银行态度不明确 七折优惠利率市民要主动申请
存量房贷：2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。
申请条件：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。
从1月1日起，房贷族可以享受新利率了，不过，对于在去年10月27日之前在银行贷了商业房贷的客户而言，虽然贷款基准利率会根据央行的利率自动调整，但是利率下浮的幅度却存在较大不确定性。
由于银行态度不明确，对于大多数市民而言，自己手中的房贷现在是按合同约定继续打8.5折，还是能享受7折最优惠利率，仍是未知数。
“折”掉利润 银行自然不“主动”
去年9月以来，为了执行“适度宽松的货币政策”，央行连续5次降息，将5年以上的贷款基准利率由7.83％下调为5.94％，其间自2008年10月27日起，还将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。经过一系列降息行动，对于优质房贷客户而言，自今年1月1日起，5年以上房贷最优惠利率可由去年的6.6555％下调为4.158％。
根据之前本报记者的调查，在广州地区四大银行中，目前中行、农行、建行已经明确表示，如果客户没有不良还款记录，个人信用好，可以向银行申请利率下浮30％。工行态度一直没有明确，昨日记者致电工行客服电话得知的消息是，总行仍然没有明确的规定出来，房贷客户可在工作日咨询各自的贷款银行。
如果普遍执行7折利率，银行的利润自然首当其冲，这也是银行不愿普遍主动执行利率7折的原因。绝大部分银行表示，由于原来的贷款合同没有提及利率下限的调整问题，要获得7折利率，客户必须到银行主动提出申请，在经过银行审查和批准后，才可能成功获得，一旦申请成功，银行要和客户签订一个贷款合同补充协议。
对此，业内人士建议，市民应主动与贷款银行个贷部门人员咨询联系，尽早到银行递交利率优惠幅度调整申请表。
中小银行会跟进 而且“更灵活”
此外股份制银行里，民生银行也表示，对于2008年10月27日以前发放的房贷，凡利率打了8.5折的客户，自今年1月1日后予以调整其贷款利率，新利率可打7折。光大、广发银行则表示，老房贷客户如果没有还款记录，也可申请下浮30％利率，但不一定全部获批。
中信银行客服电话则表示，老房贷客户获得7折优惠，必须符合相关条件，其中广州地区要求初始贷款金额在50万元以上。某股份制商业银行的高层表示，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制放宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，而且“会更灵活”。
帮你算
50万元贷款能省6.7万元
如果按房贷尾款50万元、贷款期15年、8.5折的贷款利率计算，购房者须支付利息37.8万元左右，如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为31.1万元。两者相比，7折利率可为购房者节省6.7万元的利息。
话你知
申请优惠利率有“技巧”
银行方面表示，能否成功获得最优惠利率，还要看客户综合贡献度是否高，如客户在银行是否还有其他业务。也有银行业人士称，不可能给所有老房贷客户7折优惠利率，支行会根据客户的情况分出档次，然后给出不同档次的利率。
如果不能获得7折优惠利率，市民不妨咨询一下其他银行。例如中行在广州地区的一些支行就表示，原来房贷在其他银行的客户，如果贷款余额在50万元以上也可转按到中行，也可下浮30％的利率。（广州日报）
昨日，建设银行95533客服人员告诉记者，只要符合申请审核要求，在3月1日前，存量房贷客户可以申请七折房贷利率。
记者了解到，此前工行、农行、中行、建行已经发文，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
3月前建行申请均可享受
“3月1日之前，相关客户可以去当时办理房贷的银行柜台申请，就可以享受7折优惠利率。”建设银行95533客服人员告诉记者。
这里所指的相关客户是在去年10月27日房贷调整前，执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，都可以从即日起到3月1日前，去银行柜台申请七折利率优惠。另外，该客服人员表示，新政策早在2008年12月29日就已经发文，第二天就开始执行，并且仅限于首次购房、商业贷款的客户。
