9000亿元保障房抑制商品房市场反弹

9000亿元保障房安居工程投资对中国商品住房市场产生较大影响。可以从两个方面产生作用:一是抑制商品住房价格反弹,二是成交量分流。

2008年房地产市场遭遇了前所未有的寒冬,主要表现为价跌量缩。虽然从地方政府到中央部门出台了一系列的“救市”措施,包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等,但房地产行业的调整仍在继续。

虽然在国际金融风暴的冲击下,国家出台了4万亿的投资计划,住房和城乡建设部也有9000亿元的投资计划,但这些投资显然不是为了增加商品房投资,也不是推高商品房的价格,而是增加保障房的供应量。由于保障房实行成本加低利润的定价模式,在市场供求规律的影响下,商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场,从而造成商品住房供应量的相对过剩,引起价格的下调。

因此,从短期看,国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用,但中期看,保障房的大量上市就会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到2008年年底,住房和城乡建设部计划投资1000亿元用于廉租房建设,2009年投资最少会到达3000亿元。由于不考虑市场风险,由政府主导的投资项目将快于开发商的项目建设周期。预计1年之后,目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以投入市场;2年之后,新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据,保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50%左右,而此前保障房占市场成交量的比例在10%左右。由于保障房主要针对低收入消费者,价格接近成本价,因此假设保障房完全能够被市场吸纳,那么未来3年商品住房的市场份额就会被分流40%左右。

如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响,那么未来3年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照住房和城乡建设部的投资计划,未来3年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套,平均每年供应量是200万套。2006年全国住房销售量是504万套,假设未来3年住房成交量稳定,那么经济适用房占住房成交比重将达到40%左右,减去此前10%的市场份额,经济适用房将再分流商品住房市场30%的份额。

30%的市场份额被分流,这对商品住房市场意味着:如果价格需求弹性是1,那么需求减少30%,价格也将下跌30%才能达到市场平衡。

当然价格需求弹性只是一个假设,在实际市场运行中,需求和价格之间的变动还受到各种因素的影响,比如利率政策、地段、房型、收入水平、个人喜好等。但总体来看,保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视,从乐观的角度看,将在中期压制商品住房的价格反弹,商品住房价格不会继续上涨;从悲观的角度看,商品住房的房价将有20%~30%的下调空间。

（作者系上海易居房地产研究院综合研究部研究员）

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