[摘要] 公务员韦先生最近在金阳看中了一套新房，准备买房时，楼盘售楼人员建议韦先生首次买房用商业贷款，等将来买二套房时再用公积金贷款，这样做比较划算，这让韦先生一直犹豫不决。为此，记者特别走访了建设银行有关工作人员，据介绍，首套房贷款是选择公积金贷款还是商业贷，取决于购房者未来10年内是否会再次购房。
公务员韦先生最近在金阳看中了一套新房，准备买房时，楼盘售楼人员建议韦先生首次买房用商业贷款，等将来买二套房时再用公积金贷款，这样做比较划算，这让韦先生一直犹豫不决。为此，记者特别走访了建设银行有关工作人员，据介绍，首套房贷款是选择公积金贷款还是商业贷，取决于购房者未来10年内是否会再次购房。
未来无再次购房打算
首套房贷当选公积金贷款
根据国家出台的房贷新政，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,商业贷款首付款比例不得低于30％。而从今年5月26日起，我市住房公积金贷款首付比例也进行了上调，首套房首付比例同样上调至30％。也就是说，若购买的首套房面积在90平方米以上，商业贷款与公积金贷款首付比例均是30%；若首套房面积在90平方米以下，商业贷款则可首付20%，公积金贷款首付则需30%。就首付情况而言，商业贷款小胜一筹。
就贷款利率而言，公积金贷款的利率优势则相当明显。目前商业银行5年期以上基准利率为5.94%，85折优惠利率为5.049％，而公积金贷款5年期以上的利率则仅为3.87%。两者相比较，同样是5年期以上贷款，公积金贷款比商业银行贷款年利率足足少1.179%。举例来说，以贷款30万元20年期为例，按85折优惠利率计算，商业贷款月还款额约为1988元,20年总利息约为177119元。公积金贷款5年期以上的年利率为3.87%，每月的还款额约为1797元，共需支付的利息为131390元。公积金贷款与商业银行贷款每月的还款额两者相差191元，而利息总计相差45729元。
银行工作人员认为，如果购房人在未来10年内都不会有再次购房打算，首套房贷建议选择公积金贷款，毕竟相比现在商业贷款的利率，公积金贷款仍然具有相当大的优势。此外，从之前几次利率调整情况来看，预计未来公积金贷款利率上调幅度和频率都将会明显低于商业贷款，以2007年利率调整为例，个人商业性住房贷款共经历六次加息，利率累计上涨了0.99%，而住房公积金贷款利率只上涨了0.63%。
打算二次置业
首套房贷适宜选商业贷款
根据目前我市住房公积金使用政策，只要征信记录中有过一套住房贷款的，无论是住房公积金贷款或是商业贷款，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次购房时申请公积金贷款的，均认定为二套房。购买二套房时申请住房公积金贷款的首付比例不得低于50%，如果首次房贷是住房公积金贷款的，还须在原住房公积金贷款本息已结清一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金贷款购买二套房，同时，首次公积金贷款和第二次公积金贷款的累计贷款额度不得超过40万元。而目前执行的商业性住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
据此分析，若套房贷选择的是商业贷款，购买第二套房时则可以用公积金贷款。尽管二套房贷商业贷款和公积金贷款首付比例均是50%。但公积金贷款5年期以上利率仅为3.87%，商业贷款5年期以上贷款利率则高达6.534%，比公积金贷款足足高出2.664%。仍然是以30万元20年期贷款为例，若二套房贷选择的是公积金贷款，其月还款额仅为1797元，共需支付利息131390元。若二套房贷用商业贷款，月还款额为2243元，共需支付利息238255元，利息总计相差106865元。二套房贷商贷和公积金贷款的差异十分明显。
综合以上因素考虑，银行工作人员认为，如果未来有换房打算的购房者，首套房贷使用商业贷款，再次购房时再用公积金贷款。在首套房还贷期间，购房者可以提取公积金还款，这样就不会出现公积金闲置的状况。
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