万科率领地产股全线下挫 房地产板块风险加大

作为地产股的龙头，万科的走势向来具有标志意义。应该说，此前一向抗跌的万科率领地产股全线下挫，表明市场对于地产股未来前景的担忧开始明显加剧，这一现象需要引起重视。

经过连续几年的非理性上涨，中国房地产价格已经严重高于其使用价值，也远远脱离了普通百姓的承受能力。有资料显示，近期以深圳、广州为代表的各地房地产价格纷纷走低，房屋销售量持续走低，而为了尽快收回投资，一些开发商更是纷纷杀价，但销售仍不见起色。这些现象在一线大城市更是如此，深圳某商品房价格甚至半年缩水40％。在2008年博鳌房地产论坛上，中国房地产开发商基本达成共识：楼市正在进入一个下降通道。其实，全世界的房地产价格都在下跌，所以中国的房地产也不会例外。

一段时期以来，政府为防止经济过热和全面通货膨胀的产生，采取了一系列紧缩银根的调控措施，房地产是对货币政策最为敏感的行业，受到的冲击无疑是最大的。加息、提高存款准备金率使市场资金供应紧张，而加快廉租房、经济适用房及保障性住房建设、提高购房首付比例、限制按揭和囤地等具体措施更是直指房地产业，政策的累积效应越来越明显。

虽然人民币升值对地产行业来说是长期利好，今年以来人民币升值的速度也在明显加快，而且随着我国居民生活水平的不断提高，城市化进程的不断加快，对房地产构成的刚性需求也将长期存在。但在房价下跌的市场预期之下，人们的购房积极性显然会大打折扣，受资金成本所困，不管是开发商还是按揭购房的消费者，都感到了空前的压力。在CPI仍然高企的背景下，控制物价防止通胀已成为经济工作的重中之重，从紧的货币政策不可能有太大的改变，特别是近日央行一次提高提高存款准备金率一个百分点的惊人之举更显示了收紧银根的坚定决心。

从几家地产龙头上市公司公布的2007年年报可以看出，虽然受益于去年国内各地房价居高不下，其总体业绩表现较好，多家公司还推出了比较优厚的利润分配方案。但是，不容忽视的是，地产类上市公司的资金状况实在不容乐观，现金流明显不足、资产负债率居高不下，资金周转面临很大的压力。万科、保利、招商、金地四大房地产上市公司扣除存货后的速动比率在0.7以下，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险，与此同时，万科、保利、招商、金地四大房地产公司的每股经营性现金流量指标也都出现负数。很显然，一直都是靠贷款和融资过日子的地产商本身的抗风险能力极差，特别是目前股市低迷直接融资的可能性极小。而央行收紧银根、接连提高存款准备金率也使等各商业银行资金的回旋余地越来越小，如果地产行业出现崩盘，那么对银行业的冲击也是显而易见的，相信这也是某些机构在看空房地产的同时看空银行股的一个重要理由。

种种迹象表明，房地产的价格泡沫破灭的可能性正在逐渐加大。因此，对于地产股的市场风险，相信也是越来越大。应该说周四万科率先跌停并引发地产股全面走弱正是体现了市场的这种担忧。

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