[摘要] “二次房改”的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)：三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制；
“二次房改”提议应认真考量
1998年国务院颁布“34号文”《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》后，货币化分房取代福利化分房，住宅商品化、市场化大潮汹涌而至，催生出中国楼市的“黄金十年”。
然而，事情又走向了另一个极端，随着地价、房价的新一轮飙升，住房保障成为被遗忘的角落。政府部门和开发商的相互推诿加剧，现行住房制度的弊端显露无遗，2009年8月26日，十四位专家联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，要求进行“二次房改”“二次房改”的呼声也随之而起。
“二次房改”是由政府主导提供房屋住房服务
“二次房改”的核心内容，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)：三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制；而相应的三类供地方式也分别为，政府划拨方式供地“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地，所谓“四定两竞”，是指以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地；三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。
2010年3月闭幕的“两会”上，30余位人大代表提出的深化“二次房改”加快住房保障法立法的议案，已经列入本次人大会议正式议案。议案核心内容是，确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。
为何提出二次房改
诚然随着住房改革不断推进，一些问题也日益凸显。但这些问题的出现并非改革方向出现了错误，而是一些地方在实际执行过程中出现了偏差。其一，过于重视房地产对经济增长的拉动作用，偏离了改革的方向。其二，日益突出的“土地财政”，增加了居民购房成本。“招拍挂”土地转让制度下的“土地财政”，已使得地方政府与开发商达成了某种类似“一荣俱荣，一损俱损”的关系。其三，投资炒作、官商勾结等现象较为突出。这些因素，在不同程度上都助推了房价的非理性上涨，以至于住房成为百姓反映较为强烈的一大民生难题。
主张“二次房改”的人，自然认为一次房改以及经济适用房制度是失败的，至少是方向有误；我们则认为“一次房改”中所给出的货币化住房是用市场来解决问题，这个方向不是错误，而是根本就没有达成。有人认为，房市乱象根源于过度市场化，即本来应该属于政府准公共产品的住房保障体系，却交给了市场，从而导致了资源的错配。但实际上当前房市的问题表面上似乎由市场化引起，其实质，却恰恰是市场化不足和政府越位、缺位和错位的叠加，所造成的必然结果。
其实，“二次房改”的问题在于土地价格形成机制的“双轨制”。既承认“招拍挂”的存在，又要求政府以“四定两竞”的方式出让土地，这种“双轨制”不仅没能从根本上解决问题，还将导致政府管理徒增成本，并为寻租设租预留了大量空间。此外，“四定两竞”并没有涉及总土地供应总量和比例的问题。更是为政府保留了操纵供求的空间。在“二次房改”方案中，地方政府按什么比例推出限价房的土地，用什么价格出让，都是缺乏第三方监督的，这也是保留土地价格形成“双轨制”的弊端。这就意味着，要完成“二次房改”，必须依赖“二次土改”。而“二次房改”难的根子是在“土改”上，先要改变供地制度，才有望解决高房价问题。更为致命的是，对“四定两竞”模式的土地，究竟应该供应多少以及按什么比例供应都将由政府决定，这就相当于恢复了由计划决定供应数量以及结构的全知全能型政府模式，而实践已经证明这是不可能的。
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“二次房改”推进难度更大
对比于首次房改，笔者认为“二次房改”推进的难度要更大，需要调控部门的理念革新与全面体制改革的配合，否则“二次房改”反而有可能加剧市场的不平衡问题。更重要的是，“二次房改”所要面对的是占城市人口六成的多数群体，它所涉及的土地供应和利益重新分配一定更加庞大得多，也尖锐得多。
而且，从已实行多年的次房改逐步转变并实施第二次房改，因牵涉的社会改革层面过大、难度过高，必然阻力重重。即使在国家有关部门达成共识的情况之下，仍然无法回避“三大障碍”：一是，改革工程过于庞大的障碍。目前，各大城市商品房依然处于并将较长时间处于供不应求状态，保障“夹心层”群体“住者有其居”，其涉及的工程浩大而繁琐，根本就不是一朝一夕能解决的。
二是，地方政府的积极性不足，卖地财政短期内无可改变。业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而卖地也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。个别地方政府的卖地收入已高达当年地方收入的60%。这些现象的存在，实际上无可避免地制约着地方政府主动拿地搞“二次房改”的积极性。尽管“二次房改”的倡导者称“二次房改”不是要政府真金白银的掏钱，但让政府让利却是显而易见的。政府为60%左右的中等收入家庭提供房屋住房服务，多多少少是需要投入的，而且土地财政收入因此要大大减少。收入减少而支出增加，这对于地方政府而言无疑将有很大的财政压力。对负债累累、财政收入比较单一的地方政府来说，如果土地财政收入大大减少，可能政府很难正常运转，其他公共投入很可能就会减少。
