朱朝丹：本土企业应提高自身的专业能力

“大话地产”是搜房网的品牌专题栏目，会不定期就某一房地产业热点问题邀请嘉宾进行讨论、座谈，目前已经成为房地产业的精品活动，得到了开发商、专家学者和网友的一致认可。11月28日，香港地产周即将盛大举行，作为一个举世瞩目的地产盛会，贵阳搜房网特邀众多嘉宾就盛会关注的“资本、产业、成长”问题进行座谈，以期对贵阳房地产行业进行更有效的解读……

【主持人】我们朱经理是外地进驻贵阳的公司，同时也是很有实力的房开企业，您是怎么看待“地王”争夺战这个问题？

【朱朝丹】从06年上半年开始金阳土地就在20万/亩到30万/亩，新世界一开始拿地是25万/亩，06年到07年初就是45万/亩。一年之内一亩地涨了20多万。房价从政府公布的数据涨幅是在7％左右。土地是不可再生的资源。拿走了就没有了。土地和房子都是稀缺资源，土地是越来越少，包括房子也是一样。城市化进程如何加强。很多农村的非城市人口，也渐渐进入城市，这也是导致房价上升的重要因素。其次，土地资源用完了就没有了。城市土地也就只有这么多。所以地价房价涨，没有那个更疯狂，我觉得都是有因素的。政府每年都要出台相关的政策。今年十一出台一个政策关于第二套房子的政策。这都是政府的一个手段，从开发商来说，我们比较喜欢。因为房价高，开发企业销售压力就少，利润不一定增加。起码我的销售速度会增加。说疯狂不疯狂，如何控制，我觉得是政府的事情。就像任志强说的：政府是需要解决没有能力买高价房子的人的问题。开发商就不一样，开发商针对的是特定的群体来做的。它有自己的市场。至于如何控制房价？怎么控制房价？更多是政府的问题。你去强制的压，我觉得是不行的，要疏导。买不起房子的人住在哪儿？买的起房子的人住在哪儿？需要提升自己生活品位的人住在哪儿？我觉得这些都是政府需要讨论的问题。

【主持人】那么在土地储备这一块，您认为贵州的企业应该如何去获得更多的土地储备渠道呢？

【朱朝丹】作为企业来说，有两个是命脉，一个是土地，一个是资金。我现在正在读一本书：叫《使命责任和务实》，如果一个企业要长期发展，并且稳定的发展，企业要有商业组织。其中有两个职能，一个是市场营销，一个是创新。说到资本其实是企业命脉之一，作为地产行业一个是土地一个是资本，这两个是不可缺少的。现在大的企业，它要维持企业生命线，就必须要做土地储备，离开这个生命线以后，他也就失去了地产行业发展的存在性。举一个简单的例子：香港的土地资源非常少，香港的地产到现在为止发展的比较好，它的房地产比大陆的房地产发展早20—30年，它这个地为什么一直发展到现在，它对土地资产管理有长期的规划。一个是新地的建设，第二个是闲置地，第三个渠道就是重新拆迁改造地。最高升的是如何经营这块地，很多香港的地都采用租赁的方式。它的产权不是像中国定到70年。它会作为长久的方式去经营。比如今年你租赁别墅。虽然说这块地是固定死的，但是每年都要产生利润。从这方面来说，我提出一个疑问：中国现在是透支性的出让方式。政府现在规定房子是70年的限制，但是超过70年以后，又采用一种什么方式。所以说，通过土地渠道，我想在采用经营型的方式最终都会选择租赁。每年都会带来收益。我是这样认为的。

【主持人】现阶段小企业面临着资金困难，需要自己要去找资金。做为贵州房地产企业您认为应如何从区域走向全国，实现飞跃？房地产调控声声收紧，房地产企业通过银行渠道间接融资的难度也在提高，本土中小企业路在何方？

【朱朝丹】如果说的现实一点，优胜劣汰我觉得很正常的。如果说小企业怎么发展，任何一个大企业都是从小企业发展来的，包括远大也是，从93到现在，都有一个发展的过程。现在我们每年地产销售是10个亿左右。都是一个从小到大的过程。对贵州中小企业来说。我觉得需要两个方面：一、专业能力比较强。二、企业要做精细。我是这样看的。

【主持人】 现在不断有大的房地产企业进驻贵阳，作为我们贵州本土的房地产企业，他们应该怎么发展壮大？大的企业不断进入对我们本地企业来说是不是好事？

【朱朝丹】我觉得是好事。比如成都，现在好多大的房地产企业都到了成都，这样可以逼得本土的开发商要不断地去成长。另外虽然房价会随之而涨，但是老百姓住的房子的品质现在确实也是越来越好。所以我感觉大的房开企业进来，对贵州的本土企业来说，是一件好事。大家一起往前走，共同把市场做大。

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