[摘要] 一线城市住宅租金暴涨只是短期现象，到这一批新增大学生逐步消化时，一线城市的租金将会发生暴跌，基本会恢复到去年的状态，甚至更低。
牛刀：一线城市住房租金三个月后暴跌
(来源：牛刀博客)应该说，这些炒家很会选择时机，挑在大学毕业生离校之际疯狂炒作住房租金，制造市场恐慌情绪，再加上中国的发改委一贯不作为，他们拼命打击炒绿豆，却罕有打击炒房租，才给了住房租金炒家以可趁之机。最近，我奔波北京、上海、深圳三地，实地查看了住房租赁市场，都不具备住房租金上涨的基本条件。
这三个城市都有一个共同的特点，今年住宅空置量大规模上涨，可供租赁的住宅与需求租赁的人比例很不相称，住宅实际完全处在严重过剩状态。从市场供求关系来看，一线城市住宅租金暴涨，是和辣椒、大蒜、绿豆一样的短期炒作行为，而炒作住宅租金的主体不是房东，而是房地产的中介从业人员。
租金其实是无法炒作的，因为租金和收入密切相关，是中国住宅中罕有的消费形态，也是政府必须从体制上保证价格体系健全的形态。租金不符合这个城市租房人的收入水准，是无论如何支撑不下去的。今年五月以来，一线城市住房租金价格上涨没有反应在老房东上，所有续租的租金都很少上涨，只存在新租房这一块市场。
新租房市场的主体主要是新毕业的大学生。但是，新毕业的大学生的起薪决定他们无法承受过高的房价，在深圳大学毕业生起薪为2100元，是一线城市的，北京为1960元，上海为1980元。平均起薪过低，决定他们只有能力承担600元左右的租金。因此，在上海很多群居现象，一套三房的房子往往住着十几个人，月租为300至500之间；而深圳解决的方式是城中村，价格在600至800元；北京有一些老房子和一些蚁族聚散地，租金在1000元左右。这种租房形态，是一线城市新增求职人员的过渡性租房形态。
从目前情况来看，因就业岗位的减少，今年新增大学毕业生到一线城市求职人员正在大幅减少，深圳往年大学毕业生的就业岗位有20万左右，今年只有12万至13万，目前没有新增就业岗位的迹象；上海、北京往年可新增就业人员50万左右，今年只有30万。就业人员在减少，为什么今年这三个城市的租金突然暴涨呢？
一是一线城市的租赁市场不完善，政府主导下的公租房基本不存在，给了炒家以机会；二是2009年由于房地产的非理性发展，原先用于过渡性租赁房很多被拆迁，没有新的租赁房补充进市场；三是房地产中介从业人员过多，他们以前大多帮助楼市炒家炒楼，现在遇上房价调控，无楼可炒，便纷纷转向帮助房东炒租金。
那么，一线城市住宅租金真的能够支撑下去吗？根本没有可能。从趋势上看，完全没可能。一是一线城市住宅空置量非常大，由于没有开征房产税，导致这些住宅既没有入住，也没有用于出租，只要一开征房产税这些住宅大多将会降价销售，不愿降价销售的很多将用于出租，目前，一线城市二手房源猛增，表明很多炒家倾向卖出房子，但是，成交量稀少，未来会有一部分空置住宅转向租赁。深圳目前有12万套、上海24万套、北京22万套住宅正处在这种状态。
二是中国经济处在衰退之中，一线城市大量实体经济已经内迁，未来新增就业岗位非常少，经济热点正在逐步转向二三线城市，因此，新增就业人员将逐步流向二三线城市。这样，在经济复苏之前，这种就业趋势无法改变。留恋一线城市的大学毕业生，处在逐步转变观念的时期，一旦市场对二三线城市的认同感增强，过渡房现象将在一线城市消失。
三是政府正在大量开发公租房，重庆已经开发750万平方米，未来还有3000万平方米，而且租金为6折，满5年后可以购买。一线城市也在大量开发公租房，与重庆的模式差不多，所不同的是上海的公租房先解决一些急需人才。这种模式在一线城市推广后，可以减少大学毕业生的创业时期的生活成本，增添城市活力。
所以，一线城市住宅租金暴涨只是短期现象，到这一批新增大学生逐步消化时，一线城市的租金将会发生暴跌，基本会恢复到去年的状态，甚至更低。很多人因为没有合适的工作岗位，将被迫离开一线城市；大量的空置住宅将在房产税开征的大背景下逐步转向租赁。现在的租金价格顶多还能撑3个月，不用到10月份，一线城市租金将会暴跌。
房价未降房租反升：新政意在退烧房租缘何发热
调控政策效果渐显 五大城市房价下跌房租普涨
观点
叶檀：住房租金明显上涨不是房价下挫惹的祸
(叶檀博客)在商品房成交量下降后，有越来越多的媒体关注房租上涨，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。
朱大鸣：房租暴涨比房价暴涨更令人不安
有人认为是房价下跌惹的祸，楼市新政后房屋租赁需求提高，从而导致租赁价格提高。次要原因包括进入大城市人员增加、动拆迁周转户增加，CPI上升预期使房东提价等。
认为房价下挫导致房租上涨的看法极其错误。
房租反映的是住房的刚性需求，与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。一旦超过极限，租房者无法承受高租金，有两个选择：一是转向低租金住房或者隐性降低租金，这些城市群租、胶囊公寓等低租金房将大行其道；二是租房者离开高租金城市，使这些城市空心化。
房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的预期主导。在消费品市场在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。
这与商铺较为相似。虽然商铺价格民也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单，如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。
投资商铺者需要的是对于某区域未来实体经济、商业生态发展的把握，需要经过实体经济的考验，而不能像商品房一样，卖弄增值预期忽悠接盘者。如海宁皮革城发展势头旺，隔年商铺租金翻番，以至于产权拥有者惜售，但租金超过承租者出售皮革的毛利时，或者皮革产业下挫时，商家便不再进入该商业领域。