三是，“二次房改”本身的问题。2010年两会人大代表的提议本身就带有理想化色彩。按照其提议，政府今后将面向60%的居民实施“公益性住房”，60%城市居民约不低于2亿，但城市的土地资源瓶颈将越来越突出，按照时下人们越来越提高的住房标准需求，实施起来难度不仅仅是极大的问题，至少是一个无法短期解决的课题。而且，“二次房改”的含义本身就不清楚。我们已经从福利分房变成货币化，再怎么改？改成什么形式？现在房地产有很多问题，一是执行不到位的问题，二是需要制度不断深化和完善的问题，而不是简单地否定、重来的问题。（经济参考报）
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住房制度不能只代表一方利益。不管是地产商，还是力挺“二次房改”的人士，都一致认为现行的住房制度存在严重弊端，必须进行全方位的改革，而住房保障制度尤需纳入法制轨道。
开盘10天，1套房都卖不出去，这是近期北京不少楼盘销售状况真实写照。然而，面对成交量的惨淡，大多数楼盘的价格却依然坚挺。
此间，更有业内人士曝出，房地产开发商持有的现金超过2500亿元，这些资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。
在被称为“史上最严厉的房地产调控手段”的“新国十条”(国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台之后，房市买卖双方的价格博弈至今仍无分晓;另一方面，不同利益方意见交锋也进入了肉搏阶段。
在“新国十条”出台后第四天深夜，素有“大嘴”之称的房地产开发商任志强在其博客上抛出了近13000字的文章———《这只是个开始———我对国发【2010】10号文件的解读》，对国务院出台的房产新政进行点评。此前，在两会期间，以退休经济师李明和人大代表迟夙生为首的“二次房改派”也提交了一份16000字的《关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》，“二次房改”名噪一时。
有业内人士认为，两份万言书的先后问世，是在房价失控状态下，关于中国房地产市场的走向以及住房保障制度建设长期争论的集中爆发。在各种观点犬牙交错的背后，是中国房地产长期背负“政策市”的恶名，也是民众对于住房保障不确定性的普遍焦虑。不管是“新国十条”还是“新新国X条”，对无数民众来说，他们更深层次的期待，并不是作为经济手段的调控政策指引房价或高或低，而是以法律之名真正保障居者有其屋的权利。
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开发商遭“扔鞋”成众矢之的
新近在辽宁大连召开的一次房地产论坛上，发生了极具戏剧性一幕：
任志强走上前台，开场白仍保持着其一贯犀利的风格，“我没看过《蜗居》，但是我发现里头那个人(宋思明)开的车相当好，如果他能开得起这样的车，那我想他的蜗居也是相当大的……”
就在此时，坐在主席台前过道八至十米左右的一位小伙子，突然大吼一声：“去死吧!”接着从斜挎的背包里拿出两只预先准备好的破烂不堪的皮鞋，朝正在发言的任志强扔去，但先后两只鞋，都被任志强“机敏”地闪过。
就在任志强被“扔鞋”后一之内，网友“辣姜”以手机彩信微博的形式，对现场进行了描述：任志强闪过破鞋之后现场响起一片掌声和叫好声，“被‘扔鞋’后的任志强，在一个多的主题演讲中，无论是语气、用词还是兴奋度上，已明显不同于以往面对媒体气势，情绪极其低落”。
不少网民认为，任志强被“扔鞋”绝非偶然。长期以来任志强对房地产市场发表的评论，让他被很多人视为房地产开发商利益代表人物，而他的万言书，更是将自己推到了公众的对立面。
就在网友对任志强万言书热议之时，“二次房改”派近日齐聚京城———除了迟夙生和李明之外，还有“二次房改”的坚定支持者、中国投资学会副会长刘慧勇，重庆市社会科学院企业研究所所长、研究员王秀模以及中国经济名家讲坛副理事长、研究员李开发等人。
记者注意到，在“二次房改”研讨会现场，原定出席会议的住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉、法规司司长曹金彪、改革发展司司长冯俊和政策研究中心主任陈淮等官员无一现身。
对于住建部官员在此次会议上的爽约，一名负责邀请事宜的工作人员对记者说：“他们害怕敏感，所以就选择回避。”
据了解，此次论坛还邀请了任志强，但他也没有出席。
“二次房改”派质问六大问题
在万言书中，任志强毫不避讳地表达了对于此轮房价调控的不满。他认为，这是“市场经济向计划经济倒退的开始”。
在任志强看来，“今天为遏制市场化中不可回避的价格问题，采取了一系列的行政手段，包括约谈、巡查这类非法律定义的行政手段和无明确法律定义的问责”，“请问哪个市场经济中的价格稳定是可以对地方政府问责的，哪个市场经济国家出现通胀时会解散内阁吗?反之，大约只有计划经济的条件下可以对价格的不稳定对政府的官员实行问责”。
尽管任志强一向以语言犀利著称，但此次万言书的抛出还是激怒了很大一批人。李明就此公开质问任志强6个问题，并请“任志强先生于百忙之中公开回应，不要回避”：住房产品是准公共产品还是市场化的一般产品?
