[摘要] 国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
土地增值税清算细则剑指囤地捂盘 或破楼价僵局
国税总局昨日公布了规范土地增值税清算细则。根据行业人士提供的去年商品房销售额和平均项目利润率，记者初步计算，如果能够全部征收，去年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。
但行业人士称，国税总局的上述通知，虽然计税方法比之前严格许多，但却没有击中“要害”，土地增值税的清算工作依然难度很大，其功能更多是威吓开发商，使他们不敢囤地捂盘，以抑制房价。
被评论为“没有打中要害”
此前，上海、北京等地就已经出台政策，要求加强房地产土地增值税清算工作。其中尤以北京市的土地增值税清算政策最为严厉。
某种意义上说，国家税务总局5月19日出台的上述规范土地增值税清算问题的通知，要比北京、上海等地的税务部门的土地增值税清算政策更为严格。国税总局的上述通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，比此前的规定还要严格，还要详细。
业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，新政策依然只是强调如何计算土地增值税，却没有提出怎样才能真正实现对土地增值税的清算。
此前，新闵律师事务所合伙人刘福元曾向记者介绍，由于土地增值税政策制订的漏洞，实际上真正实现土地增值税清算的楼盘非常少。
“即使计税措施再严格，不能真正实施清算还是白搭。”分析师说。
大部分开发商仅按1%~2%预征
打开任意一家房地产上市公司的财务年报，都可以发现这些公司巨额的利润和交纳的少量土地增值税。记者此前曾报道，上海世茂滨江花园目前的售价相比2001年开盘至少翻了6倍，但整个上海世茂房地产集团去年交纳的土地增值税不过5.5亿，不到当年物业销售收入161.79亿元的3.4%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。
刘福元说，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，未进行清算。而通常情况下，只有在项目全部销售完成后，才能准确地对项目抵扣成本进行计算。
但事实上，行业人士介绍，即使是那些已经全部售罄住宅的项目也没有进行清算，原因在于其剩余大量的商场和车库物业没有销售。而即使能够清算，开发商也有办法通过会计账目的处理，减少利润，降低交税。
“去年很多房地产项目的售价都涨了50%以上，但开发商公布的利润却只有销售金额的10%甚至10%都不到，这么多的利润不是给开发商‘账面处理’了吗？”分析师说。
兰州大学管理学院导师张涛证实说，开发企业的确有机会，通过人力费用、运输费用等成本项，降低开发利润。
意在打击囤地和捂盘
分析师认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。
他的看法被一些业内人士所认同。上海紫园的营销负责人曾表示，如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。
业内人士称，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。
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国税总局发布升级版土地增值税清算细则
业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。
5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。
这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。
业内人士表示，由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。(每日经济新闻)
楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算
国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值的作用。
2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。
此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。
“严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。(上海证券报 张牡霞)
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楼市新政再出 调控还是维稳谁将主导大盘
看点一：楼市调控再出 今日变盘机会大
国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
三角形，在几何中有不易变形，稳定的特性。股市中也有三角形，不过其特性却截然相反，三角形整理后面临的都是方向性突破，或向上或向下。从上周五的2481点算起到昨天的2625点，沪指已经形成一个小的三角形整理，今天面临方向性选择，变盘即将发生。
看点二：管理层疑似释放维稳信号
第二轮中美战略与经济对话25日在京发布成果清单。根据双方达成的成果情况说明，中方将允许在中国境内依法设立的合格外商投资公司依照相关法律法规开展股指期货业务。中方将在审慎监管的基础上，允许合格境外机构投资者投资股指期货产品。
此外，有消息显示，保监会近日召集保险公司和保险资产管理公司高管召开闭门会议，其间传递出一个重要信息：保险资金运用政策有较大调整，投资A股、港股、无担保债等多个渠道的范围和比例上限将被放宽。
目前的市场经过持续下跌后，投资者的信心受到严重打击。就当前的市场而言，这两条消息向市场转达一个积极信号，管理层希望市场稳定的意愿比较强烈，对未来宏观经济基本面的判断也比较乐观。并且，这会加大市场中资金的供应量，可以增加资金的流动性和市场的投资信心，对市场企稳会起到一定的正面效应。
央行26日发布公告称，将于周四发行50亿三月期央票，央票规模较上周四急剧减少，上周四，央行共计发行了60亿三月期央票和1200亿三年期央票。
本周二，央行在公开市场发行了300亿元一年期央行票据，率并未如市场预期般的上升，牢牢锁定在1.9264％，保持连续18周不变。由于本周公开市场将有1800亿资金到期，如果央行周四不再进行正回购操作，则央行本周将净投放1450亿资金。
保监会近日召集保险公司和保险资产管理公司高管闭门开会，会上透露出一个重要信息：保险资金运用政策有较大调整，投资A股、港股、无担保债等多个渠道的范围和比例上限将被放宽。
具体内容包括：调整保险资金A股权益（股票+基金）投资的范围，原规定股票和基金（包括股票型基金、债券型基金、货币型基金等）投资合计不超过公司总资产的20%，现改为股票和股票型基金合计不超过20%；放宽保险资金投资港股限制，投资范围从原先的红筹股和H股扩大至港股主板；扩大无担保债券比例上限，由15%提高至20%；降低债券信用评级要求，由AA降至A。
看点三：机构今日论市
欧洲债务危机蔓延，令市场预期国内宏观紧缩压力将减弱，但我们认为，由于未来几个月通胀压力仍将上升，货币紧缩基调仍难出现实质性转变，而欧洲债务危机对全球经济影响仍需观察，诸多不确定性将制约当前A股市场的反弹空间，2500点或许是未来指数运行的新中枢，但需要相当长时间予以确认。
当然，虽然我们不能排除经济出现二次探底这种小概率情景，但如果全球经济再度步入衰退，那么未来经济复苏的成本将不可想象，各国政府都会不遗余力避免此类情景发生。因而以博弈的角度来看，由极度悲观预期所导致的市场下跌，将会得到修正，2500点将是未来指数波动的中轴。在投资机会方面，总体策略是，大市值股票看投资价值，中小市值股票看成长性。值得注意的是，与内需相关的消费服务类上市公司将保持稳定增长态势，如生物医药、食品饮料、商业零售等行业内的企业。
周三沪深两市股指窄幅震荡，日K线报收小阳十字星，量能大幅萎缩，市场观望气氛浓厚。盘面观察，医药、电子等近期热点有所降温；金融、地产及资源等权重股则基本与大盘同步。目前来看，A股市场正处于政策效果的观察期，投资者之间分岐明显。在没有出现明显的催化因素之前，市场一致预期料难以形成。笔者认为，当前市场难以出现趋势性的机会，上证综指有望围绕2600点展开区间震荡，建议投资者继续等待形势明朗。(中财网)
国家税务总局明确土地增值税清算相关问题(全文)
据国家税务总局网站消息为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等问题。
全文如下：
关于土地增值税清算有关问题的通知
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。(新华网)
国家税务总局
二○一○年五月十九日
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