房产新政:房产证不再是房屋所有权的唯一依据

买二手房怕遇到假产权证、买商品房怕房开公司“一房两卖”……《房屋登记办法》（以下简称《办法》）已于今年7月1日实施，诸多新规化解了市民购房“心病”。昨日下午，贵阳市产权监理处副处长吕美红和监察科科长罗元军值守本报热线，与市民就关心的产权登记的相关问题进行了详细交流。

《办法》中诸多新变化

问：为什么要出台新《办法》？

答：《物权法》于2007年10月1日起实施后，对不动产登记进行了详细规定，并设立了很多新制度，而房屋是物权的重要内容，为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据相应法律法规制定了该《办法》。

问：与以前的老《办法》相比有什么不同？

答：新《办法》与《城市房屋权属登记管理办法》有着许多不同：1.新《办法》主导自愿登记、行政确认原则，体现登记为民，不再强调确权和管理是非行政强制性的登记；2.扩大了登记的范围和标的，从原来的国有土地上的房屋调整为国有和集体土地上的房屋及构筑物；3.明确了登记簿是物权归属和内容的根据；4.取消了《房屋共有权证》，登记机构给共有人发放的《房屋所有权证》并注以“共有”字样；5.取消了房屋总登记；6.增加了《登记证明》，房屋登记机构给获准登记的申请在建工程抵押权登记的权利人，发放《在建工程抵押权登记证明》，给获准登记的申请预告登记的权利人发放《房屋预告登记证明》；7.增加了地役权登记、预告登记、更正登记和议异登记。

新规“对症下药”

问：想购买一套二手房，但是又担心卖家不是真正的产权人，应该怎么办？

答：房屋权属证书记载的事项，应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。房屋登记簿是不动产登记簿的一种，是记载房产的权利状况并备存于房管部门的簿册。房屋登记簿建立后，房产证不再是房屋所有权的唯一依据，一旦发生纠纷，房屋登记簿的证据效力将高于房产证。也就是说，在二手房交易过程中，即便卖房人的房屋证件齐备，买房人也必须到登记机构查阅该房的登记簿上记载的信息，这样可以有效防范假房产证。除了房产纠纷中的举证，日常涉及房屋产权的事务也以登记簿为准。

问：买房子确实担心房开公司“一房两卖”，甚至“一房多卖”，新《办法》在这方面是怎么规定的？

答：购房者交了房款后，要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明，其间容易引发诸如“一房两卖”的权属纠纷。新《办法》规定了“预告登记”，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构就不予办理。而且，预告登记可以对抗第三人，商品房预售合同备案登记则不能对抗第三人，预告登记能更有效地保障购房人的合法利益不受侵害。

有以下情形之一的，当事人都可以申请预告登记：１、预购商品房；２、以预购商品房设定抵押；３、房屋所有权转让、抵押；４、法律、法规规定的其他情形。值得注意的是，如果房屋预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

问：新《办法》取消了《房屋共有权证》，夫妻办理共有房屋的登记该怎么处理？

答：根据新《办法》第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请”的规定，共有人应当及时向登记机构申请登记，以保障自己的合法权益。若夫妻共同财产已经登记在一方名下，由双方持结婚证等婚姻关系证明文件向登记机构申请添加共有人。权力人故意隐瞒房屋的共有情况而对实际共有的房屋进行处理，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

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