[摘要] 开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。
开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。
融资计划书上标明，该地块位于盘龙区北面三环旁，容积率小于等于1.8、共172亩（拿地成本差不多为300万元/亩），建筑面积算下来差不多20.7万平方米。
其中主要建设成本为：土地成本2500元/平方米；土建1000元/平方米；园林绿化硬化成本500元/平方米；相关“规范”费用400元/平方米；水电气、道路500元/平方米
管理成本：总建设成本的25%（包括人员工资8%、办公费用2%、融资成本8%、税费7%）
总成本：（2500+1000+500+400+500）×1.25= 6125元/平方米
而该项目属于低密度、高端别墅小区，依据周边类似楼盘目前交易价平均水平，估计该楼盘未来成交价不会低于2万元/平方米
预算利润率：（20000-6125）/6125=226%
“而实际上，该楼盘到时候入市交易，成交价还将高于2万元，但开发商的利润率却没有你看到的这么高。因为楼盘还未流入市场就会有超过70%的房源被低价‘团购’，团购价预期实际将远远低于8000元/平方米。”
张总特别强调，该楼盘其实比较特殊，拿地价格仅300万元/亩，这也是让预期利润率可超过200%的一个重要原因。
张总说，往往昆明房地产商的利润在30%-50%，甚至还有个别楼盘的利润率超过100%、200%，25%是房地产企业的利润率。
一位专门供昆明开发商建材的吕总也认为，昆明多数房产企业的利润率在50%左右，因为很多时候，开发商投资时预计楼盘销售价为5000元/平方米，等楼盘建好开卖时，已经可以卖到8000元了。
“而且，开发商可以让会计将利润做低，减少税费支出。或者打通关系，让平地起高楼，以便提高利润率。开发商的投入肯定不是一次性的，他们通过分期开发、预售、融资等手段，让小钱撬动大项目，这样一来更是提高了利润率。”
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