[摘要] 如今，租售比比率正有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是以房价下跌为导因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引发。一个事实是，在预期中的楼市拐点尚未出现，住房最刚性的需求者———租房者却开始体会涨价的痛苦与无奈，这是人们始料未及的。
房租占收入比已近40% 或将逼迫无房者离开城市
一直以来，人们对房地产市场价格的关注，主要集中在房产的售价上，对住房租金的波动不太在意。
在去年乃至今年初，提到租金更多是与租售比相联系，专家学者们每每用高倍率的租售比数据诸如“北京房价租售比已超曼哈顿”来表明房价之高。
如今，租售比比率正有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是以房价下跌为导因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引发。
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一个事实是，在预期中的楼市拐点尚未出现，住房最刚性的需求者———租房者却开始体会涨价的痛苦与无奈，这是人们始料未及的。
说到房租大涨的原因，各有说辞。整体物价上涨对房租上升有带动作用是原因之一；房价上涨导致的成本推动可能是房租上涨背后的重要推手；高房价下越来越多的居民选择“转购为租”，也促使近期租赁市场需求日趋旺盛。
尽管楼市调控政策本身不是导致这种现象的直接原因，但毫无疑问，政策效应或多或少波及到了房屋租赁市场。于是有人又试图从政策面找根源，认为正是新政对市场结构进行实质改造的预期效果，保障性住房率先禁止出租；随后因限购令的条款会使二手房源在一定时期内流向纯自住需求，外挂出租房源不会增加而是减少；再往后会因二套房贷成本大幅提高的影响而使购房需求转成租房需求；加上50年产权公寓项目禁发独户产权证等政策普及后，无法有更多个人私有投资产品投向出租领域。通过市场供应减少、需求增加的分析，就不难做出房租水平会大幅提高的结论。
以往相对于房主保值的预期，房产远在房租收入之上，所以房租多少并不是房产持有者的首要追求目标，这时房租偏低可以理解。如今房产新政屡屡出台，房价的空间压缩甚至会出现降价的可能，再加上有对房产税开征的预期，那些短期内不想将房产出售的业主，首先想到的是增加租金以“摊薄成本”。真是众说纷纭。
对于房租涨价会否成为一种持续的趋势，是值得关注的。乐观地看，随着市场对新政的不断消化，由买转租以及由卖转租的人群逐渐被市场所消耗。同时，随着房价的降温，由租转买的将陆续增加，租价涨幅将会趋于平和。也有观点则相反，刚性住房需求并未因调控而减少，相反还在膨胀。也就是说，租金涨价将成为长期趋势。中心城区的租赁需求也逐渐向周边区县转移，中低收入者或是接受更高的租金或是降低生活质量去租赁更小更差的房子。就是说，无力承受高房价的人群可以通过租房来解决住房问题，而无力承受高房租的人群，将不得不选择恶劣的居住环境，或者被迫离开城市。
由于存在太多的不确定性，对未来做出正确的判断是艰难的，但一点是显而易见的，如果高房价依然维持，而房租进一步上升，伤的是那些租房者，他们往往是那些中低收入者。对于原先就已买不起房的他们，不得不接受房租增加的现实。问题是，这种现实会不会成为今后的长期趋势，又将会怎样影响他们的生活。有分析说，随着租金的上涨，房租在租房人群收入的比重不断提高。在北京城区，以目前的租金水平看，人均租金负担也达到每月1000元。今年1月至4月，北京市城镇居民人均可支配收入为10069元，月均可支配收入为2500元左右。这意味着，房租占收入的比重已接近40%！
当前的房产调控政策正在解决“买不起”的问题，但与此同时，政策也要关注本身已是或即将成为“租不起”的人群，这样我们的调控才更有意义。要有更好的政策和措施，保护那些中低收入者的利益不受伤害，而大力推进公租房、廉租房制度，是使他们活得更有尊严的保障之一。(金融时报 陈子牧)
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艾经纬：催热租赁非新政 中介才是房租上涨元凶
5月下旬写了篇《被误读的房价下跌与租金上涨》,不料,近日又浏览到几篇关于地产新政催热房屋租赁的报道,而且地域涉及北京、广州、重庆。最近的几篇报道,单从数据角度似乎无从批驳,看上去统计严谨,但读者会发现,这些数据无一例外都来自于中介机构。
二手房成交大幅降低,由售转租使得出租供给大幅增加,而需求基本保持正常的情况下,租金为何会上涨呢？即便如一些中介所言,“是由买转租的替代效应”,那么替代效应也不会如此强烈,而且只应该出现在租金较高的区间。
一位就职于某商业地产上市公司的朋友告诉笔者,这些数据可信度不高,在当前二手房成交大幅降低的情形下,中介肯定要盘活租赁市场,怂恿房东哄抬租金,推动租赁成交量,尽管租赁的收入和买卖的收入相比是“芝麻和西瓜”。
这席话让笔者突然想起年初自己被中介和房东戏耍的经历,在笔者明确续租的情况下,中介和房东还是联手把房屋转租出去了,尽管事后他们道貌岸然地将责任互相推卸给对方。
值得注意的是,近日一篇《房价跌租金涨,楼市怪现象原为中介暗中哄抬》报道旗帜鲜明地说明,新政之下房价跌租金涨的怪现象是中介暗中哄抬造成的,证据即来自这些中介机构的经纪人爆料。
依然会有人说,在当下租房比买房要来得实惠,某报道以手持300万元现金为例来说明,这显然是个伪逻辑,真有这么多钱还需要在买房还是租房问题上纠结吗？
事实上,这些年不仅房价高得离谱,租金亦是居高不下,历次楼市政策基本没有冲击到租赁市场。高企的租金开始令人难以承受。那么,合理的租金支出应占消费的多少呢？
经济统计上,常用恩格尔系数（家庭食品支出占整体消费支出比）来描述一国的贫富程度。2008年,我国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%;农村居民家庭为43.7%,介于小康和富裕之间。目前尚在租房的朋友不妨盘算一下,我们在食物富裕的同时,住房上是如何的贫困？有媒体引证,德国人每个月供房子只需要花掉德国平均水平家庭收入的1/5。
一般来说,租金不应该超过收入的30%（其实这个比例已经比较高了,折算成租金消费比,正常会超过60%）。但是根据北京、上海等地的人均收入来计算,租金占收入比肯定远远超过30%。
笔者所担心的是,在当前中介机构哄抬租金的情形下,一些租房者在意识到租房也不实惠的情况下,势必转向购房,而这又无疑推动了一手房的市场热。更不用说,房产税开征必然导致房东将税负转嫁于租房者。而这将是本次地产新政带来的负效应。
对于租赁市场,由于信息不对称,政府之手难有作为,故而唯有大家在租房前提高自己的谈判能力了。(财经日报 艾经纬)
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