访谈：2007地交会 聚焦中国地产土地问题新发展
2007地交会 聚焦中国地产土地问题新发展
土地是最重要的生产和生活资料，区域经济、产业集群、城市发展、园区规划、招商引资、安居民生等均依托于土地、受制于土地。科学发展观指导下的土地集约规划和利用，必然会在城市规划与运营、新农村建设、工业地产、旅游地产、商业地产、住宅地产等方面产生新机遇和新模式。模式的变革和创新需要中央和地方政府机构、全球和本土金融机构、国际和国内投资机构、专业地产开发运营机构等不同主体的引导、参与、探索和实践。服务于土地投资运营的“地交会”应运而生。
“中国地交会”是唯一被商务部批准和国土资源部官方资源支持的国际性地产顶级盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的最佳平台。
6月27日下午，2007中国地交会的主办方作客
，为网友们详析今年地交会的最新动向。
▲ 时间：
2007年6月27日14：00
▲ 地点：
搜房网大话地产直播间
▲ 嘉宾：
中国土地资源网副总经理 张乃民
北京大学管理案例研究中心研究员 岳川博
北京汉略时代管理咨询有限公司董事 张竞开
▲ 主持人：
搜房网新闻中心记者 杨文清
▲ 以下为本次访谈的图文实况：
【主持人 杨文清】各位网友大家好！今天作客我们大话地产的三位嘉宾首先我来介绍一下：一位是中国国土资源网副总经理张乃民先生；另外两位是地交会合作伙伴，北大管理案例研究中心副主任、地交会组委会副主任岳川博老师；北京汉略时代管理咨询公司董事、地交会执行秘书长张竞开张总。今天三位到我们搜房来要介绍今年地交会的具体情况。首先请张总讲讲地交会的总体情况和有什么特点？
【张乃民】２００７中国地交会将于８月３日到５日在北京国际贸易中心举行，地交会从2005年开始第一届。当时的主要目的是搭建土地市场交易服务平台，为国土系统招商引资，为开发商找地提供服务。在过去两届地交会的组织中，我们没有认识到地交会的商务特性，把地交会简单认识为由政府国土部门参展，发布土地信息，开发商参会对接的一个土地交易洽谈会。2006地交会我们组织了10个地级市参展，几十个城市国土部门参会的规模，会上发布近500块土地信息，会后统计，来展会参观的房地产商也有近500家，然而却没有达到我们预期的展会交流热烈的场面。会后，我们访问了各方人士，总结经验，特别是与MIPIM的合作，学习到了国际B to B展会的组织方式，同时，我们也认识到地交会是房地产产业链中每个成员都是主角，都有参展参会需求的展会。为此，2007中国地交会设立了四大服务体系：展览体系、信息传播体系、交易服务体系与公关交流体系。 
中国土地资源网副总经理 张乃民
【张乃民】B to B商务性展会必须有四个体系，第一个是展览体系。商务对商务的会展，每个参会者都是商务的主角，展台是参展者的商务识别系统，通过展台，参展商可以告诉参会者，我是谁，我的实力，我是做什么的，我过去做过什么，我来参展的目的，使潜在客户能迅速识别并能快速进入商务交流。同时，展台设计的水平也是同业竞争力的体现，既要达到吸引客户的目的，也要在竞争对手中显示自己的实力。因此，在ＢＴＢ会展中要想获得商务机会，参展商必须慎重策划参展方案。
【张乃民】第二个是信息传播体系。聚集、聚合、聚焦、聚变是地交会的核心思想之一。聚集：地交会以城市战略传播与土地信息发布为龙头，以强大的组织招商体系吸引了中国乃至全球关心中国城市发展与房地产运营的企业及投资者，形成了产业链优势资源聚集。聚合：通过各种活动将产业链相关联的主体聚集在一起，我们叫聚合，通过聚合，产业链关联体系可以实现有效的沟通与交流，实现商务合作目的。聚焦：地交会聚集了行业媒体资源与客户资源，成为焦点是参展成功的最重要的部分，焦点总是留给实力雄厚而又善于利用资源的人，如何成为焦点，是参展策划的重要组成部分。聚变：成为焦点必将实现最大限度的媒体传播效应，同时潜在客户将主动找上门来谈合作，这将使企业获得展中、展后巨大的商务资源，从而实现商务聚变。企业快速发展。为了使参展商能够充分利用展会的聚集效应与媒体资源，地交会设计了信息发布会、论坛、专题推介会、媒体专访等一系列信息发布体系，通过信息发布体系你不但可以对参会者传达你的信息，也可以通过媒体让整个业界了解你，因此，认真利用展会的信息发布体系是参展成功的秘诀。
【张乃民】第三个是交易服务体系。交易服务体系是干什么？把供需双方进行组织，也就是说这次我们在会前搞一个调查表，每一个客户你是谁，你来的目的是什么，你是找融资还是找土地，还是进行产品的品牌宣传。目的非常清晰的时候，我们会搞对接洽谈会。地交会设计了闭门会议，咖啡时间等一系列用于商务交流的资源，充分利用这些资源是企业实现展会交易的重要方法。例如金融闭门会议，土地闭门会议，土地的对接洽谈会，金融的对接洽谈会，以及房地产创新论坛，房地产品牌论坛，等等为这些参展商达到他们的目的。
【张乃民】第四个是公关交流体系。地交会设立酒会、午餐会、颁奖晚会，这些活动是让参会者能轻松的与老朋友聚会，同时结交新朋友。这就是我们设计的四大体系。
【主持人 杨文清】颁奖晚会都有什么奖？每年都设奖项？
