[摘要] 近来多地楼市成交量出现反弹，这让开发商对今年下半年的情况充满期待。针对近来许多人认为的下半年调控会出现松动，记者特此采访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林。王珏林认为整个下半年的市场情况要好于上半年。
住建部:下半年楼市要好于上半年 调控任务艰巨
(来源:中国房地产报)近来多地楼市成交量出现反弹，这让开发商对今年下半年的情况充满期待。针对近来许多人认为的下半年调控会出现松动，记者特此采访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林。
中国房地产报：“新国十条”出台迄今为止已四个多月，近期关于调控的下一步走向出现了一些争论。如何判断目前的市场形势？
王珏林：我认为这次调控迄今已基本解决了以下问题：一是房价高涨的势头得以抑制，有一些楼盘已开始打折或是房价开始松动。二是市场的房屋供应量开始增加，从土地方面可以看出今年的土地划拨已超过了去年近两倍。三是房地产市场的突出违规问题逐步得到解决，从近期各个部门领导的态度及行动可以看出。四是投资性购房更加谨慎，投资比例明显下降。五是土地竞争方式开始多样化，企业拿地趋于理性。六是保障性住房建设进入快车道。
从这六个方面来看今年上半年的房地产市场，调控政策取得了阶段性效果，但调控的任务还很艰巨，与国家的要求还有很大差距。
中国房地产报：那么，下半年的调控还应该做哪些工作？
王珏林：工作主要应有以下几点：，继续贯彻“新国十条”的要求。因为现在从各地的贯彻情况来看都比较迟缓，贯彻还未完全到位，还有许多城市没有出台相应政策细则。第二，相关部门、地方政府将会加大调控政策的执行力度，这在当下看来也比较明显。第三，为缓解市场需求和预期，增加房屋供应量是关键。有些城市对贯彻调控可说是非常坚决，但观望还在继续，主要还是由于仅有调控政策还不足以解决市场目前的供求矛盾，因此应该在加强调控政策贯彻落实的同时，加快增加市场供应量，只有这样房价才能更趋于理性。第四，规范市场行为将成为调控的重点，这些方面不解决将会影响房地产市场的健康发展。第五，要发挥社会舆论的监督作用。
中国房地产报：请对下半年房地产的发展趋势做一下简单分析。
王珏林：下半年的趋势，一是开发企业和消费者对政策的预期会逐步减少，因为无论是从市场反映还是相关领导人的态度，都能发现政策需要持续和连贯，而且政策的执行离我们的目标还有很长的距离，所以谈不上变化或结束。二是市场上住宅供应量会有所增加。三是刚性需求会有一定的释放。相信经过一段时间，对市场和政策的变化比较清晰以后，刚性需求会有所释放。四是热点城市、热点区域的房价会有所下降，随着市场供应量的加大、调控政策的严格执行，以及企业的发展和资金带来的困难，调整企业发展战略及价格是必然的。
因此，我认为整个下半年的市场情况要好于上半年。
推荐阅读：
住建部王珏林：中国房地产发展仅“小学水平”
(来源:每日经济新闻)针对最近又升温的去房地产支柱争议，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林昨日表示，房地产业在国民经济发展中的地位短期内不会改变。
他表示，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业的发展举足轻重，对金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用。
《每日经济新闻》获悉，王珏林是在北京市工商联房地产商会主办的“房地产形势研讨会”上作出上述表态的。他还称，中国房地产业发展仅仅处于“小学水平”，“不到小学三年级”，股市则是“还没有上学的少年儿童”。
由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草的“房地产业发展‘十二五’规划（建议稿）”中，涉及到房地产业发展定位、方向及目标等原则性的问题，一度引起舆论的关注。
