大手笔抛盘频出炒房者高位套现
赶在二手房税收新政前和价格高点时，集中套现；部分投资客抽离资金，转向二三线城市
■ 核心提示
随着一系列房市调控政策的出台，岁末的二手楼市掀起了一阵量价齐涨的高潮，原本淡季的年末变成了炙手可热的黄金时节。12月23日，二手房营业税细则出台，从明年1月1日起，个人将购买不足五年的非普通住房对外销售，要全额征收营业税。在“营业税二改五新政”的刺激下，一些按捺不住的投资客开始大量抛盘。
就在一个月前，人们觉得房价还将一直上涨出现“恐慌性”购房潮，许多项目纷纷封盘惜售；而一个月后，投资客抛售房产就大量出现。政府频出重拳调控楼市，正在改变人们的预期，进而对市场和价格产生影响。
【撤退】
投资客集体抛盘
12月23日，记者从房产中介处获得的内部行业交易资料显示，一投资客一次性抛售了朝阳公园东某高端楼盘25套房源，总面积5500平米，成交价达到1.4亿元，最后被一位香港客户一次性“吃进”。该交易在11月底完成了过户，为近年来北京二手房市场的大单。
“变局到来之时，那些大投资客，往往是反应最快的人群，”美联物业北京市场总监张大伟表示，一次性抛售1.4亿元的25套中高档房产，并非近期特例。记者从多家中介机构获得的资料也显示，类似抛售大单投资客不在少数。
对于房地产市场，那些专业投资客的嗅觉越来越灵敏。10月份以来，投资客王强陆续抛售了自己投资的多套“次新房”，最近的一套是11月底卖掉了自己在东三环华威桥东（美景东方）的一套住宅，130多平米卖了273万，单价超过2万。在买方交了定金后的当天下午，又有中介公司说有人出到282万。而这套房子，是王强在4月份以不到15000元的单价“抄底”，前后不过半年多，除去税费净赚50多万。
王强现在是中国房地产业经理人联盟（以下简称中经联盟）的成员，多年的职业触觉，加上去年底市场下行的“教训”，他抓准时机就立刻出手。和王强一样，中经联盟中的不少人也对记者私下表示，在一两个月前，就开始抛售自己投资的房产。
据了解，近期投资客抛盘项目多集中在东三环、四环一带，如富力城、珠江帝景以及美景东方等。美联物业富力城分店人员告诉记者，富力城近期有的客户一次挂牌出让的房源超过10套。美联珠江帝景分店则表示，除了多位客户批量抛盘外，还出现多名投资客联合制定价格现象。
这和两年前的情形很是相似———这些区域和项目，同样是2007年投资客抛售重点。2007年10月，二套房贷政策收紧之后不久，富力城即出现大批温州购房团抛售；国美城、阳光100等东部区域项目也首当其冲。
【获利】
高位“及时”套现
按照北京市房地产交易管理网数据，11月份北京全市商品住宅销售均价达17445元/平米。相对于今年1月份，北京开盘项目13560元/平米的均价，涨幅高达29.42%，而12月份新开盘项目均价仍在上涨。
“我们私下里经常探讨，觉得市场不会再这样涨下去，”王强说，根据中经联盟的一份调查，今年下半年以来在售楼盘，70%都是投资购房，“从业多年，都没有见过这样的疯狂。”
中原地产华北区总经理李文杰曾对记者表示，经历过去年的下行之后，楼市将改变过去多年一路上涨的局面，大涨大跌将成为常态。对此，北京资深投资人张羽冲表示，对于投资客来说，如果大致把握住了这种涨跌的曲线，在拐点来临之时果断买进卖出，就可以赚钱。
对楼市极为熟悉的王强判断，北京楼市在11月达到了这一轮价格上涨的高位，再往上涨就比较难了，因为缺乏支撑，而调控必将到来，而首当其冲的就是前段时间价格涨幅过快的项目和区域。
“与2007年不同的是，除了东三四环的部分项目，此轮抛售通州、大兴、亚北等五环外房源增多。”王强透露，他的一位朋友就打算将3月份7000元/平米购入的通州世纪星城一套70平米住宅出手，除去税费，可净赚近30万。
张大伟认为，这些区域很多楼盘今年的涨幅在40%以上，超过平均涨幅，先期购买的人现在出手算是踩在高点；而一旦楼市下跌，这些区域的抗跌性则较差。“2007年通州一楼盘单价一度飙升至14000元/平米，去年底降至8000元/平米并推出6800元/平米特价房，结果遭前期业主退房闹事；比通州更近的管庄某大盘，也有类似经历。”
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【时机】
“狂赶”末班车
在嗅觉灵敏的投资客高位套现的同时，二手房营业税细则的出台，又为投资客抛盘添了一把火。
张大伟表示，对于90平米以下的自住型普通住宅而言，新政策的影响并不明显，“但对于动辄一两百平米、总价200万以上的房产，仅这一项税费就超过10万元。”