存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年12月31日，民生银行、交通银行等多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率。
部分银行或有首套房限制
据了解，民生银行出台的细则称，对存量的个人住房贷款，凡执行中国人民银行公布的，同期同档次基准利率下浮15%，且还款记录良好的客户，从2009年1月1日起进行利率调整，新利率执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率30%执行。
而光大银行在其细则中也表示，只要光大银行个贷系统中认定的首套房客户，贷款余额在30万元以上，前期执行基准利率八五折优惠，没有不良信用记录的，在审查通过后就可以享受七折利率优惠。
尽管其他一些中小银行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，但记者昨天采访工行等银行时，相关工作人员表示，要等1月4日上班后，才能核实。
对此，相关业内人士仍表示，有些银行还会有首套房、贷款余额等限制，各家银行会有不同的申请条件。
算账
百万贷款能省17万
如果按房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右（5.94％×0.85×20×100万＝100.98万元），如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元（5.94％×0.7×20×100万＝83.16万元），两者相比七折利率可为购房者节省17.82万元的利息。（东莞时报）
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类人：为避营业税
12月23日，财政部发布通知，要求从明年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，税率标准为5.5%。而此前，二手房营业税免征期限为2年。
根据房产交易中心的规则，二手房如果还有贷款尚未还清，则不能办理过户手续。这也意味着银行停止提前还贷将要增加房屋转让的交易成本。以一套购入130万，现价180万的上海内环房源计算，由于不符合普通住房的要求，故在新政之后，转让需要交纳180万×5.5%=9.9万元，和之前（180-130）万×5.5%=2.75万元相比，之间相差高于7万元。
“12月份时前来咨询提前还贷的客户就已经比往年要高出许多，但是因为多数银行提前还贷都需要预约，时间在10天至半个月不等，故现在来申请已经赶不上末班车了。”建行上海分行的一位信贷员透露。
而根据按揭贷款合同，某些银行对提前还贷还设置了门槛，例如需要还贷满一年，更有银行曾规定如果借款人享受了7折利率优惠，就不能提前还贷。
但是，业内人士也提出，欲享受营业税优惠其实并没必要提前还贷。“现在只要买卖双方签订了购房合同，就可以交税了，只要合同在1月1日前签订还是可以享受原先的税收优惠。也就是说，如果卖家不急于过户，还贷款可以放到明年再说。”沪上我爱我家房产中介的一位陈姓业务经理支招。
第二类人：为避利率上调
近日，市场对通胀的预期趋强，“根据以往的经验，通货膨胀肯定要加息的啊。”手中还有两套房产贷款的刘女士对明年的加息对利息支出的增加表示了担忧。
确实，和刘女士一样，房奴们最担忧的便是利率的上升，特别是对北京、上海和深圳等高价房的房奴来说，加息将给每月的日常支出带来不小的压力。
今年11月份，国家统计局公布的CPI数据如期转正，业内有不少观点认为明年国内将出现温和通胀的局面，市场预计加息的可能性确实存在。但是，在近日国泰君安的一次研讨会上，李迅雷也认为，由于通胀比较温和，而从信贷的规模空间来看，实际上不怎么宽松。故如果稳妥判断，国内明年上半年将不会加息，很可能明年全年都不会加息。
所以，由于现在还处在货币政策及经济发展的不确定时期，迫于明年将加息的压力而赶在年底提前还贷的客户确实有些多略。“即使明年加息，按照大多数按揭贷款合同的约定，要在2011年1月1日才开始执行提高后的利率，故明年有一年时间让房奴们考虑是否提前还贷。”工行杭州分行理财师陈凌云表示。
另外，对于贷款额度较小的客户，提前还贷更加不值得提倡。理财专家建议，即便手头上有部分闲置资金，也不妨先用来投资或储蓄，而不要为了每月多付的几十元而将现金用来提前还贷。（上海证券报）
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