜规则。”据石先生透露，通常表现为两种现象，一种是大家比较熟知的捂盘惜售，价高出手。“另外一种现象是，在同一区域推出楼盘，张三卖3500，李四卖3300，就会引发矛盾，解决的结果就是大伙都卖3500。其实李四卖3300已经很赚钱了，经过这么一协调，房价闭着眼睛就上去了，而受伤的却是无辜的消费者。”
房产局：利润有时还不到10%
对于石先生的这些观点，我市房产局开发办主任邱伯军认为毫无依据，他告诉记者，株洲市的房地产开发商绝大多数的利润在10%左右，有些甚至还达不到。
邱主任给开发商算了一笔账：
①土地+配套设施≈成本的30%
②建安费≈成本的40%
③税费+推广营运费≈成本的20%
由此推算出开发商的利润大概在10%左右。“在项和第三项费用中，有时存在2%-3%的调节的空间。”邱主任如是说。
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（来源：江南时报） 京沪今年土地出让金超千亿
业内人士称，拆迁成本上升致地价上升
昨天，某研究院发布的2010年城市土地出让金排名显示，截至11月22日，北京今年的土地出让金已经突破千亿元，达到1004.48亿元，比去年同期增加57.2%，并且超过去年全年的土地出让收入。
今年虽然遭遇史上最严厉的房地产调控，但各大城市的土地出让金却出现大幅提升。某研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三，去年排在位的杭州今年跌出前三，仅收入589.33亿元。值得注意的是，十大城市中，只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象，其余城市的出让金则大幅增加，增幅的是大连，比去年同期增长了297.75%，增幅的苏州也达到了26.14%。
一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示，今年受楼市调控的影响，土地成交的溢价率得到了抑制，但依然出现了地价大幅上涨的现象，“关键是土地的底价上升太快，比如北京部分郊区县今年出让的土地底价基本都与去年的平均成交价持平了”。记者了解到，今年地价上升的一个原因是拆迁成本大幅上升。以昨天出让的顺义两宗土地为例，拆迁成本就明显高出了今年上半年和去年出让的土地。京时
昆明实行商品房价网上公示
销售价与申报价波动超15%须重报
即日起，昆明市住房和城乡建设局开始实行商品房销售价格网上公示制度。取得预售许可的商品房项目，每套准售房源及价格都将在昆明市房产信息网进行公示。开发商必须按照公布价格，明码标价对外销售。
按照规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的，必须重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关不予登记备案。
以前市民登录市房产信息网，只能简单查到某个楼盘的预售信息，项目地址、开发商名称、发证日期、预售面积等，并不包括售价。按照新出台的预售管理新规，市住建局迅速启动了商品房价格网上公示工作，凡经市住建局批准预售的商品房，其具体情况都将在网上陆续公开。
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