张大伟说，非普通住宅的定义除面积外，重要的一条为：实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格（指导价）1.2倍以上。在北京，这一标准分别为，三环以内总价高于258万元/套、三环至四环之间210万元/套、四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套。而今年以来，随着房价月月攀升，不少区域房价已经远超本区域指导价，尤其是四环内商品住宅均价已经突破2万元，成交总价大多超过指导价。
细则提高了这部分房源的交易成本，很多面积在100平米-140平米及140平米以上、5年内的中高档二手房业主，尤其是有贷款在身的，开始着急卖房。
以前述1.4亿抛售大单为例，如果按照营业税新政，仅此一项税费将达到600万元，即使最终由买方承担，对卖方也是不小的压力。张大伟认为，“赶在新政执行之前抛售，应该是卖方对后市不太看好，”
另一方面，贷款购买高档二手房将受到抑制，这些人大约占市场总比例的30%，他们将因为交易环节费用太高而转投新房。
市场由此出现买卖双方的明显变化，“政策出台后新增客户明显减少，”美联物业的统计数据显示，虽然上周依然每日成交维持在1800套以上，但是相比政策出台前已经下降了10%左右。
采访中，多家房产中介也对记者表示，面积在100平米至140平米及140平米以上5年内的中高档二手房，由于资金占用较大，在大势不好的前提下，业主们急于脱手套现，造成了近来高端二手房交易量价大幅下降。
【转移】
投向二三线城市
王强认为，近段时间政府一再强调打击房地产投机行为，估计还会有大的政策出台，而一些投资者可能套现退出，转战二三线城市。他认为，明年北京房价的溢价空间有限，房价涨幅将恢复平稳，投资持有成本将会增加。
“我刚刚带了一个投资团去考察大连的一个地产项目，许多人准备在那里投资。”王强向记者表示。他认为，目前在北京投资房产的溢价空间不大，一些投资客认为现在套现转投二三线城市是好时机。
记者了解到，由于部分地方城市自行采取了顺延地方性房地产优惠政策，吸引了不少投资者的目光。三亚、大连、沈阳等二三线城市的房地产市场正处于上涨初期，
王强表示，很多二线城市的房价相比北京、上海已经有了巨大的投资潜力,“这些城市的一线住宅房价还不及北京五环外,对我们很有诱惑力。很多朋友都把资金投到了这些城市。”
一位投资客告诉记者,他去年在长沙投资的一套房产,买入价不过5000元/平米,现在二期均价已经涨到8000多元/平米，速度之快令他都始料不及。
二三线城市不仅吸引了许多投资型买家进入，一些品牌企业也开始在这些城市疯狂扩张。据克而瑞(中国)研究中心统计，今年前7个月，万科、保利、招商、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万/平米，占总新增土地储备建筑面积的49%。
王强认为，品牌企业的大举进入，明年地王的作用将在这些区域显现。
事实上，高房价的压力已经开始从北京、上海等一线城市向武汉、合肥、长沙等二线城市蔓延。这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头。
亿房研究中心监控数据显示，11月份最后一周，武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平米，比历史峰值高出204.90元。合肥新房成交均价4654元/平米，近两个月累计涨幅超过8%。尽管如此，和上海北京动辄过2万的房价相比，这些地方中心城市的房价依然是小巫见大巫。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，经历去年底的一轮低潮，一些二三线城市房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。这也是目前一些投资者转投二三线城市的一个重要原因。（新京报）
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北京近两成受访居民有购房打算
央行发布四季度调查结果，近半居民称物价过高，逾三成受访银行家预计下季度加息
央行营管部昨天公布第四季度针对北京市居民、银行的调查结果显示，被调查的北京居民中有21.1%选择投资房产。近一半的居民认为未来3个月物价将上涨，这一预期比例为一年来，显示通货膨胀预期高企。央行营业管理部每季度的居民调查数据，是在居民前往银行办理业务时随机抽取样本填写调查表所得。
