[摘要] 业内人士分析认为，这些政策是抑制房地产泡沫膨胀的利剑，地产商面临10年来最大考验。
地产商资金空前紧张 面临十年考验
(来源:中国新闻网)央行34个月后首度加息、北京实施预售资金监管办法等系列新举措出台，给开发商资金链带来前所未有的压力，迫使其不得不降价售楼。业内人士分析认为，这些政策是抑制房地产泡沫膨胀的利剑，地产商面临10年来考验。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹在其博客中评论道，政府出台的一系列调控政策是在防止资产泡沫，尤其是防止房地产泡沫的出现。而政府监管房地产开发商的预售收入，一定会让一部分开发商的资金空前紧张，其影响就是缺少购买土地的资金。
北京市统计局数据显示，在北京，房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的四分之一，总金额超过千亿元人民币。新政对开发商预售款的锁定，将明显加大开发商资金链断裂的风险。
潘石屹认为，随着政府各项政策的出台，中国的房地产企业将面临着两极分化的趋势。一些资金安排健康的企业会得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的中小企业，将面临着巨大考验。
针对央行加息给房地产商带来的影响，中国著名经济学家易宪容表示，加息是遏制房地产投资、遏制热钱流向楼市的重要手段，只有加息才能使房地产泡沫破灭。这次加息不仅表明政府对房地产调控的决心，也会通过加息改变整个房地产投机炒作者的市场预期。
从今年4月至今，一轮又一轮的楼市调控新政接连出台，从限购令、提高首付、加息，再到预售资金监管等一系列举措，调控政策步步升级，严厉程度史上空前，购房者观望气氛浓厚，令市场逐步进入冰冻期。
北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月的最后一周，北京市商品房交易量仅为1676套，与9月同比下跌了60%。而商品房成交均价自去年11月以后，首次跌破2万元，并有可能再度下滑。
“房价是一定要被调控下来的。”易宪容明确表示，央行加息是房地产宏观调控的利刃，银行利率不断上升是刺破房地产泡沫的武器。加息可抑制房地产泡沫膨胀，遏制房价过快上涨。
政府出台楼市“组合拳”，重申遏制部分城市房价过快上涨的势头，并发出楼市调控不动摇的声音，充分显示了中央调控的决心，其主要目的在于挤压、过滤掉房价虚高的部分，从而使房价回归理性、回归到正常健康发展的轨道上。
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银监会加码严控房地产开发贷款
(来源:财经日报)紧绷的开发贷风险链条已经引起银行业监管部门的高度警觉。
《财经日报》近日获悉，银监会办公厅上月向银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》(下称《通知》)。
《通知》认为：“一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，影响了房地产调控政策执行效果。”《通知》列出了四种房地产企业规避监管的表现形式，同时要求“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”。
中国银行业协会近日发布的调查报告也显示，多数银行家们认为房地产行业的短期风险正在积聚，特别是房地产开发贷款的风险链条效应应予以重视。
四个“花招”
“尽管调控政策已经很严了，但开发商总是能找到应对的手段。”一位房地产业内人士表示，因为预期房价仍将上涨，开放商拖延开竣工时间、捂盘惜售的现象依然存在。
《通知》列出了目前房地产开发商惯用的四个“花招”：
一、通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发方式，一再延迟后续开发时间。
二、通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定。
三、通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。
四、变相绕开央行、银监会颁布的相关规定。具体表现在：通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定。
今年8月，国土部和银监会披露了闲置土地名单，意在对开发商的种种投机行为进行遏制。但从实际情况来看，很多开发商依然“顶风作案”。
显然，上述前三种手段正是这些开发商的惯用伎俩。
而上述第四种手段，也属于监管部门的重点防范对象。早在2008年，央行、银监会就曾出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求商业银行“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。
对症下药
针对开发商的这些手段，《通知》提出要结合监管要求，切实做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。
该监管要求主要有：“不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款”、“对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请”等。
业内人士指出，相对于不断加码的住房按揭调控政策，开发贷的调控稍显稳健，但开发贷的风险却一直高悬。银监会2009年年报也认为，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。
事实上，这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款/下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦某个链条断掉，就是一个大面积的风险，对整个银行业破坏较大。
一位股份制商业银行授信部高管认为，在一些热点城市，房屋的租售比指标都远远超过了国际平均水平，住房投资的非理性因素持续存在，所以必须对这个行业保持高度警惕。
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