【张乃民】我们颁奖晚会有几大板块。一个是房地产企业的品牌奖项，我们叫百强土地运营商。另外一块是房地产优秀楼盘项目的奖项。这部分的奖项我们是跟搜房网来进行合作的。是由搜房网以及搜房研究院来联合组织的。
【主持人 杨文清】今年北大管理案例研究中心是地交会的合作伙伴。之前的两届并没有参加，所以我很想问一下岳老师为什么想要跟地交会来合作？
【岳川博】这个可能有两个主要的原因。第一个原因从北大特殊的使命来谈起。北京大学单纯从学术和教
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【岳川博】第二个从北京大学管理案例研究中心学术的方向谈起。北大案例中心它是一个专业的管理案例研究和案例教学的机构。一般意义上来讲大家认为研究管理就是研究企业管理，但北大案例中心关注不仅仅是企业管理这个范畴，它同时关注到所有组织的管理。这个组织从广义上来讲包含了一切组织，国家是一个组织，各级政府是一个组织，城市也是一个功能组织，各个部委也是一个组织。那么我们关注的房地产企业也是组织，我们所关注的是广义上的组织的管理，我们把组织作为案例来研究和研讨的对象。北大案例中心一直致力于非常崇高的理想，我们希望能够做全球第二大的案例研究中心。第一大的当然是最知名的而且学术质量最高的哈佛大学。我们希望做到第二，这就是说我们为什么参加这个事情的两个原因，一个是北大的使命，第二个从具体的学术上探讨的属于我们关注的范畴。
【主持人 杨文清】今天还有一位嘉宾是张竞开，是来自北京汉略时代管理咨询公司的。您觉得您参加这样地交会是带着什么样的目的过来的呢？
【张竞开】汉略时代管理咨询公司作为一家综合性咨询公司。它必然会关注关系到国计民生和作为国民经济支柱的房地产行业。我们希望能够为中国的城市化进程、新农村建设、区域经济发展做出我们的贡献。因为汉略时代不单纯是一家咨询公司，我们也有我们的使命和追求。我们公司城市与地产咨询事业部的使命与地交会的使命和定位非常吻合。地交会的使命是为科学发展观指导下的土地及其附属物的开发、投资、运营、管理，提供专业服务。地交会的定位是资产资源盛会、区域资源平台。汉略时代非常荣幸能够成为地交会的策划和执行机构，也非常希望能通过我们这样的专业的智力机构，为中国区域经济发展，中国房地产持续健康发展贡献我们的心智和力量。 
北京汉略时代管理咨询有限公司董事 张竞开
【主持人 杨文清】其实刚才三位在谈到跟地交会合作的时候也透露出三位对中国房地产行业的整个的关心。我想地交会只是其中一种形式让我们参与到中国现在房地产进程中。所以岳老师您认为作为权威的学术机构，您对目前地产形势有什么样的评价？
【岳川博】这个话题比较大，也比较敏感。但是我们有一些认识。第一中国整个的从土地资源本身来看，形势我认为非常不容乐观。因为职业的关系我经常到全国各地讲课，有时候给企业做咨询。我们发现全国范围内土地的滥占、滥用的情况非常突出。有些地方把这个作为繁荣发展的标志，但是从我们国家民族发展的长远角度考虑，我觉得在很多地方也存在严重问题。最近暴露出来的太湖的水污染事件，包括我刚刚在新闻上看到的长江三峡库区有黑藻出现等等，这些问题都是因为我们在环境土地问题方面做的不够，或者有些地方存在着对土地滥用的这种状态。这种状态如果不严格进行遏制的话，它必然将危害我们民族的长远生存发展。我认为不能为了短期的经济发展，而牺牲了我们整个民族的长远利益，不能透支我们子孙后代的长期利益。这是一个基本的认识。
【岳川博】第二个是国家提出土地集约化发展的概念。国家要发展，整个经济生活质量必须要改善，因此土地一定有必要进行开发和利用，但是这种开发的利用一定要讲究效率，一定要讲究它的投入产出比。这就是我们认为集约化利用是非常必要的。这是我们对整个土地的基本认识。我们希望国家能够出台更严厉的土地控制政策，这才符合中华民族的长期利益。
【主持人 杨文清】另外两位嘉宾也谈一谈，因为毕竟你们也对中国地产行业一直属于关心和关注的状态。
【张竞开】房地产行业在任何国家都没有得到在中国如此高的关注度。不管是政府官员、专家、学者、开发商以及我们的媒体和普遍的购房人群。这说明什么问题呢？说明了房地产它不单纯是一个住宅产品，而是民生产品，具有社会和政治意义，应该能够上升到影响建立和谐社会这么一个高度。房地产行业被赋予了国民经济支柱产业这么一个地位。在特定的历史时期，发挥了它的资源配置和整合的作用。应该说对包括改善众多居民的生活居住质量，提高城市化进程，拉动内需起到了不可替代的作用。但是我们中国的房地产市场，应该说从制度设计，政府管控，以及市场机制这块，也存在一些可能是根本性的矛盾。目前谈的比较多的是房地产泡沫。对于中国房地产是否存在泡沫我不能枉下断言。我只想说说什么是泡沫，留给大家去判断或留待历史去检验。泡沫实际上是一种价格的运动现象。按照国际上主流的看法，是一种或者是一类资产，价格在一段时间内持续、快速上涨。而且在初始阶段上涨非常快，对未来的预期加大，导致更多新的买家，主要是投机者进入。他们参与的目的，是为了在交易过程中获得利润，而不是利用资产本身去盈利或者是保值。
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