据了解，谏言者们倾向于承认房地产拉动国民经济的客观作用，但同时提出应对“支柱”地位重新释义。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，拉动上下游50多个相关产业的，是建筑业而非房地产业。多年以来房地产业被当成“支柱产业”其实是一种“误解”，“建筑业才应该是支柱产业。”
包括人大常委会财经委副主任委员吴晓灵等一批业内人士也持同样的观点：正是因为过多强调房地产的“支柱”地位，才导致住房过度市场化，使保障缺位。
房地产业的 “支柱”地位是在2003年国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出的，其理由是房地产业“关联度高，带动力强”。
8月，朱中一在由本报主办的博鳌房地产论坛期间表示，房地产的支柱产业地位不会是永远的，但在当前的阶段是客观存在的。
王珏林在上述会议上还表示，在调控政策的作用下，今年下半年热点城市房价将有所下降。但对于下降幅度，他表示不好测算。
他还表示，在资金压力下，开发企业将在下半年加快销售速度，从而使得商品房的销售量明显好于上半年。
无独有偶，SOHO中国董事长潘石屹昨日也表示，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。因为“有些上市开发企业的负债率高达100%以上”，同时，现有政策加剧了开发商资金的紧张程度。
潘石屹此前曾表示，未来一年内，中国住房市场的价格和成交量都会下跌，其中房价将下降到2009年初的水平。
来自国家统计局的数据显示，今年7月，70个大中城市的房价同比上涨10.3%，环比下降0.1%，连续两个月保持环比下降趋势。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
    |
住建部专家：未来一年住宅供求失衡关系将扭转
中国住建部政策研究中心副主任秦虹在昨日举行的“中国平安财富论坛”上表示，由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，加剧了后期销售的压力。今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，未来一年供求失衡的状况会扭转。
未来一年住宅供需关系将扭转
秦虹在论坛上引用数据显示房地产的供给正在高速扩张，1-7月房地产开发投资规模和新开工面积分别为2.4万亿元和9.2亿平方米，较去年同期分别增长37.2%和67.7%，增速是历史高位；在建商品房面积达25亿平方米，已经达到去年全年的水平；同时103个城市住宅用地累计供应量增长100%以上。
而调控新政改变了市场预期，压制了需求，重点城市住宅成交明显下降，这意味着2005年开始的供需紧张格局将改变。2004年之前房地产的供需基本平衡，但是2005年开始竣工销售比持续高于1，2009年竣工销售比达到1：1.5，创历史新高。
由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，也加剧了后期销售的压力。
因此秦虹非常有信心的认为，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的状况会扭转。
房企将难再靠囤地获利
秦虹认为，过去房地产企业盈利模式一是靠土地，企业采取大规模拿地、慢速的开发的做法，获取土地增值；二是靠房价快速上涨获得。
调控新政的多项措施均克制了土地盈利的模式，比如完善土地招挂牌制度、缩小出让土地的规模、提高土地出让价款首次交纳比例、缩短支付尾款时间、严格约定开工时间和竣工时间、提高了土地缴款的一次性付款时间、加大土地增值税征缴力度、控制房地产企业融资等。
秦虹认为，将来土地对于房企的价值将大大降低，房地产企业需要依靠自己的竞争优势来扩大盈利，有产品优势、品牌优势的企业将会得到市场的认可。秦虹的比喻来说，之前大家都去抢面粉，将来则是要做的面包师。
内地住宅仍具增长空间
当前中国经济的一个重大趋势是沿海发达地区产业升级，将低端产业转移到内地。秦虹认为，区域经济结构调整也会对房地产行业发展产生深远影响。
