15城市10月房产均销量降49% 救市没扭转颓势

10月以来，国家在房产市场方面的“救市”政策一直没有间断。但一系列政策似乎并没能逆转房产市场的颓势。

中国指数研究院数据显示，上周(11月10日~16日)，北京、上海、天津、大连、南京、苏州、杭州、深圳、武汉、广州、重庆、成都、西安、东莞、厦门等15个主要城市中，有2/3城市房地产的成交量环比和同比下降。

高华证券房地产行业分析小组研究发现，上述15城市的平均成交量环比下降了5%，同比下降了49%，而销售均价环比下降了2.8%。

其中，长三角地区表现相对好于其他地区，上海、苏州、杭州的成交量周环比降幅分别为19%、15%、27%，但周同比降幅相当大，分别为50%、49%、31%。

环渤海地区的表现最差，北京上周销售面积仅为20.5万平方米，周环比和同比分别下降了46%和37%。

高华证券房地产行业分析小组认为，成交量的回落反映了市场信心尚未企稳，政府近期密集出台的刺激政策目前为止的积极影响有限。“基于目前的销售速度，我们认为消化截至11月16日的库存需要23.2个月。”

而在不久前举办的2008地产金融年会上，华远集团董事长任志强也表示，预计今年可能有1.5亿~2亿平方米的空置面积，至少需要两年的时间才能消化。

临近年关，开发商除了将面临年底回款需求增大和支付工程款、广告款等现实压力，还将面对淡季销售带来的挑战。对此，高华证券房地产行业分析师王逸预计，未来几个月开发商将非常艰难，现金流压力加大。

中信证券行业分析师王德勇认为，在调整初期，开发商更倾向于下降销售价格。然而当调整深入，由于毛利率被挤占以及房地产企业和金融体系的良好关系，开发商不可能不断降低销售价格，而是会不断降低投资意愿。

今年10月房地产开发投资同比增长只有11%，而6月的这一数据是38%。从土地市场的成交状况看，房地产企业拿地的意愿几乎下降到了历史最低。“换句话说，开发商现在更多不是继续大幅调整销售价格，而是通过拖欠地价和工程款，控制开工和施工面积来维持现金流的稳定。由于房地产企业在产业链中的议价优势，房地产交易价跌量缩的局面未必造成多少房地产企业倒闭，却会影响大量建筑工人的就业、地方政府的收入和房地产中下游企业的生存。”

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