与单纯的资本市场泡沫不同，房租也好，商铺也好，最终与实体经济相连，与收入挂钩。
目前一线城市房租价格上升，是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%，而租房者依然趋之若鹜，就说明以往低估了承租者的承受力，此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公，靠弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%，问津者了了，房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是，大部分承租者无奈承受租金上涨的压力，这既说明我国法律缺乏对承租人的保护，也说明上涨幅度在承租者的临界点以内。
房租上涨成风，承租者大多无奈接受，这就说明在商品房投资主导的时期，租金价格被人为抑制，我们有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市发展的意愿，也低估了一线城市房地产市场的通胀情况。
在房地产市场价格体系的常犯错误相辅相承，或者把商品房当作一般的消费品，认为跌30%就能止住。事实上，房地产作为最重要的投资品，一直以风险与预期作为定价依据，只要银根浸水、融资杠杆长、接盘者多就能涨上天；或者把租赁房当作资产泡沫的源头，要知道，租赁价格是人们收入与经济环境的体现，不可能脱离实体经济的环境涨到天上去。
北京租赁价格上升，实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市或者发展，以承受高租赁价格的不公待遇为代价。而与房屋成交量下挫、房产新政毫无关系。相反，房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。
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朱大鸣：房租暴涨比房价暴涨更令人不安
(来源：朱大鸣博客)租客和房东之间的关系，在中国人口流动比较巨大的背景下，冲突从来就没有停止过。租客埋怨房东黑心涨价，而房东埋怨自己得不偿失，价格发现没有充分体现。如果说房价暴涨挤走的需求者可以转移到租房领域，但如果租金暴涨挤走的需求者可能就无法转移，社会冲突就会很激烈。
房地产剑走偏锋的调控新政弊端已经开始显露无疑，人们发现，房价尚未如何松动，而房租却是暴涨。有数据显示，2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度较大。特别是新政后的5月、6月间租金上涨惊人，据统计今年5月、6月北京平均的租赁价格为3000元每月，同比2009年5月、6月租金上涨20.3%。
调控虽然在一定程度上遏制的投机，但是，伤害的还是租房一族。因为房价的上涨导致很多人难以 买房，选择租房就成了他们的明智选择。但是，增加成本的调控政策企图改变需求的结构，而不愿意增加供给以便满足需求，就造成了当前的困局：一方面房价没动，另一方面房租暴涨。
大量的购房者因为成本推动的房价上涨，沦为难以买房的需求者，只能是作为租房来满足暂时性的居住需求。但是，如果说因为房价上涨导致一些人不能买房，尚可以租房的话，那么，如果是因为房租上涨难以承受，很可能造成大量的社会矛盾。在公租房等保障房难以指望的背景下，如何遏制房租上涨引发人力资源被迫出走城市，才是管理层更应当关注的焦点。
房价调控关系到居民的财富，因此采取行政手段管制房价带来的是灾难性的后果，还会引发大量有房者的反对。我们的管理层要求增加老百姓的财产性收入，现在由于房价没有动，财富效应很大，一旦房价下挫，财富出现负效应，这些人就会变成反对者。得了便宜卖乖的人实在太多，从2008年年末房价回调以后，我们就可以看出断供威胁很大。再说，很多人都在说，价格高，但夜幕降临大家都像鸟一样，都有自己的窝，不管是买的还是租的，或者这些窝比较简陋。但如果说当租的窝都难以支付的起，社会生活成本上升更会引发社会的不满。在现实生活中，房东是投机客的很少，大部分的房东还都是那些有两套房子的改善住房者。他们还持有房屋的主要目的不是获得租金，而是获得财富，当然，大量的投机者更是如此做的。在财富效应的刺激下，租房量超额供给，实际上房租还是比较低的。
宏观调控最主要的目标是增加供给，增加供给是在增长财富，而不是将主要目标放在分配财富之上。调控的手段更不是收紧供给打压需求之上，也不是增加成本推高房价之上。在这样思路上，我们才能谈得上解决住房难题。我们呼吁政府应当在保障房上下足功夫，特别是在完善保障房的供给与监督机制上。为什么很多人反对保障房，反对保障房不是反对保障房本身，而是反对保障房没有实现公正的意义，反而沦为官僚们牟利的私房和私家别墅。
事实上，中国的保障房不是建的太多，而是 太少。由于经适房和廉租房出现了很多难以克服的不公问题，政府将主要着力点立足于公租房。公租房的大量出现，可能会对冲房租过高的问题。但同时，我们仍要注意，不要将公租房沦为特权阶层牟利的工具，否则，廉租房和经适房的现在困局就是公租房的明天。
在高房价的压力下，能够避免灼伤的租房形式，如果依然出现如此大幅度的跃进，城市生活成本不断抬高，那么，我们能抵挡各色暗流的冲刷吗？当房租和房价形成双螺旋加强递增之势，我们面临的调整将更大，因此，在这种苗头刚刚出现的时候，我们必须要重视。房价调控没有控制住，反而促进了房租上涨，实在不能不说，这是宏观调控的悲哀。
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