随着产业升级，沿海的特大城市第三产业所占比例会越来越大，这会给商业地产带来重大机会。秦虹引用的大城市统计数据显示商业地产销售面积增速明显高于住宅，1-6月，住宅销售面积增长20%，而商业用房销售面积增长57%，办公楼交易销售面积增速高达91%。
同时随着经济更加成熟，在特大城市的住房交易中，二手房交易相对新房交易的比例会越来越大。
内地经济发展吸引人口向城市集中，带来的城市扩张、相应带来住宅真实需求的不断扩大，因此内地住宅市场将来会继续保持高速的增长。在本轮调控下，内地住宅销售受影响相对较小，显示内在的真实需求支撑。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
| |
供需双方对峙依旧 上海楼市仍然胶着
刚刚过去的7月上海楼市成交仍显胶着。
据相关研究机构发布的数据，7月上海商品住宅供应量及成交量与6月几乎持平，依然在低位徘徊；成交均价却稳立19000元/平方米以上，环比6月甚至出现微幅上涨。僵持、观望依然是上海楼市7月的关键词。
从环线来看，外环以内区域成交出现量升价跌的态势。7月全市外环以内区域商品住宅成交面积为9.3万平方米，虽只占总成交量的五分之一，但环比上月大涨了44.7%。与成交面积大涨相对应的是均价的大幅下跌，7月外环以内商品住宅均价每平方米仅为31065元，环比上月大跌16.2%。“上海滩大宁城”等均价低于每平方米3万元的项目大面积成交，是造成这种局面的主要原因。
数据显示，在调控效力释放了3个月后上海楼市的供需量仍在低位徘徊，买卖双方对下半年楼市走势的不确定性，造成了目前双方胶着、观望情绪依然浓重。
但开发商在经历了一轮推盘滞消后，采取了更加谨慎的推盘策略，试探市场的意图也愈加明显。
业内人士认为，目前调控的关键在于是如何大量增加供应量，逼迫市场上的空置房源大量抛售，以及通过大量保障房的入市，来缓解市场上积压的刚性需求，从根本上巩固调控效果。
9月供应量是8月的5倍：代理公司建议降价15%
“房价下降15%，就有85%的新增供应会消化。”进入9月，供应量激增，同策咨询给“缺钱”的开发商支招。
9月将迎来庞大的供应。数据显示，4月、5月、6月、7月、8月，上海商品住宅的月供应量分别是128万平方米、94万平方米、51万平方米、51万平方米和50万平方米，但9月预计上市的新盘有35个之多，另外还有45个新盘会再推新房源，这意味着9月会有240万平方米的供应量。
“不是没有供应量，是不少开发商之前一直捂盘惜售。 ”一位业内人士指出，新政调控之后，楼市成交低迷，房价有所回调，随之而来的是大量新盘暂缓上市，一些开发商甚至对在建项目，采取减少开工和放缓速度的方式压缩供应量。大量供应积压的同时，更多的刚性需求也无法获得释放，给调控带来巨大的不确定性。
从中心区域到郊区，都有大量的供应积压。香港嘉华集团今年在上海有四个项目上市时间都被推迟，嘉御苑、嘉御豪庭、慧芝湖、吴泾项目等还未开盘。宝山的罗店、顾村、杨行等多个郊区板块也有不少新盘“应上市却未上市”。
据佑威及楼市专评网数据显示：8月16日—22日，上周成交榜排行三甲的盐湖新居、中冶祥腾城市佳园、合生城邦三期，领取预售证的时间分别在今年的2月、4月和1月。这些项目在多达半年左右时间客户积累，上周才有成交，而价格未有回落，表明开发商宁愿捂盘、也不降价的策略，是近期成交相对低迷的原因之一。
专家指出，从近期市场的观察来看，只要比前期或周边同质楼盘低10%左右就能获得热销，但还是有如此多的开发商不愿降价推盘，表明开发商还没有太大的资金和库存压力，同时对后市有比较良好的预期。
但9月庞大的供应情况却非常严峻，在今年最后的销售旺季，如果再不抓住时机，大多数开发商的“年度成绩单”将不及格。同策咨询建议，下半年，房地产调控措施会维持现有的力度进行，资金链趋紧的开发商，应适当降价，以回笼资金，建议降幅15%左右，市场上85%的新增供应将被吸收。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
| |
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