我国住房保障是要搞大保障还是小保障?国家应不应该在保障低收入家庭基本居住权利的同时，保障中等收入家庭以合理的房价收入比买得起房?
我国住房保障制度是需要实行三三制还是双轨制?如果反对住房三三制，请提出反对的理由。如果赞成双轨制，请用百分比等数字说话，提出保障性住房覆盖的范围和解决中等收入家庭住房的途径。
请提出你讲“中国房地产没有泡沫”的理由。
请提出你讲既不符合保障性住房条件又买不起房的人群“买不起房是他们的耻辱，活该”的理由。
请表达对于重庆市长黄奇帆提出的“高端有遏制，低端有保障，中端房价与老百姓收入相匹配，是我们一种比较理想的城市住房模式”的观点及重庆市三项住房新政改革的看法。
应该说，上述问题是很多人想问任志强的。而对李明而言，他渴望与任志强及其他不同意见者进行一场观点的交锋。
“可能此前各方对于住房制度的观点不太一样，这并没有什么关系，而且未来的住房制度本身就应该是一个求同存异的结果，而不能是仅仅代表一方利益。有事摊开来讲，道理越辩越明嘛。”李明说。
在李明看来，两个万言书的相同之处在于，都认为现行的住房制度存在严重的弊端，必须进行全方位的改革。不同之处是各自思路有些是相同的，有些是对立的。任志强万言书一半是忠言，一半是谬误：忠言表达了改革的愿望，谬误代表了开发商利益集团对于住房新政的抵制。
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住房保障立法成众望所归
记者发现，尽管两个万言书存在着激烈的观点交锋，但有一点是双方所共同渴望的，那就是以法律的形式对未来房地产市场的发展给予明确而且效力更高的规范。
任志强在他的万言书中提出，“问题不是出在监管上，而是出在制度上，没有好的制度就根本不可能有有效的监管，尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方，监管就更加不可能有效了。最简单的监管是将合理制度下的监管权向司法部门转移，变成任何人都可以用公开诉讼的方式对市场运行进行监管，这才是最有效的公民监管……核心的问题在于制度的滞后与法律的不严肃性，因此只好拼命地用监管来管理市场，结果市场的好坏不是由市场决定的，而是由官员们的责任心决定了”。
此外，任志强还认为，保障性住房更应该纳入法制的轨道。“政府应扩大和严格执行保障性住房体系的建立以对低收入住房困难家庭给予保护。尤其是应该用立法的方式强制纳入各级人大监督的预算，将土地的合理比例部分投入于保障性住房的建设中，并对地方政府予以问责”。
李明告诉记者，两个万言书都承认，过度市场化使政府将市场化的商品房变为所有居民解决住房的途径，必然让被排除于保障之外的民众没有了其他选择，只能进入市场去拼搏。应该问责的是政府住房保障制度的建立和保障性住房的建设工作，也应对此进行严格的考核。要明确保障的对象和保障的方法，而不是利用公权力借保障性住房的名义满足收入再分配利益集团的欲望。
两个万言书也存在一些不同之处。任志强认为，每次地方政府试图用行政权力对市场进行管制时，都会对部门的权利进行一次再分配，以增加权钱交易和腐败的寻租机会，让本来由市场决定的事情变成了由权力决定的事情。而“二次房改”派认为，应该加大对交易秩序的监管，对于违反规定非法获得城镇保障性住房、公共住房、公共租赁住房和农民宅基地者，属于国家公务人员和国家财政开支人员的按照贪污论处;其他人员按照诈骗论处，严厉打击利用公权力和各种非法手段在保障性住房和公共住房中牟取不正当利益。
记者了解到，目前，社会上对一次房改中的偏差和缺陷已经产生了广泛认同，并指出了其中两大弊端： 货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。业内人士认为，切实可行的住房货币化必须具备两个条件，一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。但在1998年决定实行住房货币化改革时，中国并不具备上述两个条件。
保障性住房建设与供给缺乏制度保障。从原则上说，城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇的长期务工人员。但在实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。
在此次由“二次房改”派发起的论坛上，刘明惠提出，“应尽快实施住房保障法，用法律的形式纠正一次房改的缺点”。
“住房保障法已经列入住建部和国务院法制办今年的立法计划，如果今年不能出台住房保障法(征求意见稿)公开征求意见，也应该在明年两会上作出说明。”李明说。
据迟夙生介绍，人大财经委员会在今年两会之后已经把她的议案转交到国家发改委、住建部、国土资源部等有关单位办理。
而在研讨会现场的一位财经媒体记者称，侯淅珉曾向他透露，住宅保障法草案很快会和公众见面。（中国经济网）
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