调查结果：三成北京居民储蓄为买房
业内分析：房地产业短期内将有所降温
数据：央行营管部调查显示，居民物价满意指数已连续三个季度下滑，从今年季度的41.2下降至本季的28.4，累计下降12.8点。其中，46.1%的居民认为物价水平“高，难以接受”，占比较上季提高16.5个百分点。
目前物价中，房价是让居民最无法接受的。第四季度，有82.6%的居民认为当前房价水平“高，难以接受”。看着房价猛涨，不少居民也选择投资房产。第四季度，“基金和理财产品”、“房地产”和“股票”成为居民投资选择的前三位，占比分别为33.2%、21.1%和21.1%。在央行总行日前发布的调查报告中，房地产已经成为我国居民投资的。选择未来3个月准备“购房”的居民占比为19.6%，比上季增加4.4个百分点。
从居民储蓄的主要目的和用途看，除了选择用于“养老防病防失业等”的居民占比（57.6%）仍居首位外，选择储蓄用于“买房或装修”和“购买股票、债券、基金等”的居民占比分别高达34.4%和34.1%，较上季分别增加14.9和10.1个百分点。
分析：“2009年的房市中有超过30%的需求是投资型需求，全民参与“房地产运动”体现了老百姓对财富增值保值的关注。”美联物业市场研究部总监张大伟表示。
美联物业12月在京取样2000购房者需求的调查报告显示，62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是投资目标，而二手房市场上的非自住买家已经远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，投资型需求旺盛表明目前市场风险比较大，大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。
从11月以来，政府出台多项政策抑制疯狂的房价和投机性交易。不过天治基金认为，中央近期对房地产市场的调控总体仍是小幅调整。短期来看，房地产行业受近期政策影响难免有所降温，但在宽松货币政策总体维持、土地供应长期偏紧的支撑下，房地产行业也难以出现大幅调整，预计未来半年房地产行业运行以小幅波动为主。
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调查结果：34.7%银行家预计下季加息
业内分析：通胀尚未到来加息为时尚早
数据：对明年的物价预期，有46.4%的居民认为未来3个月物价仍将“上涨”。与居民预期比较接近，预期下季度物价“上涨”的银行家比例为77%，较上季提高29.3个百分点。
通胀的强烈预期导致加息预期也变得强烈。第四季度，有82.7%的银行家认为引导信贷投向的政策“有一定效果”，此比例创下自2004年北京地区开展银行家问卷调查以来的占比。对于下季度的货币政策，有14.7%的银行家认为将有所收紧。由于三成多银行家认为当前利率水平较低，银行家对下季度利率上升的预期仍然强烈，有34.7%的银行家预期下季度利率走势“上升”，占比较上季提高1个百分点。
分析：虽然银行家对加息的预期较为强烈，但是经济学家们普遍认为，明年将会呈现高增长低通胀局面，上半年尚不具备加息的基础，加息或将发生在下半年。花旗大中华区首席经济学家沈明高认为，在刺激性货币政策退出的初期不太可能出现加息。央行只有在下列条件触发时，才有可能考虑加息：，月度CPI达到3%-4%的水平，而且通胀预期依旧不断升温；第二，银行存款增长速度显著放慢，资金在通胀预期市场情况下大量涌入资本市场。考虑到目前银行资产中中长期信贷资产占比过大，存款速度放缓意味着银行体系会出现流动性风险；第三，其他国家中央银行急速加息以控制通胀风险。沈明高预计，央行年内一次加息将在2010年第三季度，并将在第四季度再次加息。
中金经济学家哈继铭也表示，明年全年CPI将维持在3%的温和水平，利率也要在2010年下半年才可能出现上升。兴业银行首席经济学家鲁政委表示，尽管CPI已转正，但是我们预计12月份仍然是季节性回升，而明年一季度CPI仍较温和。他表示，通胀尚未到来，难现利率上调。
央行问卷调查结果（部分）
对未来3个月的房价判断
●57.1%的居民预期房价将上升
●6.5%的居民预期房价将下降
居民储蓄的主要目的和用途
●57.6%的居民储蓄是为了“养老防病防失业等”
●34.4%的居民储蓄为了“买房或装修”（新京报）
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